【转载】香港公营房屋制度考察报告

山后

来源： 深圳市规划和国土资源委员会 　　 日期： 2007-12-20	【字号 大 中 小】 [/td]
【摘要】 　　全文分为三部分，第一部分总结归纳考察团实地考察成果，涵盖香港公营房屋制度成就概述、制度演进、房屋供应、管理机构、租赁政策、制度设计、公务员住房政策七个方面；第二部分深入分析香港的成功经验、典型模式对我市构建住房保障体系的启发，包括法律制度、管理机构、编制规划、量化考核、模式选择等八个方面；第三部分单列考察团经过深思熟虑提出的专项建议，共列9条。 【关键词释义】 　　公营房屋--香港保障性房屋的总称，包括用于出租的公屋和用于出售的居屋 　　公屋--香港房屋委员会和房屋署开发建设，出租给中低收入居民的公营房屋 　　居屋—香港房屋委员会和房屋署开发建设或由私人参建，出售给符合要求市民的公营房屋 　　为借鉴发达地区的先进经验,构建与我市经济社会发展水平相适应的住房保障体系，2007年11月，由市委常委、吕锐峰副市长率李加林副局长、政策法规处、房改处等相关处室人员组成的考察团，赴香港进行实地考察。通过与香港房屋委员会、香港房屋署高层管理人员座谈，以及实地考察部分公共出租屋村的方式，深入了解了香港公营房屋制度及实施情况。现将有关考察情况及启示报告如下： 第一部分  香港公营房屋制度及其实施情况介绍 　　一 、香港公营房屋制度成绩斐然 　　香港地区的住房保障政策是通过施行公营房屋制度实现的。五十余年的探索、发展、完善，香港公营房屋制度取得了长足的进步和显著的成绩。从1954年香港政府建造了首批8栋6层高的公屋开始，经过二十多年的的建设，全港各区现共有68万个公营房屋单位，200余万人都居住在公营房屋里，约占香港总人口的30%。在最近三年，香港政府每年新建的公屋都保持在2万套上下，每年能够保证编配大约2.5万套公屋供中低收入家庭租用。 　　二 、公营房屋制度演进 　　（一）、20世纪50年代，为解决石硖尾大火灾民的居住问题、缓解城市人口剧增的住房压力，政府遂成立了专门的机构（徙置事务处和屋宇建设委员会），为低收入的家庭提供廉租住房（公屋）。（二）、70年代，香港经济腾飞，政府和市民的收入都有很大的提高，1972年，政府开始实施10年建屋计划，拟在10年内为180万市民建设公屋，此计划为公营房屋的新架构和发展方式奠下基石。1978年，香港政府宣布推行“居者有其屋计划”，旨在让市民购置政府建设的居屋。为扩大建房规模，同年，政府又提出了“私人机构参建居屋计划”。（三）、1987年，在持续推行公营房屋发展计划达三分之一个世纪后，香港市民对房屋需求有巨大的改变，对租住公屋的需求相对稳定，但对居屋的需求大幅上升。此时香港政府全面检讨房屋政策，并发表一份规划至2001年的房屋发展蓝图，以推行长远房屋策略。（四）、1997年，为保持社会稳定和培养市民的归属感，政府整年忙于检讨1987年的长远房屋策略，开始推行自置居屋和补助房屋生产者的政策。1999年，政府还推行了“租者置其屋计划”，让租住公屋的市民能够购买所租住的房屋。（五）、2002年，由于过去五年房屋市场持续低迷，市民对居屋的需求下降，楼价累积跌幅达60%，香港彻底改变其过去自置居屋的资助办法，取而代之的是沿用至今的租住资助办法。同年6月，香港政府对公营房屋架构进行全面检讨，就最合适的公营房屋架构作出了建议，组建了现行行之有效的住房管理系统。 　　三 、公营房屋供应充足 　　据介绍,目前香港住宅总量约为200万套,其中香港房屋委员会出资建造的出租公屋为69万套，分散在153个屋村内; 以低于市场价格出售的居屋约30万套。