20131128 见面会记录

我和两两

写在前面：

这是一个见面会纪要，一定不能达到大家的期望。

两两理解不妥的地方，请当天在场的邻居们指出并热心订正，两两不胜感激！

空谈不如行动。电话、办公地点、职责都是明确的，请邻居们主动行动，协调、解决遇到的问题。

个人的想法：如果形成一个常规机制，每个月都有部分业主去和物业聊一聊，一定能够解答大家的一些问题。

谁来组织，谁去参加，见面会内容谁负责做纪要。请邻居们看看、想想，然后去行动起来！

见面会由物业客服部刘雅丽主持；业主以圆桌会议形式就座。共分为4项目议程。

一、宝景物业李经理介绍宝景物业

      宝景物业前期大家也许百度过，选房手册上也有简单介绍。愿意了解更多的，请自行搜索。

      我认为比较有用的信息之一是：宝景物业凯盛家园管理处实施凯盛家园的物业服务。邻居们对小区物业服务的投诉和建议，可以致电宝景物业总部：64401876。

    信息之二：宝景物业具有一级资质，每年度都要接受主管部门（主管部门具体是哪里，请邻居们贡献智慧）的服务质量检查。
    信息之三：宝景物业注册在东城。而收房时资料袋中燃气改造名片上的燃气公司也在东城办公。有兴趣、有时间的邻居，可以电话96777核实下：为何凯盛在海淀，分管燃气改造的公司在东城办公？

我和两两

二、刘雅丽介绍凯盛家园管理处人员构成
       凯盛家园管理处由郭经理总负责，下设客服部（刘雅丽连同其他6人共7人）、工程部（鲍经理负责）、保安部（魏经理负责）、保洁绿化部（何经理负责）4个部门。
       各部门各司其职。邻居们有问题请电话客服部：60604688；60604788；由客服部落实到相应的业务部门去执行。

我和两两

三、管理处郭经理发言
       郭经理首先就网友“无解777”促成本次见面会表达谢意；对在座业主表示欢迎。
       接下来，展开谈了业主普遍关心的物业费用问题、物业管理遇到的问题、难题，希望通过沟通消除业主的误解，最终业主和物业达到双赢。
       a:小区物业费
       目前小区2.29元/平米的物业费用是依据北京风雅居物业服务评估监理有限公司的评估报告。购房合同中貌似附有这个物业服务评估报告，诸位回家翻翻。
       物业服务是业主付费的服务。商品经济中，按质付费是一般准则。物业费用基本决定了物业服务的质量。如果大多数业主觉得物业品质和价格不符时，物业品质势必要提高；物业费用势必需要调整。
      两两的话：如果业主针对目前的物业费用有异议，或者物业要主动调整物业费用，届时谁来发起新的物业费用评估、评估费由谁来承担，如何选择具有资质的第三方评估公司等问题，请邻居们看看，想想，献计献策。
      b．厘清物业服务的范围
      大家支付物业费用给物业，是委托物业帮着打理公共区域和公共设施，而不是具体到每户门内的事务。谈到公共区域和设施，举了个例子：2个区累计有110部电梯，18个化粪池。
      两两的话：建议大家翻翻合同上关于物业服务那部分的具体条款：物业服务包含哪些项目？职责以内，必须不打折扣去完成。
      c. 沟通业主针对物业的不满
      1.代人受过。
       一些问题是小区设计规划、开发商建设等的遗留问题，比如，绿化区域没有安放座椅；厨房内没有布设一氧化碳/燃气报警器;楼内公共区域的地面没有涂面漆等。一些问题是外包单位的职责，譬如供暖单位负责暖气排故。
      2.业主众口难调。
      譬如：有业主希望多设一些出入小区的门，便于出行；有业主希望少开一些门，小区更安全。目前的处理准则是：按照当初的规划设计来。因为当初的设计能够较好保证公共利益。
      两两的话：将来，有没有可能改变或者调整，我想，如果服从绝大多数业主的利益或者觉得多数业主同意，邻居们提出的合理需求物业也一定会考虑的。
      3.物业雇员素质参差不齐，业主素质参差不齐。
       提到保安说：不归我管后，业主愤怒的情景。
       保安部魏经理插进来诉苦：个别业主周末不服从保安引导，随意停车。
      d.倡议物业、业主双方都能够做到：三多一少。
       多沟通；多理解；多务实；少说一些不负责任的话。

