长租公寓的罪与罚

和群

转自虎嗅APP

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近日，随着某长租公寓平台方宣布从12月1日起，“按时”取消了今年8月20日做出的相关承诺，很多消费者的无奈与无力感也随之弥漫。但是，这里面的千头万绪、盘根错节，似乎又不是一个“涨”字所能概括。

尽管该平台随后回应会继续完善价格管理体系，维持租金相对合理稳定，全国九城租客续约价格平均涨幅不超5%，但仍然有许多消费者表示不买账。

有网友说，若按照官宣的“合理”涨幅计算，再过一两年就真的租不起房子了。

不过，这年头销售二手车的平台都说不赚差价；出租二手公寓的平台都说没赚到钱。那这些平台究竟是在做什么生意？

几乎在同一周，深圳及广州等地也有部分当地长租公寓平台，悄然抬高了新约与续约租金。在懂懂笔记走近其中几家长租公寓平台后，发现里面的故事还真是不少……

品牌抢市场抬租金，公寓承租成本并不低

“对于消费者而言，涨租绝对是坏事，但是平台也很无奈。”

赵瀚（化名）是其中一家本地长租公寓的高管，在一片叫苦声中，他对懂懂笔记表示，近年来长租公寓的平台运营成本不断攀升，导致不少企业难以为继。为了维持项目的正常运作，平台涨租是不得已的手段。

而他参与经营的长租公寓平台，在过去三年时间里并未真正实现盈利。

在赵瀚看来，如若不采取涨租的措施，相信过不了多久之后，他所管理的这个本地长租公寓平台，也该完蛋了。

这是一个充满矛盾的市场。在普通租房者眼里，便宜房子越来越难租到，因为房源都被平台通过批量承租（再用普通材料简装）掌控在了手里；业主也不满意，自己的房子被长租平台买断几年，虽然省了一些装修成本，但是当初的月租递增太少，完全跟不上目前的市场涨幅；长租平台也在叫苦，称利润太薄、成本太高，行业竞争也太激烈……

听起来，这买卖真的有些拧巴！

“其实做长租公寓就是为了盈利，大家并不是慈善组织。”

尽管长租公寓不断涨价，消费者都表示不能理解，但赵瀚和管理层依旧决定，从元旦起所有房源均涨租一成。他告诉懂懂笔记，很多租客认为长租公寓乱涨价，已经让大众无法承受，甚至提出租金价格应该以保障工薪族基本居住条件为前提，他对此感到不可思议。

在他看来，即便是有上市企业背景的大品牌，也都无法长期以补贴、亏损的方式维持较低水平的租金价格。长租公寓作为互联网+项目，在宣传推广期过后租金都要上涨。

“而且，承租的房源成本，也并没有消费者想象的那么低。”赵瀚表示，曾有租客质问他们，平台旗下房源是批量承租和装修的，租金成本、装修成本应该很低，但是租金为什么这么高？

他透露，事实上有不少长租公寓品牌创立时为了争夺优质房源，开出的租金价格都很高，目的就是为了吸引房东将房源托管给平台。这样一来，房源的租金价格自然就水涨船高。

“我们也有类似的经历，算是哑巴吃黄连吧！以赤尾附近的商住公寓房源为例，当初三十平米的单房租价基本在2000元左右，经过各平台一顿哄抢，很快就喊到了2500元。”他告诉懂懂笔记，大家通过这样的“哄抬物价”所抢占的承租房源，成本都不低。

而海量房源在承租之后，都需要平台方进行简单装修。即便使用批量采购的便宜装修材料，每间单房的装修成本也会在一万五千元以上。

“这样的长租公寓，每间月租三千元租出去，是没赚头的。”为了进一步降低承租成本，避免与大平台直接竞争，张瀚和部分当地平台都逐渐放弃了热门区域的商住房源，转而寻觅临近地铁口，且租金便宜的城中村，将整栋楼改造成为长租公寓。