公屋和居屋合计约占香港住宅总量的一半,由此可见住房保障覆盖面之广，覆盖率之高。 　　香港政府的公营房屋供应是政府调节商品住房市场的重要手段。当市场房价过高，政府则增加公营房屋供应的数量。反之，则减少公营房屋的供应数量。1997年亚洲金融风暴后，香港房地产市场低迷，香港政府认为不宜继续直接向市民提供资助购置房屋，以免干扰正常房地产市场竞争秩序。香港政府自2003年起停建用于发售的居屋，同时也开始逐步减少公屋的建设，但仍保持建设相当数量的公屋用于租赁，目前保持在每年约2万套左右。 　　四、 管理机构高效协调 　　2002年7月，香港政府进行了机构调整，设立房屋及规划地政局，作为政府组成部门的11个局之一，负责政府住房政策的制定、统筹和监察，2003年4月开始，则由运输及房产局代替房屋及规划地政局履行相应职能。根据2002年6月的《公营房屋架构检讨报告书》，香港政府对成立于1973年的房屋委员会进行改革，由房屋委员会负责推行政府的公屋计划，策划和兴建公屋、居屋，把公屋出租给低收入的市民，管理公共出租屋村、中转房屋、临时安置所、分层工厂大厦、商业和社区设施。房屋委员会运转遵循“财务自主”原则，除成立伊始香港政府拨付135亿永久资本并提供128亿计息贷款外，主要依靠内部衍生的资金收益来推行公营房屋计划，这些资金收益主要来源于公屋租赁、居屋销售、商业楼宇租售、配套设施租赁等。为了加强房屋委员会和政府之间对提供房屋服务的合作，从2003年4月起，运输及房屋局局长同时出任房屋委员会主席一职。 　　香港房屋署是房屋委员会的执行机构，房屋署署长是房屋委员会的当然成员。房屋署负责协助房屋委员会主席（运输及房屋局局长）制定房屋政策，进行公屋建设，审核各类公屋资助计划申请资格标准，为房屋委员会及其下面的小组委员会提供秘书处和行政方面的支援服务，使房屋委员会职责得以实现。 五 、公屋租赁政策严格 　　香港的公屋租赁制度非常严格，主要体现在公屋编配面积标准、公屋的申请条件、公屋轮候编配制、公屋租金标准、公屋管理扣分制、复核及退出公屋政策六个方面。 （一）公屋编配面积标准 　　香港公屋严格执行“小型化”标准，平均编配面积标准如下： 人数 平均面积（室内面积，M2） 人数 平均面积（室内面积，M2） 1 14.9 2 23.0 3 26.0 4 32.0 5 36.5 6 43.0 7 47.5 8人以上 54.7 　　我们实地考察、参观了各类户型的住宅单位（包括最大和最小单位），发现公屋住宅单位面积很小，但设计比较合理，厨卫齐全，社区配套也比较完善和方便，设有幼儿园、青少年中心、老人中心等福利机构和羽毛球场、篮球场、健身运动场、儿童游乐场等康乐设施。各类设施均不豪华，数量不多，但给人感觉方便实用。 　　（二）公屋申请条件 　　香港的公屋租赁对象是年满18周岁的申请人,如申请人及家庭成员属已婚者,须与配偶一同申请。申请人及家庭成员须满足以下条件： 　　1、现居香港且具有香港居留权（不受附带居留条件限制）。 　　2、获配公屋时，至少一半的家庭成员必须在香港住满7年并仍在香港居住。18岁以下的子女，不论在何处出生，只要父母其中一人居港满7年，或在香港出生并已确立香港永久性居民身份，一律视作已符合7年居港年期规定。 　　3、从申请登记公屋起，至获配公屋签订租约之前，在香港不得拥有任何住宅楼宇资产（商铺、家乡祖屋，以及在内地购置的房产均算作此类资产）； 　　4、从申请登记公屋起，至接受编配公屋单位时，申请家庭要同时符合入息（即家庭月收入）及总资产净值限额。