我和两两

物业费用公示页

我和两两

四、问与答汇总（1～4）
1、小区内为什么没有设置健身器材？
      郭经理回复：
      健身器材不包含在规划设计里，因此开发商没有设置。作为对业主建议的回复，物业会出面与开发商或街道协调，看能不能增设？
      两两的话：有时间的邻居，请查阅咱们的购房合同，看公共设施配套里有没有谈到健身器材？
      如果开发商确实没有在规划里写，那就一定不会增设。那这笔钱只能和街道联络，看能不能搭上某某建设的顺风车，小区提供地面，街道提供资金来解决。如果不能，就只能征得绝大多数业主同意，用公共基金来设置。
2.围绕供暖的问题
     郭经理回复：
    小区的供暖外包给了供暖公司。诸位业主和供暖公司签署供暖协议，供暖费用缴纳给供暖单位。因为供暖管道、供暖设备箱等属于公共设置，归物业管理，因此，物业和供暖单位有相互服务关系。
     供暖单位在2区14号楼旁绿地内的设备房内，在地下室办公，门朝南开。
     有关暖气开通、报修等工程方面，请电话：60604996；60604997；
     有关收费、**等方面，请致电：60604199
     两两的话：
     小区内开通暖气步骤：
      第一步：找物业开通户外的供暖阀门。供暖阀门、分户采暖计量在各单元步行梯附近的供暖设备箱内，箱上设置有锁。钥匙在物业处保管。
      第二步：打开您家里墙壁上的温度调控开关；打开您家里分水器上的多组阀门；如果需要，请放气；
邻居们可以自行完成；也可以请供暖单位来帮助。
      请邻居们电话供暖单位，询问热计量什么时间开始启用？锅炉房低温供暖需要1个月还是2个月，还是持续整个供暖季？这些做的凭据是什么？
     3.设置一些文化设施，比如报栏等
      郭经理回复：
      文化设施后续会适当设置。按照规划，见面会所在的大会议室是老年活动中心。等交房、装修就绪后，会开放（请邻居们监督。届时不开放，大家要一起去维权呢。）
      两两的话：
      我不希望出现报栏之类的设施。抛开文化宣传层次难以保证不谈，小区的公共区域原本就不大，除了休息椅、健身器材必须的设施外，其他设施对于孩子、老人、开车人，都将是潜在的障碍和风险。
     4.关于加装防止高空坠落和防盗的窗户外护栏
     工程部鲍经理回复：
      物业工程部、开发商已经在联系防护栏的施工单位，在保证不改变楼面整体外观、不影响外层保温、防水效果的前提下，为自愿安装的业主统一加装防护栏。防护栏费用由业主承担。
      针对业主对护栏对外墙防水、保温效果影响的质疑，工程部会要求施工单位缴纳一定的保证金，待安装的护栏经过一个雨季验证，效果满意的情况下退回保证金。
      在现场，网名夜未央的邻居建议去掉现有纱窗，在纱窗位置安装隐形护栏。隐形护栏有钥匙控制，日常闭合，紧急时可解除，不阻碍窗户这个对外救生通道。
      两两的话：建议邻居们对其他形式的护栏进行监督。为了保证您的利益不受损害（雨季渗漏、保温不良），如果发现楼上楼下、左邻右舍设置了其他防护栏，请及时报告给物业，请他们协调解决。

我和两两

四、问与答汇总（5～7）
     5.有邻居反映：小区内路灯亮度不够，夜晚在小区内行走不方便
    工程部鲍经理回复：
    请具体指出位置，工程部核实后，会考虑增加亮度或增设路灯数目
     6.有邻居反映小区内步行道路设置不合理。业主们在绿化带上已然走出了一些路。这些走出的路可不可以转正？（用砖或者鹅卵石铺设处路面）
     工程部鲍经理回复：
     目前，绿化区还在质保期内，归绿化单位养护。2014年11月以后会移交给物业。届时，物业会考虑业主的需求。
     7.幼儿园
      郭经理回复：
      开发商已经把幼儿园移交给了海淀教委。海淀教委负责管理、运行这个幼儿园。物业与幼儿园没有管理关系，也没有物业服务关系，或者说，没有任何关系。据说，2014年秋天能够开园。
      话说到这里，小学等问题也就一并有了答案。物业是服务单位，不是权力部门，管不到小学如何划片，不是么？
      两两的话：移交给了海淀教委就可以确保是公立园；先前有邻居电话教委，说归北区新区幼儿园一并托管，如果确实，教学资质就可以保证了。幼儿园是为咱们小区配套建设的，就近入学一定是能够保证的。如果不能，邻居们届时组织起来去和教委沟通。

