首开集团董事长称限价房不伦不类 建议尽早取消

狂暴飞轮

来源：法制晚报

《全访谈》专栏，由京城知名资深地产记者全伟主持，对话最前沿的地产巨人，讨论当下最热门的话题，端出最独树一帜的新鲜观点，为您解读不一样的楼市。

作为有着30年房地产开发经验并且是国资委唯一认可的专门从事房地产行业的房企，北京首开集团经历并见证了本市房地产历史上的每一幕风雨。然而到今天，一向低调的首开集团董事长刘希模突然打开了话匣子，话锋直指保障性住房，尤其是限价房，在他眼中被认为不伦不类早该取消。

个人观点

“限价房不伦不类要取消”

1955年生于甘肃省山丹县的刘希模说话至今难改乡音，16岁参军的经历也让他具备了一个军人应有的严谨低调。然而面对目前如火如荼开工建设的保障性住房，刘希模却搂不住自己的话匣子。

“限价房就是不伦不类。”刘希模语出惊人，他表示，目前北京的保障性住房有廉租房、公租房、经适房、回迁房和限价房。但是限价房具有政策性住房和商品房双重性质。

“政府工作报告中说了，到2020年人均收入还要翻番！在这种情况下，很多人已经不在被保障范围内了。”刘希模表示，对于已经购买了限价房的人来说，将来等不再符合资格，要不要退出？还是根本就退出不了，被购买人群当成商品房销售？

如果真的是那样，用任志强的话来说一点也不为过，保障房可能成为财产的二次分配。

保障房卖出商品房价

那么保障房现在面临什么处境呢？记者调查发现，当年为了保障低收入人群所建立的经适房大社区如今已经成为不少业主牟利的工具。记者看到，在天通苑回龙观周边，中介公司鳞次栉比，橱窗里挂牌的几乎全部都是经适房。

尽管北京市政府对于经适房的再上市交易几次想出手调控，但是至今也未出台不允许上市的硬性规定，只是说，政府有优先回购权，但是哪个业主会让政府来回购？但是，每每政策一吹风，就有不少业主趁此机会赶紧出手卖掉，甚至还为了再升值，自己补缴大额的土地出让金转成商品房，紧紧地握在手中。

不仅如此，保障房在出售价格上更是跟商品房不相上下。记者在房地产门户网站上查询到，位于广渠门的回迁房小区广渠家园目前均价已经从2011年的2万元上涨到3.7万元，甚至有的房子已经卖到了4万元，与一街之隔的高档商品房小区冠城名敦道价位不相上下。

如此乱象几乎存在于北京每一个保障房小区。

●理由二

限价定价有问题 粗制滥造难避免

所谓限价房，就是限定售价、限定面积且由购房者出钱购买的保障性住房，当年为了解决既买不起商品房，又不符合购买经适房的一群“夹心层”的住房问题所产生的保障形式。

在定价上，原则上是低于周边商品房售价20%左右。但实际上限价房比周边房价低的不仅仅是这个幅度，同时，刘希模认为，这种“一口价”的定价机制，并未把一个楼盘从建造到入住过程中周边商品房价的上涨以及开发建造成本的上涨考虑进去。

举个简单的例子，比如丰台区郭公庄的限价房在建设时限定售价在9980元/平方米，但万科在2011年拿的郭公庄地块，仅楼面价就达到了9000元，上市后售价最低2万元，如此看来，限价房比商品房价格低了一半。

另外，政策规定开发商建保障房的利润不能超过3%。

但是在两三年的开发时间内，随着通货膨胀，建筑成本不断上涨，开发商想要保住自己3%的利润能怎么办呢？那建筑质量可想而知。

深度分析

商品房保障房混建 成“甜蜜的负担”

土地一直是稀缺资源，尤其是最近上市的地块更是被开发商看成是“最后的晚餐”，管他后面还有没有抢着一块是一块，但是目前的土地出让可不仅仅是谁出钱多给谁，还要看谁能承诺配建的保障房多。

据记者了解，保障房在整体建设中分为两个部分，一是政府直接委托非房地产开发的方式进行建设的，不列入房地产开发商范围，这部分约占全国竣工量的四分之一；

另外一种方式是委托开发商建设的保障房，通过土地“招拍挂”的方式，或者商品房保障房混建，或者公开委托开发商建两限房。

目前，商品房、保障房混建的形式已经成为主流。而这种方式，成了开发商“甜蜜的负担”。不竞争保障房面积就抢不到地，竞争了，就会大幅增加拿地成本。而刚刚落槌的通州台湖的三块地便是典型的案例。