根据家庭人数，划定不同的月收入及总资产净值限额。 2007/08年度轮候册入息和总资产净值限额 家庭人数 每月最高收入限额（港元） 总资产净值限额（港元） 1人 6800 176000〔352000〕 2人 10800 238000〔476000〕 3人 12100 310000〔620000〕 4人 14600 362000〔724000〕 5人 16900 403000 6人 19800 435000 7人 21400 465000 8人 22900 487000 9人 24400 538000 10人及以上 26100 579000 注：〔　〕内为高龄人士总资产限额。    （三）公屋轮候编配制 　　符合条件的申请人及家庭在轮候册进行登记后，房屋委员会按照申请人所选择的区域，申请人及家庭成员人数，可供编配单位的大小，依照轮候公屋登记册上的先后次序，由计算机随机编配公屋单位。房屋委员会曾公开承诺努力将平均轮候时间控制在三年之内，实际上，一般家庭平均轮候时间为两年，独居高龄人士平均轮候时间为一年。每年，房屋委员会定期公布轮候的排号情况，使申请人及家庭对自己的轮候时间有大致的估计。 　　每个申请人会有三个配屋建议，如申请人三次拒绝配屋建议而没有可被接纳的理由，则该申请书会被取消，并在一年内不可再提出申请。一年后重新申请的，重新进行轮候。如申请人指定要求入住某区域、某屋村、楼层或朝向，或要求编配更大面积单位或独立单位，都将被视为“不合情理”，将会遭到拒绝。 　　（四）公屋租金标准 　　香港公屋租金低廉，平均租金一般只占收入的9.1%，租金数额要综合地区位置、屋村环境、配套设施和居民的负担能力等因素来确定，一旦确定则最少需要3年才能调整。租金调整后，整体公屋居民的房租与收入的比例不能超过10%。 　　房屋委员会还把全港划分为6个区域，分别规定了不同区域的最高租金标准。以每平方米室内楼面面积计算，市区最高每月63.4港元/平方米，大埔、将军澳最高每月55.4港元/平方米，离岛最高每月36.4港元/平方米等。总之，地段越好，租金越高，地段越偏，租金越低。房屋委员会同时设有租金援助计划，援助有暂时经济困难的住户，给予一定数量的租金补贴。 　　（五）屋村管理扣分制 　　为改善公屋的环境卫生，房屋署从2003年8月1日起推行屋村清洁扣分制，2006年10月18日，屋村清洁扣分制易名为屋村管理扣分制（以下称扣分制）。 　　扣分制主要目的在于协助租户纠正有损个人及公众卫生的陋习，最终目的是建立持久健康及清洁的居住环境。由2007年1月1日起，扣分制涵盖的不当行为项目由23项增至25项，并分为A、B、C和D类。A类属轻微违例事项，每项扣3分；B类和C类属较严重的事项，每项分别扣5分和7分；D类则属最严重的事项，违例者将被扣15分。 　　按扣分制被扣的分数，由实际作出不当行为当日起计算，有效期为两年。在两年期间内，所扣减分数不会因租户删减家庭成员户籍、转换户主等情况而提早注销。如租户在期间因受重建等情况影响而调迁单位，其记录在原居单位租约的分数会转记在新居单位的租约上。 　　某户如有人被扣分，房屋署会通知租户，并提醒该户立刻戒除陋习。 除非受政府搬迁计划(如重建)影响，否则任何住户若按扣分制被扣分，会遭禁止申请更佳/更大或任何另一居所之处罚。某住户的被扣分数若累计达10分（或少于10分，但曾被扣分3次），该租户会收到房屋署的警告信。警告信内会详列住户被扣的分数，并会提醒租户若累积更多分数的后果。此警告信的副本亦将分发给所有成年的家庭成员。此外，房屋署经理级职员亦会面晤户主及违例人士，叮嘱他们不可再违例，以免再遭扣分。