然而，这种做法虽降低了经营成本，但却增加了不少如报建、备案等繁琐手续。且公寓的地理位置通常位于城中村，环境不十分理想，也难以租出高价。

“实际上利润还是很薄。同样三十平的单房，如果承租成本一千元，也就只能以两千元左右的月租价格租给房客。”赵瀚算了一笔账，加上前期改造公寓的费用、管理支出和人员薪资，每个房源的月成本通常会达到一千五百元以上。

他指出目前大部分真正意义上的长租公寓平台，能够实现盈利的途径无非是租金收入和增值服务。而他所经营的这个平台，平均约27个月左右才能收回一套房源的整体成本，之后的时间才能开始盈利。不过因为规模尚可，与一些小型平台普遍需要三年后才开始盈利相比，这个周期算不错的了。

“但我们很多房源的承租期只有三年，也就是只剩九个月的盈利期。”张瀚表示这并未计算租客轮替的过程中，房源空置所造成的成本浪费。在他看来，无论是省市本土品牌还是全国连锁的大型机构，都要不停挖掘租金收入以外的盈利模式。

盈利模式过于单一，投资增值纯属折腾

“不少大品牌都在试行信用免押，但我们这类本地平台还是要押金的，毕竟这是一块盈利来源。”

张瀚坦言，与共享单车等模式相似，长租公寓的经营者同样“觊觎”租客所缴纳的租房押金。虽然押金所有权属于消费者，但在租约期间，公寓运营者却完全可以运用这一笔资金用于投资增值。

以张瀚所管理的平台为例，虽然规模不大，但管理的租客押金数额也已经十分可观了。为此，包括张瀚在的多家本土公寓品牌还联合起来，统一将旗下管理的房租押金进行整合，成立了一个投资基金。

“基金做了有两年了吧。但这两年投资什么能赚钱？股票、房地产吗？肯定都不合适。”张瀚回忆，曾有两家基金合作方去年底提议将押金全力投进区块链项目，幸亏当时几个牵头人认为风险太大，直接否决了，否则后果不堪设想。

这个圈子里，平台方挪用用户押金投资失败的案例时有发生，也让张瀚等多家长租公寓经营者更为谨慎，从去年底就开始放慢寻找投资项目的步伐。

近一年来，包括他们在内的一些长租平台开始将押金用于房租分期业务，以缓解资金链上的窘迫。“除了分期付房租，我们还提供了小额借贷，不过盈利状况一般。”张瀚坦言，这种借贷利率只能维持在和蚂蚁借呗等金融产品相当的程度，低了不划算，高了租客也没兴趣。

以其所在平台的借贷业务为例：每笔单子基本上都不会超过三千元，因此借贷业务的经营收益与房租收入相比几乎可以忽略不计。在今年四月初，张瀚很快便叫停了这个借贷项目。

有业内人士表示，无论是房租分期和小额借贷业务，对于这类中小长租平台而言，都隐藏了巨大的风险，甚至会衍生很大的危机。“一些熟悉的平台对长租公寓盈利反复探讨后，都再次回归房源本身，我们也是如此。”为了尽快让平台盈利，他和其他长租平台近半年多纷纷将公寓的公共空间进行拆分出租，为的满足部分机构、企业开展活动所需，赚些蝇头小利。

除了这些，平台也尝试过组织有偿的租客联谊会、烧烤会、集市节，试图积少成多。但是，今年以来效果都不是太明显，不少平台都在反思——长租公寓项目的盈利模式短期内难有新的突破。

“这半年来看到一些平台的玩法可多了，甚至有经营餐馆、咖啡厅、密室逃脱的，结果都不成功。”张瀚认为，很多长租平台实际上都是在给房东做嫁衣，因为很多打价格战抢来的房源，房东实际上受益最大；而目前各平台涨起来的房租，在承租期满后也会便宜了房东；至于近期因为房租大幅上涨导致部分房东突如其来的“反水”行为，更是让平台难以招架。

业主“反水”要涨租，成本转嫁租房客

“如果周边房源的租金一直在涨，房东心理就会开始失衡。”

