愤怒的北京二手房价格：谁带坏了谁？

山后

(图说：2009年开始，北京楼市二手房全年成交套数首次超过新建商品房)

  新浪乐居深度报道记者 董文艳 余舒虹/文
  “忐忑的购房者，预期高涨的卖房人，以及急于撮合交易成功的中介员，北京楼市在愤怒的二手房带领下，一如预期地迎来了新一轮的调控整顿。谁带坏了谁？乐居一线报道汇总》》
  春节之后、两会之前，北京房价再成第一热点话题。这一次，站在舆论“公审”前台的是遍布北京大街小巷的房产中介——他们是否是北京房价节节攀升的最直接的凶手。
  愤怒的人们有足够的理由怀疑这一点。自2009年开始，北京楼市二手房全年成交套数首次超过新建商品房，此后二手房与新房成交套数差距一路扩大。2012年全年，北京市商品住房(不包含保障性住房)共签约23万套，其中新建商品住房为9.4万套，二手住房13.6万套。

  二手房交易量超越新房，在北京及上海等越来越多城市交易中的绝对权重，令中介公司取代开发商成为头号公敌。但是，新浪乐居的采访显示，在二手房交易中，定价权主要偏向于业主，房产中介公司并无过多话语权。事实上，中介公司抽取交易佣金的激励机制，更令他们有动力去促使房屋在合理的价位上成交，业主过高的单方报价，反而会令交易失败。因此，外界一味将矛头指向中介，实难服众。
  易居(中国)控股有限公司董事长周忻表示，二手房卖家坐地起价跟中介的多方委托制有关系，背后是交易程序的问题，在没有锁定交易条件的前提下，受心态和预期影响，业主当然能够直接提价，当然这在交易中也是一个欠诚意的行为。
  “但最主要的还是受供需关系影响。一味将加价归咎到中介身上，是让中介背了黑锅，这件事跟中介没有一点关系。他们也希望能用最快速度成交房子。”他说。
  忐忑的购房者，预期高涨的卖房人，以及急于撮合交易成功的中介员，北京楼市在愤怒的二手房带领下，一如预期地迎来了新一轮的调控整顿。
  谁带坏了谁？
  坐地起价泛滥
  蛇年春节过后，北京楼市二手房与新房的成交分野明显。根据链家地产市场研究部统计， 1月份，新房成交1.09万套，比2012年12月下降1.6%。而北京住建委网站网签数据显示，同在1月份，北京全市二手住宅网签总量为19561套，创造了近24个月以来单月成交量最高的月份。
  滞后的统计数据无法第一时间体现积极的预期，在媒体报道中，节后业主毁约、临时提高报价的新闻迅速增加。媒体报道与预期改变相映共振，唯一的后果是，更多的毁约业主与更高的二手房报价——这立刻又成为房价暴涨的最新证据。
  据链家地产市场研究部统计，北京2月二手住宅价格环比走高至25551元/平米，环比增长2.36%，幅度尚微。但21世纪不动产中关村区域经理孙迎新告诉乐居记者：“这些天来，有80%的业主在原有房价基础上涨价5%左右，中关村区域3个月内的二手房成交价上涨约10%。”
  与此同时，二手房的加价叫卖开始透露出卖房者们高扬的心理预期。“在中关村，一套60多平米的房子一周以前叫价250万，现在涨到280万。”21世纪不动产中关村门店的一位工作人员对记者说道，“而且这种房子脱手很快。”
  据了解，此种坐地起价现象情况甚为普遍。在万柳区域，一套145平米的三居室从年前叫价800万涨到了如今的1200万。在苏州街，一套142平米的二手房也从650万的叫价升至720万。“当然这种涨的厉害的，卖不卖的出又另说了。”该工作人员说道。
  “业主的确有坐地起价的，不过我们的成交量却稍有下降。”麦田房产万柳店的一位中介人员说道。
  泛滥的坐地起价，背后是房价上涨预期的迅速改变。卖者担心卖亏，买者担心续涨。难以描述的心理作用下，买卖双方将北京房价合力推至调控风雨欲来的境地。
  背黑锅的中介？
  然而，打架的是买卖双方，中间撮合的中介员却最终成为众声指责的头号公敌。春节之后，这一舆情不断发酵，以至于占北京市二手房成交量74%的链家地产董事长左晖不得不站出来发声辩护。
  2月20日，左晖在个人微博上贴出了一张过去37个月成功交易的二手房价格统计表，他的结论是，“价在涨，但是没有那么夸张。”
  紧接着，他继续写到，从根本上来说，经纪只是提供市场价格参考和反映业主的真实意向，很难起到价格的主导作用！况且，价格越低越容易成交，对拿成交佣金的经纪更有利才对。
  “存量房交易虽大多是口头委托，坐地跳价也是有违委托条件。重要的是这个市场下客户越来越不会跟，经纪人也会将这类卖家划为C类，不会再投入销售资源。所以诚意售房的卖家应当委托前多了解市场信息，谨慎委托，谨慎调价。”他说。
  卖房者们高喊加价的底气从何而来？借力二手房虚热，北京整体房价是否真正就此搭上回升的顺风车？对此，链家地产副总裁林倩在接受新浪乐居记者采访时，持颇为审慎的态度，“这些只是业主就市场的预期而已，把业主的报价和事实房价画上等号，本身是不正确的观念。”她说，“虽然我也认为房价现在处于上涨阶段，但考虑到北京本就是一个房地产供不应求的城市，房价在特定时间出现波动也属正常。”
  而在另一位北京地产界的资深观察者李文杰看来，“北京房价总体来说有所上涨，但并没有出现全面猛增的情况，只有个别比较热点的小区或销售房价格上调比较快。”他对新浪乐居记者说。
  链家地产一位内部人士则告诉记者，“去年12月到今年1、2月，北京每个月二手房成交价的涨幅都在1%至3%不等，但是去年7、8月的时候也曾出现过单月5%甚至6%的跌幅。如果从2012年1月到现在来看，北京的房价大概涨了6%左右。”
  “我不认同中介推高了价格，这过分夸大了它的作用。中介只是买卖交易过程当中的一个环节，只有供求才决定价格。”对此，李文杰也认为，“中介只是能够最先感知到价格的变化而已。中介的收入是跟成交量有关，本质上它也不希望房价高。”
  而林倩则表示：“当买卖双方处于平衡期，交易量大时，中介对房价的影响几乎是零。但当市场不平衡时，像现在可卖的房少，买房的人多，业主心里的价格预期变高，出现价格较大落差时，中介会在里面起作用。”她进一步说明：“现在的市场情况下，真实的成交价往往都比开价低。房价这么高，如果没有中介，买方怎么谈价格？中介的作用其实不是推波助澜，而是帮助业主面对现实。在另一方面，当买房的人少，卖房的人多时，中介则会帮卖方去面对市场。中介存在的作用永远是帮助市场上弱势的一方，否则只会造成买卖不成交，他们就无利可图。”