当被扣分数累计达16分时，房屋署可根据《房屋条例》第19(1)(b)条发出迁出通知书，终止有关租约。租户可就迁出通知书向上诉房屋委员会提出上诉。租约终止后，住户须迁出公屋。2006年1月1日起，因违反扣分制度或租约条款而被终止租约的前住户，他们在租约被终止后的两年内，不得再透过轮候公屋登记册申请租住公屋。在安置他们时，房屋署亦不会把地理位置、楼龄和楼层较佳的单位编配给他们。 　　（六）复核及退出公屋政策 　　为加强公屋的户籍管理，香港房屋委员会规定，公屋居民每两年要申报户籍情况一次。为了减少向不需要资助的居民减少公屋资助，公屋居民如果在公屋住满10年以上，就须要每两年申报家庭收入一次。不申报收入或家庭总收入超过有关资助收入限额的居民，须付双倍或一倍半的房租。 　　正在付双倍房租的居民，要在下一轮申报时申报资产。如不申报资产或家庭总资产超过限额的居民，须搬出公屋。若确实有需要，可以申请暂准居留在公屋不超过12个月，并要在这段时间内支付相等于市值租金的暂准住费。 　　为加强对付滥用公屋资源行为，香港房屋委员会于2004年成立了打击滥用公屋资源特遣队，至今已收回了约400套公屋。 　　六 、公屋制度设计人性化 　　在严格贯彻屋村租赁政策的同时，香港的公屋制度设计又非常人性化，主要体现在高龄人士优先配屋、体恤安置计划、多算家庭成员办法、宣誓官制度四个方面。这样的制度体系既体现了“公开、公平、公正”，又体现了“以人为本”，简单介绍如下： 　　（一） 高龄人士优先配屋 　　高龄人士及家有长者的，可获得较高的分数，可以优先获得配屋，轮候时间大约为1年。同时规定，市区的公屋只限供给高龄人士及家有长者的申请人。 　　（二） 体恤安置计划 　　房屋委员会编制每年的配额计划时，会安排一定数量的体恤安置配额。如申请人有紧急的房屋需要，可以向香港社会福利署申请体恤安置。经社会福利署审核合格后，社会福利署会向房屋署推荐以体恤安置的配额给申请人编配房屋，租金减半。但是，除了老、残家庭外，居民如已接受租金援助3年而仍然需要租金援助，就须要迁往租金较低的公屋。 　　（三） 多算一位家庭成员 　　如果申请人能够提供医生证明文件，证实申请人或家庭成员患有肾病、过度活跃症或需要依靠轮椅生活，房屋署在编配单位时会计算多一位成员在家庭人数内，并相应地编配较大面积的单位给申请人。 　　（四） 宣誓官制度 　　对于我们倍感头疼的申请人及家庭收入和资产净值审查工作，香港房屋委员会采取的是宣誓官制度。宣誓官由房屋委员会的工作人员担任。如申请人不能提供有效的家庭收入和资产净值证明，可在宣誓官面前进行宣誓，说明自己和家庭的收入和资产净值数额。依据香港法律规定，如宣誓人宣假誓，将会受到入狱的处罚。 　　七、公务员的住房政策 　　2002年11月前，香港政府对公务员的住房保障有公屋、居屋、贷款支持等方式。保障对象是收入较低的初级公务员和退休公务员，要求公务员不拥有住宅物业，但对家庭资产净值不设限制。 自1963年开始，香港房屋委员会在居屋配额中，每年会划出一定数量（每年500-1500套不等）作为公务员的居屋配额，定向提供给公务员。每年的配额数量由公务员事务局、房屋委员会和公务员工会代表共同开会研究确定。80年代中期实行“居者置其屋”计划以来，每年有250-1000套居屋配额提供给公务员。2003年香港政府决定无限期停建用于发售的居屋，公务员居屋配额和贷款计划配额也相应停止。 第二部分 香港公营房屋制度给我们的启示 　　通过这次考察，我们对香港公营房屋制度取得了基本了解，其合理的制度设计、完善的管理架构、成熟的操作经验对我市住房保障体系的改革和构建具有重要的启示意义。 　　