楼面价过高 动了谁的奶酪

通州台湖出让的三块地中其中的两块恰恰是首开与万科的联合体斩获。

2012年圣诞节当天，通州台湖三块住宅用地的公开出让，引来中铁建、万科首开联合体、绿地、华远、保利等13家房企竞争。

根据交易规则，房企要先竞争地块价格，价高者胜出；之后要竞争保障房面积，承诺配建的保障房面积最大的房企胜出。

经过激烈的角逐，万科首开联合体摘得其中的两块。三块地的平均楼面价就接近万元，而现在地块周边在售的东亚台湖印象楼盘的商品房售价也才1.5万元左右。可以预见的是，如果这三块地上的商品房不卖到2.5万元一平米，开发商都不挣钱。可见，保障房对商品房的冲击有多么大。

“这种方式合理不合理我说不好，但现在我们也已经按照这种方式拿下几块地。”刘希模面对记者的追问似乎有些不知所措。

但是既然已经拿了地，就要保障利润，那么如此大面积的公租房，将其建安成本包含进去后，商品房价格要卖多少虽然现在无法确定，但高价已经成定局。

“是不是要商品房的买家来为保障性住房埋单？”记者问。

“是的，你的说法很对。”刘希模很认同记者的说法，但是他也非常的无奈。

开发商，作为一个经营企业，要挣钱是前提条件。但刘希模透露，台湖的两块地，目前规划还未出炉，具体操盘由万科来进行，首开集团不参与。

新闻背景

两限房曾让8.6户受益

市住保办审核配售处处长陈炜文日前表示，到目前为止，本市一共公开摇号配租配售保障房143次，共配租配售解决了16.1万户家庭住房困难，其中经济适用住房4万户，限价房解决了8.6万户，公租房解决1.6万户，通过租金补贴的方式解决廉租住房家庭1.9万户。

虽然目前看来，限价房依然是保障房供应的主力军，但是其也并非一直占据“紫禁之巅”。

新闻延伸

公租房将成日后主力军

对于刘希模提出的问题，北京市政府也逐渐意识到，所以在今后所建设的保障房中，公租房所占的比例越来越高，从目前上市的土地情况来看也是如此，要求开发商配建的几乎全部是公租房。

“十二五”时期建设、收购各类保障性住房100万套，公共租赁住房占公开配租配售保障房的六成以上。

▲首开集团董事长 刘希模

首开集团简介

北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称“首开集团”）于2005年12月10日正式挂牌成立。其是在北京市国资委主导下由城开集团、天鸿集团合并重组形成的、以房地产开发和经营为主营业务的市属国有大型企业集团。首开集团经历了三十多年的发展历程，是中国最早成立的房地产企业之一。

首开集团先后开发了著名的方庄小区、望京新城，北京市最大危改小区开阳里小区，北京市最大的经济适用房项目回龙观文化居住区等众多星级楼盘和政策性住房项目，并承接了亚运村、大运村、奥运村的开发建设，由此设计承建了国家体育馆、顺义奥林匹克水上公园、五棵松篮球馆及中国残疾人体育综合训练基地等奥运、残奥会相关场馆。

每月低廉的租金，齐全的家电，还要让地铁覆盖，公租房似乎成为解决低收入人群居住方式的最好选择，同时也让被保障人群笑逐颜开，拍手称快。但是保障房今后谁来管，等租户不符合继续租住的资格时如何全身而退，这些问题现在都没有解决，承建北京目前最大公租房社区京原路7号北控城市开发有限公司执行董事张文华语出惊人，如果不加紧研究解决办法，公租房将来就会成为政府一个最大的包袱。

▲北控房地产开发有限公司执行董事 张文华

退出机制不完善

公租房或成政府大包袱

进去容易 出来难 公租房前景堪忧

“别看现在租户住进去都给政府叫好，将来你让他退出来，可就难了。”张文华担心的问题确实存在，其实也早让业内人士担忧，原北京公积金经济师李持缨曾经在研究公积金出钱建公租房时就说过，不要把公租房建得太舒适，否则一住进去租户就不愿意出来了，甚至还有人建议把公租房建成筒子楼形式的，让租户用公用卫生间，总而言之，公租房是要解决低收入人群居住问题，而不是成为他们常住的小窝。

然而最终，公租房建得都非常好，京原路公租房内还给配备了全新的油烟灶具。并且北京市政府还强调，今后公租房要实现地铁覆盖，让租户出行更加方便。并且，公租房将成为今后保障房的主力军，占到全部保障房的六成份额，越来越多的关注，越来越多的公租房眼下看着喜人，但今后的结果没准“惊人”。

加紧研究退出办法 别成政府负担

“现在的租金根本维持不了公租房的养护成本！这样下去不是办法！”张文华言辞恳切，现在公租房的管理由公租房投资管理中心来进行，但是现在租户几百一千的租金也根本不能实现收支平衡，更别说收回建设成本。

