角力自住型商品房 开发商北京谋变

狂暴飞轮

来源: 观点地产网

春江水暖鸭先知，金风未动蝉先觉。在楼市发生变化时，不需要做太多调查和数据，身处其中的开发商就会以自身策略的调整和改变，向外界释放市场风向变动的信号。

去年10月，北京市住建委推出低于市价30%的自住型商品房（地块汇总、实拍、论坛）这一新的住宅产品，同时计划在2013、2014两年实现7万套供应量，对北京房地产市场的供应结构造成了根本性变化。

链家的统计显示，仅2014年一季度，就有金隅·汇景苑（资料、团购、论坛）、金隅·汇星苑（资料、团购、论坛）、当代采育满庭春MOMA（资料、团购、论坛）、富力惠兰美居（资料、团购、论坛）和首创·悦都汇5个自住型商品住宅项目启动申购程序。预计原本商品住宅市场的需求观望情绪会进一步加深，释放程度会有明显降低。

而根据亚豪机构的数据，北京一手商品住宅的年均消化量基本保持在每年10万套左右，如果仅按2014年计划推出的5万套自住型商品房计算，就应能占到当年商品住宅销量的50%。如果再加上经济适用房、两限房等保障性住房，那么2014年，中低价位商品住宅将成为北京市场的绝对主力。

对于主力客群与自住型商品房重叠的开发商而言，该项政策的大力推进，如同在市场中放入一条鲶鱼，在客群竞争以及信贷收紧的综合压力下，万科、龙湖等企业纷纷求变。而对于诸如金隅、恒大们来说，自住型商品房却意味着新的机遇。

北京万科：平价跑量

众所周知，针对“刚需”客群的90平方米左右三居户型一直是万科楼盘的主力，因此自住型商品房政策可以说正中北京万科靶心。而北京万科亦在最近两个回合中给出了应对策略，平价跑量、毛坯出货。

3月中旬以及4月初开盘的住总万科橙以及首开万科公园里，皆因为北京住建委批复的精装修价格太低而转为毛坯房销售。而号称进入全精装修时代的万科，2013年万科装修房比例已达约九成。在自住型商品房冲击下，北京万科也不得不做出妥协。

虽然不是真正意义上的“降价”，北京万科精装改毛坯的做法事实上也达到了“降价”的目的。

“未来肯定要避开自住型商品房的竞争，至少90平方米以下的户型自住房已全包了。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆接受媒体采访时表示，现在受冲击最大的就是和自住房户型“撞车”的楼盘，大批客户被政策房“锁定”。

因此毛大庆指出，今年万科的销售策略是平价快速出货。北京业内也称，万科在北京市场透露的出货意愿非常强烈，在一个多月时间内计划连续推出4个项目，其中京投银泰(600683,股吧)万科西华府原本计划在今年6月份开盘，目前已经提前至4月份。

行业老大不仅是业绩实力的显示，同时也意味着对于同行的影响力以及对于行业的代表性。北京刚需楼盘平价跑量的大幕或将拉开。

北京龙湖：主推别墅

迈过首改和刚需项目贡献颇丰的2013年，龙湖北京公司总经理宋海林称今年将主推别墅。“自住房部分把社会基础性住房需求覆盖，而龙湖会关注于覆盖另一些客群，可能更多的是在首改、在高改方面。”

据他介绍，龙湖“今年在北京没有推出纯刚需类项目。”在销售完大兴刚需盘时代天街的住宅后，龙湖今年推出的产品以别墅为主，推出少量洋房，总价囊括了200万元到上亿元。截至目前，龙湖进入北京市场总共开发了10个别墅项目，在今年将形成集中供应的高峰。

龙湖地产品牌总监许桐珲亦回应观点地产新媒体称，别墅策略仅是针对北京市场，从短期来看是其差异化的策略体现。

不仅仅是龙湖，北京的开发商对在今年“高端项目会卖得更好”上似乎达成了共识。金地也在2013年集中销售了刚需项目金地格林格林，2014年则主打改善型项目格林云墅和西山艺境。而融创中国董事长孙宏斌更是在3月份的业绩会上颇为得意的表示，聚焦高端的策略让公司在现时阶段受益。

孙宏斌指出，北京目前的供应结构中，包括30%的商品房，30%的限价房，40%的自住商品房，所以实际上真正商品房只有30%，而过去30%的商品房里面开发商大幅度做的是刚需产品。基于供求关系，孙宏斌认为“刚需市场可能会出问题，改善型的项目需求会更大”。

链家的数据显示，2014年北京一季度纯商品住宅成交结构中，总价200万元以上的达到58.02%，而这个数字在2013年仅为37.39%。

受益者：金隅&恒大

一枚硬币，总有正反两面。在万科、龙湖与自住型商品房政策斗智斗勇之时，北京金隅却在坐收政策利好。

业界普遍认为，北京市推出的自住型商品房项目，或为金隅股份(601992,股吧)盘活自有工业用地储备打开了一扇大门。而金隅股份董事长蒋卫平则表示，2014年金隅股份将大规模开发自住房项目。

资料显示，金隅股份前身是北京市建材工业局，目前一共有2000多万平米工业用地，其中近一半位于北京。其在北京的工业用地面积达到700多万平方米，其中五环内的土地约为200万平方米，且绝大部分位于目前北京市自住型商品房土地推进最密集的区域。

北京金隅股份有限公司副总经理王世忠，在接受观点地产新媒体专访时曾表示，“我们把握机会比较准一些，决策比较快一些。”据他介绍，当时北京市住建委关于自住型商品房的会议是面向北京所有国企开的，“有的企业当时没反应过来，没把地拿出来，我们只是提前把地拿出来了。”


而对于土豪恒大来说，自住型商品房政策俨然成为其进入并立足北京市场的敲门砖。3月底，恒大以20.5亿元的成交价摘得朝阳来广营地块，该宗地将建限价商品房和自住型商品房，自住房销售单价为目前北京最高，达到了2.8万元/平方米。至此，去年7月份才顺利进入北京市场的恒大已斩获4宗地，累计土地出让金为147.85亿，但只在东坝地块有5万平米的可定价产品，其他全部为限价房源。

许家印在4月1日的香港业绩会上称，恒大在北京拿的是限价房，限价房从正负零以上可售部分基本上是微利。对恒大来说，民生地产有一点微利就满足了，本身恒大就是靠量取胜。

相比于许家印的圆滑表态，北京业内直指要害，“这四地块可以给恒大在2014年带来200亿左右的销售额，对恒大全国布局，抢占北京市场份额非常关键。”