实地体验购买北京自住房：体力与运气的双重考验

狂暴飞轮

北京青年报

  上周六，两个自住型商品房——金隅汇景苑和金隅汇星苑进行现场资格核验，数以万计的申购者排起了长龙，全北京买房人的目光似乎都投向了这里，而商品房市场，则仍然徘徊在观望的情绪当中。

  说起观望，自1997年取消福利分房、商品房市场开始发展之时起，每过一两年就出现一次，但2014年的这次观望却来得早了一些。新盘蓄客难、二手房流动难，即使进入传统销售旺季的3月，市场仍然不见起色。与以往不同的是，这次观望并不是因为价格波动、银根收紧、等待政策，而是因为一种新型的居住模式——自住型商品房。价格比周边低30%、拥有“资格”的人都可以排队等候，未来上市盈利的30%要交给政府……仅凭第一条就可以让“望商品房而叹”的买房人趋之若鹜。位于东坝地区的恒大御景湾申购当天造成的交通瘫痪足可见其对于买房人的杀伤力。自住型商品房如何影响了人们的购买心理而使观望潮起？它还要影响楼市多久？上周六，《广厦时代》对自住型商品房核验现场进行了现场体验，并且就以上问题对买房人、开发商以及业内专家进行了采访。

  全家上阵增加摇号概率排队时才了解具体情况周末历时两小时完成核验

  买自住房体力与运气的双重考验

  历时两小时完成，包围半个莲花球场的队伍，全家出动结伴而行……这是《广厦时代》上周末现场实地体验金隅嘉业(金隅万科城 金隅·观澜时代) 两个自住型商品房——金隅汇景苑和金隅汇星苑现场资格核验的最直接感受。

  震撼的队伍长龙再次说明了自住房的火爆，然而置身其中却发现，申购自住房多了很多“娱乐化”的色彩，优质地块上的自住房申购早已超越了“解决住房问题”本身。

  排队：从队尾至队头

  历时一小时四十分钟

  上周六下午，《广厦时代》来到位于北五环的国家网球中心。在附近，就发现这里的热闹程度要远超平日，网球中心的大门口，有几个中介模样的人，在向沿途经过的人发放宣传单。按照路标的指引，《广厦时代》走向体验的目的地莲花球场。

  刚走过钻石球场，就可以看到路边长长的两排队伍，在将半个莲花球场包围之余，还延伸出近百米的长队。工作人员告诉我们，由于是核验结束前的最后一个周末，因此很多申购家庭并未按照电话和网络通知的时间到来，而是集中选择了这个周末，所以排队的人员较多，这个也超出了他们的预期，估计当日排完整个队伍并且办完需要两个小时，如果平日有空闲时间，可以先回家，更改时间再来。

  《广厦时代》很快也加入了队伍中，排在我们前面的是一对老夫妇，闲聊时他们透露，他们是被通知周六来核验的，并不知道其他时间也可以，否则一定不凑这热闹，不过既然来了，如果回去，来回路程也要两个小时，还不如就一次办好。这对老夫妇透露，他们主要是帮儿子申购，他们都不属于优先家庭，但想着和儿子一起申购，概率总会大一些。

  长长的队伍里有着各种不同的组合，推着婴儿车的、抱着孩子的、年轻的情侣、年迈的老人，还有五六个朋友一起来的。一位中年女性告诉《广厦时代》，如果没有这个政策，她近期根本不会考虑买房，是听同事们都说这个好，她又还有资格，于是大家就一起申购一起来了。队伍中，还出现了熟人相遇的场景，“哎呦喂，你们也来凑热闹？”“是啊，这不也试试。”申购自住房似乎正在转变成一种全民娱乐方式，申购大军中总是不乏对于申购项目一无所知的购房者。

  不同寻常的队伍也引起了路人的好奇，有刚从奥林匹克森林公园游玩出来的路人向队伍中的人咨询，“这是排队买什么？有比赛吗？”当得知排队是为了买房时，路人脸上的表情显得更加诧异。购房人群的集中出现也让很多人看到了商机，发购房小广告的、邀请填写问卷的人也不时穿插在队伍中。今年9月将举行的2014中国网球公开赛也适时在场馆周围打起了广告，“马上就有房了，再看场中网吧；国庆咱们中网见，拿了房本看李娜。”