在近期举行的一场行业沙龙上，另一位长租公寓高管武旭（化名）也是叫苦连连。他告诉懂懂笔记，其所在的平台上有部分承租房源因为即将在明年元旦到期，现在来自房东方面的涨价压力极为明显。

武旭表示，本月初部分房东陆续通知平台方，若要继续续订合约，承租价必须达到他们提出的价格水平。这些幅度几乎就是目前市场平均租价，房东们表示如果不能满足涨幅要求，就要收回房源租给别的平台。

“这一批业主签的都是三到四年期的合同，当初租价就不低，目的是尽快买断房源。”武旭表示，一旦承租租约陆续届满后，房东都会要求涨价，但装修已然投入，很多租客的租约又尚未到期，平台运营方往往会成为租客与业主之间的夹心饼干。尽管当时的合同都有一些优先权和违约条款，但如果房东们都抱团起来，平台方也会很棘手。

为了尽量减少损失，他所在的平台开始与部分未到期租客协商，为其调换同级别的空置公寓。

“实在没法协调的，就只能进行赔偿了，据我所知已经有小平台跑路了。”然而，问题仍然接踵而来。武旭表示，除了承租合约期届满的业主之外，部分签订五年甚至更长时间的业主，最近也突然开始要求涨租。“不少房东威胁，宁可违约也要收回房源。”

武旭举例分析，以深圳南园、福华片区为例，平台当初拿下的部分单房公寓，大多是以2100元的月租金向业主承租的。即便合约规定，每年给业主涨租3~5%，三年下来，承租价也不到2400元。

“这样的价格水平我们还是有点赚头的。目前城市广场附近同样面积的普通公寓，市场价格普遍在3500元（每月）左右，难怪房东动心。”他告诉懂懂笔记，一旦房东执意违约，提前收回房源，按平台签署的合同也只需支付2万~3万元左右的装修、家电折旧费与违约金。

武旭表示，有房东直接把算过的结果告知了他们：自己仅需一年半的时间，就可以挽回违约的损失，同时还可以收回一间装修完毕，家电齐全，租客拎包即可入住的房子。“大平台可能还有足够的法务人员去处理，可是我们这样的平台……”

武旭了解到，有深圳本地平台为了减少因解约赔偿给租客的费用，只好选择接纳房东的涨价要求，“这样一来多出的成本，势必就要转嫁给消费者。”他推测一些房东缴纳违约金收回房源，也是为了转交其他上门抢租房子的长租平台，最终成本还是转嫁到房客身上。

“尤其是在一线城市和一些省会城市，租客的法律意识普遍较强，房东才敢以违约手段要求运营方在合约期内涨租。”而在刚刚过去的12月1日，武旭所经营的长租公寓也正式宣布，新约、续约租金普遍上调10%左右。

在和部分居住在北京和深圳的年轻租客进行沟通时，懂懂笔记得到了很多反馈，而近期房租都在（将）上调是最集中的。不少人表示，已经开始考虑拿完年终奖后着手“撤离”。

最初，新创平台开拓市场房源时争相抬高承租房源的租金，导致普通房源的租价不断上涨；如今，由于区域内整体租金水平提高，房东要求涨租或因到期要收回房源，使得很多平台又都选择涨租。这种恶性循环，是否会继续抬升更多房源的租金？

有业内人士表示，长租市场不断出现租金上涨的现象，根源在于长租平台的行业乱象；也有业内人士指出：在这个死循环里，长租公寓平台方看似利润在降低，但最终承担租金上涨痛苦的，依旧是普通消费者。

或许，互联网思维与长租公寓业态结合的盈利模式，依旧会是一个谜团。但随着成本不断攀升，长租公寓一片“涨声”已是事实。在长租市场疯狂扩张的背后，是广大消费者日渐难当的租房压力。

这样的局面怎么破？

部分租客在网上吐槽：房价若降，谁愿租房？而在现实环境下，无论是大型连锁还是本地长租公寓品牌，涨租、哭惨的同时是否反思过商业模式的合理性？

这场轰轰烈烈的长租公寓大潮过后，最终的赢家究竟是“贪婪”的房东，还是更为贪婪的平台及背后的资本？