一、住房保障是政府住房政策的核心内容之一 　　住房保障政策是香港社会政策的重要内容，既是政府的重要职责，也是社会保障资金投入的重要方面。虽然香港的经济高度发达、收入水平和市场化程度较高，但居民住房也无法完全依靠市场调节，仍然需要政府为中、低收入阶层提供适当的住房保障。香港政府主要通过向居民提供福利保障性住房来实现住房保障政策，对于家庭收入3万港元以下的，可以购买房屋署开发的居屋，价格相当于市场价的60%；对于收入更低者，则可以租住政府的廉租屋。 　　比较而言，深圳市作为改革开放的窗口，虽然经济较内地其他城市发达，但经济规模、收入水平、市场化程度与香港都有一定的差距，而且深圳要建设全面小康社会的先锋城市，应首先解决好市民的住房问题，政府应发挥主导作用，建立健全住房保障体系。 　　二、完备的住房法律制度是住房保障体系的基石 　　中低收入阶层住房问题是实现全社会住房目标所面临的主要问题，香港一方面以法律为依据成立专门的机构—房屋委员会来实施法律规定的各项保障措施，另一方面通过法律来引导和规范其它经济主体的行为，充分鼓励社会、私人资源服务于住房保障的整体目标，从而保证住房保障体制得以具体落实。历经五十余年，香港政府不断完善住房法律制度，制定了一套相当健全的住房法律体系，主要法规有《房屋条例》、《建筑条例》、《业主与租户条例》等，同时还制定了可操性相当强的实施细则（如轮候编配制、屋村管理扣分制），从而保证了政府实现长远的房屋政策目标。这一整套法律提供了建立住房保障体制的依据，明确了住房保障体制的基本目标，规定了住房保障的实现方式，在住房保障体系中发挥基础性作用。 　　三、健全的住房管理机构是住房保障体系的强力推动者 　　香港政府通过2002年公营房屋架构检讨，建立了健全的住房管理机构，为住房保障体系运行与发展注入强大推动力。政府赋予房屋委员会法定权利，使其作为住房政策的决策机构，并在其下设立房屋署作为住房政策的具体执行机构。可以说，几十年来，香港政府住房管理机构权威且有力、人员配置高效且到位、住房政策稳定和健全，是香港住房保障取得如此骄人成绩的主要原因之一。 　　值得我们注意的是，香港房屋委员会在性质上并非法定政府机构，它是由香港政府一次性注入巨资、自负盈亏、受委托代行政府相关职权、具有高度独立性的住房专门管理机构。这一公营房屋管理架构是由香港有别于大陆的政治体制、法律传统、法律体系决定的。我市虽然于近年致力推动政治体制改革，但在政体、法系层面上与香港存在实质性差别，要完全效仿香港成立自负盈亏、高度独立的房屋委员会作为保障性住房的专门管理机构，将会面临体制上巨大且不能逾越的障碍。但我们可以借鉴香港专门化管理保障性住房的思路，将住房保障相关管理职能统一集中在相应政府部门的身上，以改变目前多头管理、效率低下的现状。 　　四、合理的住房规划起指导性作用 　　合理的住房规划对于平衡住房保障与房地产市场之间的矛盾以及稳步推进我市住房保障工作的长期发展至关重要。在香港，人口增长快速、土地资源稀缺、住房需求突出，政府编制合理的住房规划可以严格执行城市规划，集约利用土地资源，提高土地使用的社会经济效益。香港房屋委员会每年都会根据需求和市场情况制订和调整公屋、居屋的建设供应计划，通过分析轮候册登记人数、居港人口数量等，计算未来5-10年的住房需求量，结合城市发展规划，进行科学的规划选址和分期开发。据介绍，某屋村自50年代起进行规划和首期开发建设，直至近年才建设完成。153个屋村遍及香港各区，既满足了不同区域居民的需求，也带动了周边住宅和商业的发展。 　　