  最终，历经一小时40分钟，我们终于排到了队伍的最前端，进入真正的现场核验环节。

  初审：检查证件是否齐全

  填写核验号单

  进入申购的大厅，首先要做的就是让工作人员审核证件是否准备齐全。需要准备的证件并不麻烦，京籍家庭需要准备申请人身份证、户口本、婚姻证明及家庭其他成员身份证、户口本及婚姻证明，保障房轮候家庭则需额外准备好《经济适用房/限价房备案通知单》，而非京籍家庭要额外准备好有效的暂住证。

  工作人员会为每个家庭核对证件是否齐全，如果齐全的话，就可以顺利进入下一环节，领取资料核验顺序号。在这个环节

  里，需要在顺序号单上填写申购人姓名及两个项目的申请编号，工作人员不停地向大家告知，高井项目是金隅汇星苑，东坝项目是金隅汇景苑，以此来帮助填写。不过即使没有记录申请编号也能够进入核验环节，只要填好申购人姓名即可。

  初审的整个环节一般在五分钟之内即可完成，结束了这步，就可以进入真正的核验环节了。

  核验：随机选取号码

  全家上阵成常态

  所谓的现场核验，其中主要作用是购房家庭信息的确认。据现场工作人员介绍，他们并无法确认购房人是否具备购房资格，是否属于优先家庭，资格审核是由住建委进行的。

  为加快效率，确保秩序，每台办理核验的电脑对应三把椅子，上面分别贴有编号1、2、3，购房人需要依次向前坐。《广厦时代》坐到了其中一把3号椅子上，不过当旁边那组座位已经轮换了两次时，我们这边却依然没有进展。询问之下得知，在我们前面的那位阿姨是在为三个不同申购资格办理核验，分别是儿子、女儿和他们自己。现场工作人员对于这种情况习以为常，一位工作人员告诉我们，这样的家庭很常见，他们每天都会遇上好多类似的情况。这位工作人员笑着表示，通过这次核验，他第一次见到了属于不同时代的各种结婚证。

  在核验过程中，最能决定“命运”的环节就是选取编码。核对过个人信息无误后，系统会随机生成三组4位数的编码，购房人选择其中一组，然后再与系统自动生成的9位编码组合成最终参与摇号的编码。有购房人就表示，这个环节选择的一刹那，与买彩票时的感受十分相似。

  在得到两个项目的摇号编码后，购房人需要在家庭购房申请表上签字，同时签署《自住型商品住房购房承诺书》，此程序完成后，现场核验才算真正结束。

  走出核验大厅，《广厦时代》听到一组同事模样的购房人在告别，其中一位女士说：“还有哪些房关注着点儿啊，有好的咱们再一起申，一起来排。”

  冻结百万刚需需求连带影响改善楼盘销售有关合理性质疑声迭起

  楼市观望自住型商品房制造

  “全北京的刚需 都在等自住型商品房”

  小李也是数十万自住房申请大军中的一员，从自住房政策刚出台后，他就一直在跟踪自住房的各种消息。看了北京7万套自住型商品房的规划后，小李对于其中的多个地块都十分感兴趣。

  小李最想买的是位于朝阳区高井的金隅汇星苑，因为此地块离他现在的居住地很近，他对周边环境很熟悉。“自住房价格是22000元/平方米，这附近现在二手房差一点儿的快到4万元/平方米，贵的都奔5万去了。”小李这样介绍。小李心里的盘算是，如果能够幸运地买上，就可以让父母搬到自己附近住，即使是空着，能买到这儿的房子，收益率也快到100%了。不过，小李对于自己能买到金隅汇星苑并不抱太大希望。

  小李说，他们办公室里所有具备申购资格的人都申购了，其中几个还具备优先资格，但也不是急需房子住的人。具备优先资格的一般是京籍家庭，住的房子是父母的名字。“大家一起摇着呗，万一中了呢，我们都说好了，谁要是买上了，要请全部门的人吃饭。”小李还表示，他们办公室的人都一起研究即将上市的各个自住房项目，只要还有位置好的，大家还会一起申请。

  攒人品、撞大运，抽到更好，抽不到再考虑商品房……这就是目前很多刚需者的想法，据一位开发商说：“毫不夸张地说，恨不得全北京的刚需都在等自住型商品房，最起码1:10的比例是有的，这就说明，有将近70万的人在等，谁还抢商品房。”