“租户修个水管任何的琐事都要向你政府开口的！”张文华说的在理，即便是租私人业主的房子，这坏那坏的也要冲房主说话，更别说是公租房。

公租房管理办法有提到，当承租人破坏、转租房子，拖欠房租以及收入增长后不属于被保障范围的时候要退出公租房。但最后一条实现起来太困难。

“你要审查他的财产吧，谁来审核，多久审核一次？”张文华表示这些都要增加运营成本，而最终即便审核发现租户不能租住了，但租户又无处可去，你能让他睡大街上吗？

说到这，张文华情绪明显激动起来，他强烈建议政府赶紧研究解决办法，建立完善的退出机制和管理办法，否则公租房将成为政府最大的包袱。

租住五年十年卖给租户 北京有先例

说了这么多困难，最终怎么办？张文华表示，没准租户租个五年十年就可以买下房子了，就像曾经的房管房，虽然不具备产权，但拆迁时同样也要给拆迁户相当的拆迁费。

而租户买了房子在北京也有先例，当然那个时候还没有公租房，但性质是一样的，而这一点，首开集团董事长刘希模最有发言权。

“2000年的时候，我们建立了大运村，大运会结束后，房子就让周边八大高校的学生来租住。”刘希模表示，而一张床的租金一年才2300元，其中政府还要补贴500元。

“说是给大学生住，有的都研究生毕业了还住着呢，我们也没有办法。”刘希模表示，甚至有的大学生工作结婚了还住在大运村，最终首开集团实在负担不起，和市教委商量，大运村让北航收购了。

公租房回购？政府开发商都叫苦

公租房将来面临诸多问题，但眼下却让开发商和政府两边叫苦。

眼下出让的商品房地块中开发商拿地必须配建公租房，如通州台湖，地块规划面积的一半都是公租房，还有2012年知名的万柳地块，以及日前玉渊潭地块上都有公租房。

但是公租房到底政府回购不回购？至今也没说清楚。因为在土地出让时没有明文规定。

“开发商指望着政府回购，而政府也有委屈，卖地时起价没有那么高，你还让我回购？”张文华表示，就是最开始没有约定好，所以公租房成了烫手的山芋。开发商如果自己进行配租，就要面临着支付更多的运营成本，政府如果回购，钱又从哪来？

“真的应该明确公租房何去何从。”张文华也在此要求记者呼吁一下，如果明确开发商不回购，开发商的拿地热情也会更高，如果明确政府回购管理，也可避免日后扯皮。不要再让人一看到公租房的数据就叫苦不迭，这不是健康的方式。

缺钱 设立公租房融资基金

保障房除了未来要解决的问题，眼下最着急的莫过于资金问题，在日前结束的北京两会上，民建的政协委员们经过近一年的调查研究，为解决公租房的融资难问题开出了自己的“药方”，建议通过成立公租房融资租赁基金，建立公私合营和房地产投资信托基金相结合的融资模式等方式，多渠道获得公租房建设和运营资金。

委员们建议由北京市住建委或北京市保障性住房投资中心带头，联合经验丰富且有实力的商业银行、信托公司、房地产企业、海外投资基金等机构，共同发起设立公共租赁住房融资租赁基金。

公租房融资租赁基金以公租房租赁收入及融资租赁券销售收入为主要收益来源，收益不足部分由各级政府统筹安排补贴。基金收益的80%以上投资于公租房建设和房源收购，并且可以采用债券和股权并行的模式进行专业化投资管理。

公私合营和房地产投资信托基金相结合的融资模式则可筹集社会公众资金。

在公租房建设项目中，政府主要提供土地及部分股本金，房地产企业通过招标选择。当项目公司组建后，可以通过债务融资充实资金。最后项目公司通过把已建设的保障房及相关配套设施打包委托给信托公司，由其公开发行房地产投资信托基金。

新闻背景

十二五北京公租房

30万套

北京市“十二五”规划中，明确提出要大力发展公共租赁住房，计划建设、收购保障性住房100万套，其中包括30万套公租房，总投资规模将达到6000多亿元。北京市住建委2012年年底在北京启动最大规模的公租房配租摇号，全部面向东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山六个城区已通过公租房备案轮候家庭进行公开摇号配租。共配租3336套公租房，其中有118套房源，专门面向符合公租房申请条件，并已通过公租房备案的外省市来京工作家庭。这是北京首次面向非京籍人士配租公租房。

山峰上的鱼儿

他要是敢把价格降下来，我就同意把两限房取消

志清

CTM

sunyb1698

晒太阳的坏猫

有的说的还是有道理的，价格限制 物价飞涨 要想赚钱只能牺牲质量了

想想727

要不是房价这么高， 我们也不会买两限房，左审右等的前后四五年时间，站着说话不腰疼

笨熊

大家站的位置不一样，看待问题的角度就不一样，说的话自然就不一样拉，我等屁民是没有话语权的，但是如果谁要剥夺我们合法申请并买下来的限价房，我等必然要斗争到底！！！

海淀V快捷

这意思就是钱都应该让开发商及相关利益集团挣走才对

格物

都是政府造成的。不要怨老百姓。当初政府要是不推出保障房，我们山后业主应该差不多都买房了。