我市政府在编制住房规划上已有紧迫的意识并落实了相应的工作：在建设规划层面，已经发布实施《深圳市住房建设规划（2006-2010）》，提供了我市住房建设的区域、结构、年度、空间指引；在土地规划层面，提供了住房建设用地结构、分区、供应年度指引等；在政策规划层面，提出了提出保障性住房的建设是全市住房建设的重要组成部分，住房规划编制应当与深圳市住房建设规划紧密衔接等住房发展政策与措施。但相比之下，我市政府住房保障的计划性和前瞻性明显不足，有必要建立起长远规划和近期规划相结合的规划体系。 　　五、应将住房保障实施情况纳入民生净福利指标 　　香港房屋委员会竭力贯彻住房政策、履行政府职责、达成民生使命，每年均要发布年度报告以量化考核政策的施行情况。年度报告对业务情况、财务情况、建屋数量、建筑意外、租屋编配、租屋数目、售房数目、资格准则均要作全面说明，说明多以数字、表格的方式完成，在报告的附表还必须附上统计数字一览表。 　　香港发布年度报告，彰显政策施行成就、督促政府恪行职责的做法对我们有重要的借鉴意义，而且要学习这种先进模式我们也有相对于内地城市更好的平台。2006年12月深圳市委四届五次全会公布并通过了我市首创的《深圳市民生净福利指标体系》，这是一个以统计数据来全面衡量我市经济社会和谐发展程度的评价体系。民生净福利指标涵盖市民的生活安全、福利状况、教育质量、健康水平、舒适程度以及自然和社会环境等方面。政府为居民提供保障性住房是政府职责的重要内容、是社会政策的集中反映、是市民生活质量的典型体现；保障性住房既具有商品的性质，更具有公共产品的性质，安居方能乐业，住房保障关乎民生福利，因此建议将住房保障实施情况量化纳入《深圳市民生净福利指标体系》。 　　六、要采用合理保障模式、维护市场机制 　　由于住房具有的特性及住房市场盲从利润导向的缺陷，以低收入者为主体的特殊阶层难以仅仅依赖市场机制来解决自身住房问题，因此政府担负着保障居民住房、保障居民基本权利实现的职责。政府对房地产市场进行干预以有效缓解以至解决住房矛盾是其履行职责的基本表现，但这种干预不意味着政府要破坏市场机制，政府只在市场机制无法发挥作用或无法达致社会经济发展目标的情况下引导市场，是对市场机制的补充和修正。这就要求政府根据不同的住房发展阶段，合理确定住房保障模式。我们考察得知香港从徙置区计划安置灾民开始，就根据住房发展所处不同阶段，选择不同的保障模式。2002年香港政府进行公营房屋架构检讨，改进优化了住房保障管理体系并交由房屋委员会依改进后的模式组织建设公屋和居屋，主要分为自己组织建设和与开发商合作建设两种方式，后者比例较小，且大部分要在公营房屋相邻的市场进行商品房开发。深圳市经济适用房与香港公屋建设类似，绝大部分是政府部门自己组织开发建设。但是，香港重视采用公营房屋出租的方式，2003年就无限期停止 “居者有其屋计划”及终止私人参建居屋计划，不再建设面向市场发售的居屋。而深圳则相反，经济适用房绝大部分为出售型，少量为出租型。实践证明，香港出租型住房可以提高政府住房使用效率，以更少的土地和资金解决更多居民的住房问题，使住房保障提供给真正需要的中低收入居民。因此，目前阶段，深圳有必要加快廉租房的建设，并逐步解决夹心阶层的住房问题。 　　七、要合理界定保障对象 　　香港的公营房屋是为中低收入家庭准备的，公营房屋制度界定的保障对象相对合理，比较而言，其保障范围远宽广于深圳。根据香港房屋署的规定，月收入和家庭净资产是公屋申请的主要标准，只要是月收入低于1.43万港元，同时净资产低于35万港元的家庭，就能登记申请公屋，并获得轮候的编号。