  亚豪机构副总经理任启鑫称，刚需楼盘受到自住型商品房的冲击最大。举例说明，已经完成申购的第二批自住房项目——汇星苑和汇景苑，分别位于东四环的百子湾和东五环的东坝单店，共推出5200套房源，户型区间大致为60—90平方米的一居至三居，限价都是2.2万，而其周边甚至更偏远项目的售价已超过3.5万元/平方米。这些自住商品房，无论是从区位、价格、户型还是数量上，都直接对刚需盘产生了巨大的压力和威胁。而作为刚需盘的大本营，天宫院区域自春节以来，共有5个刚需项目扎堆开盘，截至目前共供应商品住宅2806套，不仅占到当期市场总供应量的53%，推货量也位居北京楼市各大板块之首。

  由此可以看出，天宫院首当其冲受到自住房的影响，万科橙率先选择低价入市就显得不足为奇了。

  “受到连带作用，改善型楼盘也受到冲击，观望情绪日浓”

  “先生，我们新近推出了135平方米三居，这期跟上期价格没有太大变化。”几天前，记者接到一个京城知名日光盘的销售电话，如此推销它的产品，该项目每次开盘，都会销售一空，买房人基本都是排队上门，之前鲜见主动揽客。据知情人士透露，该项目为改善型楼盘，目前也遇到蓄客难题，此次推出300套房，而参与摇号的买房人只有350人，基本达到了1:1的比例，这与几个月前该楼盘前期摇号1：5的“盛景”大相径庭。

  京城西部某楼盘销售总监告诉记者，他所在的项目，目前售价是40000元/平方米，属于真正意义上的改善型楼盘，去年卖得不错，但2014年伊始，蓄客就越来越难。“都说只有刚需盘受自住型商品房影响，其实不然，改善盘一样受影响，这是个连带作用。以往有太多的刚需盘买房人因为买不到房，便举整个家族之力购买改善盘，尤其是首次置业的人群当中，很多都想一步到位，而且首付只用30%，完全可以承受改善盘的价格。”

  “而现在的形式变了，位置好的自住型商品房让买房人暂时放弃了对居住改善的需求，毕竟价格太有竞争力了。”但该总监坚持认为，自住型商品房无论怎么做都没法跟商品房相比，他相信随着时间的推移，买不到自住型商品房的人们还会回到商品房的买房大军中来。

  据了解，虽然目前受到的冲击力较大，但改善型楼盘的价格没有松动。用一位开发商的话讲，这是一场商品房与自住房之间的一场博弈。改善型楼盘位置、环境、交通远非自住型商品房可比，而后者到底能在北京“横行”多久还未可知，住宅市场最终还是由市场说了算的。

  “自住型商品房并非皇帝的女儿不愁嫁”

  自住型商品房真的是置业者的梦想吗？前文提到的小李坦诚地对记者表示，选择自住型商品房的确是无奈之举，无论位置还是配套，都没法跟真正的商品房相比，大家都“打破脑袋”去抢购，只能说明现在的房价太高，普通买房人只能退而求其次，居者有其屋了。

  据了解，目前，北京市场共有5个自住商品房项目进行了申购。恒大御景湾、金隅汇景苑和金隅汇星苑，总体量高达42.1万平方米，约7200套房源，有超过117万户家庭进行了申购，其中优先户数超过74万。此外，位处通州的富力惠兰美居和位处大兴采育的当代采育满庭春MOMA项目，这两个项目总体量高达63.6万平方米，近乎北京市一个月的商品房住宅成交量。

  随着今日举办的北展春季房展的召开，大家会看到，一些自住型商品房也会参展，足以说明，找买家、创影响仍是这类房源的主题，并非是皇帝的女儿不愁嫁。

  曾有开发商坦言，自住房目前多以配建方式出现，也就是开发商开发商品房的同时，必须建设自住房。由于后者限价，开发商几乎没有太高的盈利空间，他们的通行做法是自住房部分“保本不亏”，商品房部分再图盈利。所以，在建筑材料、工程工期、配套设施等方面的要求，“及格”即可……

  “及格”二字给了业内无尽的遐想。

  北京市房地产协会秘书长陈志在接受记者采访时明确表示，自住型商品房与保障房严格意义上讲是同一个模式，但现在却将它划入了商品房的序列，总给人感觉是为了给商品房加大基数、添作分母，强行将房价从“字面上”降下来，时间长了，会给市场带来一些不利的影响。