我和两两

四、问与答汇总（8～11）
      8.关于车位
      保安部魏经理回复：
      a.根据交房时的统计，目前有车位意向的有1700余户（限制一户只能有一个车位），其中600余户还没有车。
     两两的话：我记得当时的车位调查表上有2个位置，一户是可以登记2台车的，邻居们留了照片的，请出示证据，谢谢。
     b. 开发商把小区移交给物业时，没有具体划分车位到框，到编号。保安部最近在做这项工作。元旦左右，可以完成。届时，具体可用的车位数目也就确定了。
     c.摇号
     摇号周期的确定：每年摇一次号，成本太高；多年不摇号，对本期没有摇上号的业主不公平；摇号周期究竟如何，还没有确定。请邻居们献计献策，提供范本或参考依据。
     有几点是明确的，摇号结果必须公示；一家只能有一个车位。其他，请邻居们补充。
     写道到这里，停车费标准问题出来了。
     昨天似乎没有邻居问。两两也没有来得及问。但是有一点是确定的，停车费一定要有合理的出处或报告。摇号前这个问题必须先解决。请邻居们献计献策，提供范本或参考依据。
     题外话：昨天在车上遇到旁边尚风尚水的大姐，说城铁西二旗站鼓励大家乘坐地铁，停车一天2块钱。路过的邻居可以确定是小事是否属实。
      9、物业出面组织到地铁的班车？
      郭经理回复：
      物业很乐意联络或者组织到地铁的班车，类似定制路线公交的做法，有需求的邻居可以去物业报名。
     10、绿化区为什么没有休息椅？
      郭经理回复：
      开发商为了保证绿化率，规划设计里就没有设置休息椅子。物业会和开发商、街道协调设置椅子。
      11、没有设置燃气报警器？
      郭经理回复：
      设计规划里没有这个项目，开发商自然也就没有设置。
      每户设置燃气报警器，由小区集中监控救助，这样一个系统做起来初步估计要100W左右。即使不少业主愿意出钱安装，也未必能够得到绝大多数业主的同意，每户均摊或动用公共维修基金来分担这个系统的费用。
      两两的话：还是回去看合同。如果合同里没有写，那就确定不会有。进一步，请有心的邻居查找北京市或者国家的相关规范，如果规范里明确要求了，大家可以集中起来去向审批小区规划的主管单位投诉，要求增设这个系统。

我和两两

四、问与答汇总（12～16）
     12、宽带提供商的情况？
      郭经理回复：
      目前小区内联通的光纤已经入户；本着竞争的原则，欢迎其他宽带提供商来小区铺设线路，提供服务。
      13、有线电视提供商？
      目前，温泉有线已经入户。网友“秋羊”联系过温泉有限，貌似也提供不少节目。目前，歌华有线在小区没有开展业务。
       两两的话：请有心的邻居也调查下，温泉镇的其他小区是不是也只能用温泉有线？也可以电话歌华有线热线，咨询下歌华有线在海淀区最远覆盖到了哪里？有没有扩展到白家疃区域的计划？
      14、电梯故障？
      电梯目前在调试阶段。有故障，请邻居打物业电话报修。
      15、房子的质量问题
       工程部鲍经理回复：
        建议大家一定要在装修前，对自己的房子做测试。发现了问题，及时找承建商解决。房子在质保期内，只要能够明确是承建商的责任，他们必须负责处理到底的！
       两两的话：譬如，厨房燃气热水器预留的孔压扁了，可以要求承建商重新开；孔的位置明显不合理的，也可以要求承建商重新开。
       16、关于门口的沙子水泥车
       郭经理回复：
       这些车的存在，是新交房小区的一个普遍现象。曾经有过6家。据说现在有转移到上庄去了的。他们也堵过物业的门。物业也联系过派出所。他车停在那里，不做出格的事情，派出所也不好处理。
       物业没有收这些车的任何费用；
       保安部魏经理建议业主们灵活处理。110是24小时开放的。进出也可以请保安协助。
       现场也有业主装修就不是用的门口卖的沙子。