而深圳现行的廉租房制度了限于条件对受益群体作了相当严格的限制。根据《深圳市廉租住房实施办法》规定，至少要符合三个条件：一是常住户籍且实际在本市居住；二是享受最低生活保障待遇或是政府认定的优抚对象；三是家庭成员不拥有任何形式的房产。从这一规定看，廉租房实际上只针对社会的最低收入阶层。按政府2004年8月的统计数据，登记在册的低保特困家庭仅3584户，以每户3人计算，约万人左右，也就是说廉租房保障人口只占深圳市户籍人口(2005年户籍人口181.93万人)不足0.6%，保障范围过于狭窄。因此建议政府成立专门的研究小组深入调研分析，根据我市社会经济发展的实际情况，合理界定住房保障对象，研究确定是否应当扩大保障范围并拟定相关的标准和实施办法，为《深圳市住房保障条例》的制定提供参考，使更多的居民真正成为住房保障体系的受益者。 　　八、公务员住房通过公务员住房制度解决 　　在香港，由于政府机构编制分工的关系，房屋署同时为公务员和普通市民或在港人士提供住房保障，编配给公务员的少量房屋主要是针对不拥有住宅物业且收入较低的初级公务员和退休公务员。在保障方式上与普通保障对象上也有不同，最明显的差别在申请条件设定上对公务员不设家庭资产净值限制。2002年政府根据公务员体制改革的咨询意见，为改变公务员工资、福利畸高的不合理现象，无限期停建了编配给公务员的居屋和并终止了贷款计划，转而对公务员在购买市场上的二手房提供一定便利并给免补地价的优惠政策。 　　而在深圳，公务员住房制度是城镇住房制度的重要组成部分，在20多年的改革与发展历程中，经历了分配和供应方式的重大调整，各项政策已经趋于完善，在改善公务员住房条件、稳定公务员队伍方面发挥了重要的作用。我市实际上形成了公务员住房制度和普通住房保障制度两套为解决不同问题而各自发展完善的体系。尽管两套体系同属于城镇住房制度，但它们的目标、保障对象、保障方式、管理机构均不相同。就现状来看，公务员住房制度发展相对于住房保障制度更为完善、成熟，我市的住房保障制度就是参考党政机关、事业单位住房补助制度而逐渐构建和发展的。基于以上考虑我们认为公务员的住房问题应当通过公务员住房制度不断深化改革、发展完善来解决。 第三部分 考察团的专项建议 建议1 加快《深圳市住房保障条例》制定进程，在条例中吸收轮候编配制等合理且行之有效的制度并进一步完善修正相应的实施细则，为我市住房保障体系构筑法律基石。 建议2 可以考虑将住房保障相关管理职能集中授予相应的政府管理部门行使，理顺相应职能配置，改变目前多头管理、效率低下的现状。 建议3 可以考虑建立住房保障长远规划和近期规划相结合的规划体系，并与土地规划、城市规划、住房建设规划等相关专项规划衔接，使我市住房保障体系发展具有计划性、前瞻性。 建议4 推动住房保障工作的量化考核，将住房保障实施情况纳入民生净福利指标或借鉴香港作法，由住房保障专门管理机构发布年度工作报告。 建议5 出台税收优惠政策或奖励政策，鼓励社会资源服务于住房保障的整体目标。 建议6 通过完善住房公积金制度、提高从社会福利奖券筹集款中保障性住房专项款项的幅度、鼓励社会捐赠等方式拓宽保障性住房资金来源。 建议7 通过政府出资兴建、收购符合标准的住房、认定安居房、优惠政策吸收房地产商参建保障性住房等方式拓宽房源。 建议8 通过支付住房补贴、提供低息贷款等方式鼓励中高收入阶层购买商品房，降低住房保障体系的压力。 建议9 设立专门研究小组研究是否扩大住房保障受益面以及扩大的幅度和具体操作规则。 深圳市国土资源和房产管理局 二○○七年十一月