限价房的继承

1850395280 · 发表于 2013-7-10 12:48:36

目前80岁的刘女士是北京丰台区2010年限价房“轮候户”，按照目前的配售房源情况计算，她或能摇到丰台区限价房的配售资格。
轮候多年的刘女士或能摇到限价房配售资格，给这个多年住房紧张的家庭带来很大希望。不过在欢喜之余，又增添了新的忧愁：考虑到刘女士的高龄情况，百年归老后刘女士旗下限价房的继承问题，已成为现实问题，且该问题致使其子女陷入了纠结，因为目前限价房的相关规定中，并未对此问题给予明确答案。
针对限价房顶层机制设计中有关继承问题的“空白”，《每日经济新闻》记者分别采访了中国社科院社会问题研究中心主任于建嵘、中国政法大学副教授成晓霞、中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才亮、全经联研究院副院长陈宝存和中堂律师事务所律师徐斌，就此“机制空白”展开讨论。
限价房暂无“继承”规定
《每日经济新闻》记者调查发现，在限价房的申请队伍中，高龄申购者成为一道不可忽视的风景，比如北京丰台区的刘女士就是其中之一。她于2009年9月开始准备限价房审核材料，在2010年初成功获得备案资格，加入轮候队伍。
对于像刘女士这样高龄申请者加入“轮候队伍”的原因，外界争论不一。本报记者调查发现，主要处于三种情况：一是子女已有产权住宅，已不具备申购限价房资格，以老人身份出面申请；二，子女夫妻和老人夫妻分别参与限价房申购；三，子女只符合个人申请条件，在夫妻申请人众多的情况下，摇号成功几率几乎为0，老人夫妻申请中签率相对高。毕竟限价房的申购条件中规定，家庭成员中有60周岁以上（含60周岁）的老人可优先购买，老人申购可增加中签机会。
如果高龄申请者成功中签，对于以后的继承问题，《每日经济新闻》记者翻查发现，《北京市限价商品住房管理办法(试行)》第二十八条规定，购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购住房继续用作限价商品住房向符合条件家庭供应。购房人在取得房屋权属证书五年后转让所购住房的，应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市国土资源局会同市建委、市发展改革委、市财政局等部门研究确定，报市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况适时调整交纳比例。
不过以上的相关规定只针对“转让”，而不是“继承”，因此一些限价房高龄申购者质疑未来子女继承自己的物业时或受限。《每日经济新闻》记者就此采访了业内专家。
NBD:有房子女能否继承限价房？
于建嵘：限价房业主子女可以继承，不需要补差价或者由政府回购。
成晓霞：得具体情况具体分析。从国家建设限价房的目的来讲，其定位在于解决中低收入家庭的住房困难问题，是目前限制高房价的一种临时性举措。限价房业主子女能不能继承，就要看他们是否符合限价房的配售条件。用法理的原理解释，如果有房或较高收入子女，那就不可能享受国家这样一种针对中低收入人群的待遇，自然不能继承。
王才亮：有房子女可以继承限价房。限价房的业主如果死亡，限价房的房屋性质并没有改变。
陈宝存：限价房业主的有房子女是可以继承的。因为我的理解中，限价房是有完全产权的。经济适用房由于用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金，政府是可以回购的。限价房回购是不合理的。
徐斌：我认为如果不能继承就是不合法理，限价房只是我们在买房的时候，限定了地价和房价。业主购房是跟开发商买，开发商是从政府手里买地，限价房就是为了降低房屋价格，限价房就是限制开发商可以用比较低的价格去买地，但必须用比较低的价格去销售房屋。
NBD:限价房的继承是否应以《中华人民共和国继承法》为法律基准？
于建嵘：限价房继承关键点在于业主购房前是否和政府签订“约定”合约。如果购房前有相关“约定”，继承必须按照“约定”的内容去履行。如果限价房业主购房前没有和政府签订“约定”，限价房的继承就应参照《中华人民共和国继承法》。
成晓霞：限价房继承不能按《中华人民共和国继承法》来考量。《中华人民共和国继承法》在这儿不适用的原因是，限价房是国家为了解决城市中低收入家庭等夹心层群体住房困难而推出的一个特殊产品，限价房里面有国家补贴在里面。即便原限价房业主不在了，或者不符合国家对于配售人群的条件，从理论上来讲，也要把限价房退出来。政府通过回购的方式买回来，把限价房重新配售给需要的人群，才能做到公平公正。
王才亮：《北京市限价商品住房管理办法(试行)》并没有明文规定限价房继承的限制标准。限价房的继承就应该以《中华人民共和国继承法》为准。
徐斌：根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国继承法》，限价房的继承人在业主去世之后就可以享受到这套房屋，因为业主是花钱买到的限价房，不是国家无偿分配给业主的。在已经签订了《限价商品房买卖合同》的消费者，在购买限价房的同时也获得了房屋的产权。而且目前没有任何法律排除限价房业主子女的继承权，如果回购或者补交差价就涉及到剥夺业主的私人产权问题了。
NBD:限价房是否有完全产权？
陈宝存：跟公租房和经济适用房存在质的不同，限价房就是限定房价、限定地价下的商品房。我的个人定义是“双限商品房”。限价的商品房，产权应该是完全归属个人的。如果限价房业主有国有用地证、个人产权证的话，就没必要提到继承。因为限价房完全是业主的私有产权，完全产权是业主个人的事情，国家就无权介入。
徐斌：限价房在销售前要审查购房人的资格，限价房本身之所以卖得便宜，因此限价房具有一定的保障房性质，但是这个并不妨碍限价房的产权，也就是房屋的所有权。