我和两两

四、问与答汇总（17～21）
      17、就绪后，电梯内广告牌、部分地下室出租等的收益如何处理？
         郭经理回复：
         这些收入会公示。除去物业的利润后，剩余部分会积存到公共基金，用于公共设施的建设。
       18、公租房装修如果对业主造成损失，谁负责任？
          郭经理回复：
          公租房的钥匙在交房前由物业保存。装修后入住，也需要缴纳物业费（是不是和咱们等价，没有问）。公租房装修时，会来物业取钥匙。物业会及时通知楼下的业主，关注其装修。装修中如果对楼下业主造成损失，负责公租房的装修公司负全责。
       19、装修管理费用了做什么了？
      工程部鲍经理回复：
      装修期间，物业要清运装修垃圾；设置安全围挡；巡查装修。目前为止：发现过1.装修中室内起火的；2.电路改造，电线不套管直接铺砖的。
      20、房子出现渗水、透水问题，谁负责任？
      工程部鲍经理回复：
      基本原则是：谁造成损害，谁负责。装修前，造成的危害，归承建单位负责；装修中和装修后造成的损害，损害方负全责。
      楼上装修做完防水，进行24小时闭水试验前，请和物业联系，物业会协助您联系楼下，检查防水的效果；装修好的人家，可以去物业要楼上等关联邻居的联系方式，做好提醒。
      顶层属于公共区域，归物业管理。防水、保温都是做了的。承建商质保5年。出现对顶层住户的损害，请联系物业，由物业向承建单位索赔。
      两两的话；物业不是仲裁机构，有能力确定谁负责任；物业可以协调提供证据，但是，物业不具有裁决的权利。
       21、装修保证金可不可以用于赔偿业主的损失？
       工程部鲍经理回复：
        物业收取业主的装修保证金是为了约束业主对公共区域、房屋设置的损害，譬如承重墙，譬如外立面保温层等。业主装修结束，物业工程部会检查业主的装修行为有没有损害公共利益，若没有，装修保证金全额退还给业主；若有，直至业主恢复原貌后才会退回保证金。

我和两两

四、问与答汇总（22～26）
     22、水、电、暖、燃、房屋平面图等资料的提供
     工程部鲍经理回复：
     正在归档。后期可以借用，可以复印。
      23、首层以上室内公共区域没有涂漆？
       郭经理回复：
       规划设计里没有，开发商没有做。首层也是物业工程部考虑到安全，后期增设的。业主们可以和四邻沟通好后，自行铺砖或刷漆。
      24、底商会不会有大型超市？
      现在承建商还没有撤离，部分承建商就在底商办公。等撤离后，底商才会开始售卖。
      售卖时，会不会对底商经营的范围、类型进行规划，物业不知道。
       25.两两在散会后咨询的
       目前，一区只有物业旁边有凯盛标识的唯一一个机动车出入的门；一区垃圾处理站旁的门是消防通道，日常不会开放；其他位置会开放一些有门禁的，能够步行通过的门；
       二区只有有凯盛地名石的唯一一个机动车出入的门；其他位置会开放一些有门禁的，能够步行通过的门；二区面向温泉路没有开设任何类型出入的门。
      一区和二区之间的路是市政道路。装修期结束后，现在靠东人工设置的路障会取消。靠西是因为C03？在施工所以封闭起来，后期会开放。C03？是公租房。
       26、两两的题外话：
       昨天从凯盛返回时，公交车上遇到一个在尚风尚水住了2年的大姐。她告诉我2个消息，我觉得应该和大家分享：
        1.更正：北辰香麓东边临着马路的那个施工区，从已经基本完工的结构主体看，是一个商业项目。中国建筑负责的施工区在更东一些，用途未知。
        2.101中学的分校已经在北辰香麓那边开工建设。开工时，她参观了奠基礼。