用了这几招，限竞房不难选！

和群

转自地产营销人

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限竞房供应量上来了，在普遍难以开盘售罄的前提下，赐予了购房者更多的选择机会。

很多人觉得不着急，觉得现在在售项目不少，可以慢慢选，可劲挑，但是有一个市场信号不得不需要重视。

北京的住宅土地供应今年明显下滑了，经历了去年下半年和今年上半年一波集中的住宅土地供应之后，现在到年底土地供应节奏开始放缓，出让的建筑用地面积明显缩小。

这预示着从明年下半年开始，供求关系又存在一个反转。届时，遍地好房可选的局面预计不复存在，因此未来6—8个月正是置业的最佳时间段。

大势如此，下面我们进入挑选限竞房的技术环节。

『地产营销人』已经分析过不少限竞房项目，也分享了很多选房心法，但越深入说越能发现问题。

大面上看，一些项目都处同一区域，甚至同一板块，配套互有交叉，产品也颇为类似，但再探究下去还是能发现很大差别。

下面，让我们来具体看一下：

一、板块中的区位等级划分

按照业内划分，一个区域可以分成很多板块，而一个板块又可以分成若干组团。同区域的项目，因板块不同而分高下，同板块的项目因组团的功能不同也各显优劣。

举个例子，这波大兴是限竞房的供应热点，仅大兴可细化成：亦庄板块、旧宫板块、黄村板块、义和庄板块、天宫院板块等。

其中，就亦庄板块又能分成路东区、河东区、河西区。路东区主要是企业总部的聚集处，像京东、聚美优品、小米等企业都驻扎在那里。

河东区是商务区，聚集了政府、银行及购物中心等商务休闲功能，其中山姆会员店、力宝广场、大族广场等购物中心都集中在这个版块，配套丰盛。

河西区是高端居住区，满足的是亦庄企业高管的居住需求。目前这里已经开发了亦庄金茂府、金茂悦、金域东郡、海梓府等高端成熟社区，其中亦庄金茂府在售单价已近7万元/㎡。

深入分析可看出，亦庄板块三大组团，只有河西区是成熟的居住组团，最适宜居住。因此，如果能深入到板块内部，结合组团再去看待区位，相信会对置业选择有更强指导性。

二、配套中的权重份量排序

置业限竞房，周边需考察的配套包含很多项，如：教育、商业、医疗、交通、公园等各方面，但『地产营销人』也说过，所有条件都达到最优不现实，一定是结合自身需求考量最核心配套。

站在理性角度，有的配套具有不可复制性，有的配套则可随时间补强，因此价值不同。

譬如：大家都很关注轨道交通，其实就属于随城市扩张可逐渐完善的配套，北京的地铁线路日益密集，将来更多的项目有望受惠于此，机会是雨露均沾的。

而像教育配套和城市公园都受土地制约的，因为占用面积大，一旦确定规划未来就很难改变，因此“名校和公园”是一种不可复制的稀缺资源，这类配套相比之下显得更有份量。

三、产品中的关键痛点解决

在产品上，『地产营销人』不再强调面积和居室个数，因为大部分限竞房都定位接近。但是有一个功能要在此格外强调。

就多年居住经验而言，收纳功能是否强大，是大家容易忽略的产品细节。其实，现代居住要求每一个房间都应该有充足的收纳空间。

由于限购政策以及未来置换成本的提高，新购置的房产都要有久住的准备，即使不作为一生之宅，起码也要住十年以上，期间结婚、生子，甚至二胎，都是必经的人生阶段，个人和家庭物品的逐年增多让空间难以承载，因此有所预留，能够拓展的收纳功能就十分重要。

以上拨开区位、配套和产品的表面类同，深入到生活痛点中去比较差异，挑选限竞房就容易多了。

在『地产营销人』品鉴过的所有限竞房中，和悦华锦是相当偏爱的一个项目。据悉，9月份开盘至今，认购已800余套，可以说是北京限竞房市场销售最成功的项目。

下面说一下，该项目值得入手的10大理由。

1、区位切中板块最有价值的组团。和悦华锦在亦庄板块中位于河西区，最适合生活的组团，这里不仅居住氛围成熟浓郁，而且还近邻南海子公园，与西侧生态绿化带和北侧凉水河滨河带状公园共同构成一道绿色屏障。

加之紧靠项目西侧X93和南侧X97地块是规划中的约53万㎡生态主题公园。项目被公园、河流左右相伴，享有拥有整个亦庄最为充沛的生态资源。

2、业主素质形成社区氛围。由于亦庄是唯一国家级经济技术开发区，且已发展26年，不少世界500强企业云集于此，因而带来较高的人口素质，从成交客户看，基本为高科技人员和企业管理层，可以预见到未来社区良好的业主构成和人文环境。

3、买入即升值。和悦华锦在亦庄河西区紧邻亦庄金茂府，对标其现状近7万的单价水平，其因为限价而获得的增值空间，立等可见，资产持有更为安全。

4、五环交通极其便捷。和悦华锦在区位上邻近五环，交通非常便捷，区域内形成了“三横五纵四轨道一机场”的立体交通网，四通八达，出行便利。

5、有轨电车年底开通。四条轨道分布和悦华锦周边：亦庄线、8号线延长线、T1有轨电车及S6号线。

值得一提的是，亦庄新城有轨电车T1线是串联亦庄新城内部公共交通骨干线路，预计今年年底建成。其中，兴海一街站步行五分钟即可到达项目，且通过T1线和亦庄线荣昌东街站可形成无缝对接。

6、名校教育配套堪称唯一。和悦华锦项目南侧X95地块就是刚签约落户亦庄的12年制人大附学校。

该校由大兴区政府和开发区管委会出资建设，规划占地面积不少于200亩，建筑面积不少于150000平方米，将建设成小学、初中、高中三个学段共12个年级的公办学校，这将会给项目带来很大的想象空间。

另外，邻近项目的北京二中亦庄学校已于8月份完成了校舍扩建，九年制优质教育再获资源加持。

7、纯洋房低密社区不多见。和悦华锦总占地约9.2万平米，建筑面积约16.6万平米，是五环附近在售项目中规模最大的纯住宅社区。项目全部规划为18栋6—8层的纯洋房产品，是区域内唯一的纯洋房社区，即使周边项目也无法可比。

8、中国坊巷布局，楼间开阔。在建筑的规划排布上，和悦华锦注重建筑空间尺度，秉承中国坊巷制，由十字景观分隔，形成“一街、四巷、八坊”的空间序列。低密建筑错落有致，楼间距约30—40米，既保证空气流通的顺畅和充足采光，又实现空间的灵动和通透。

9、礼序递进，景观惬意。在和悦华锦园林的打造上，设计为三重入户礼序，从社区大门，再到由院落围合而成的内部花庭廊道，再到精简方正的入户大堂，三重入户礼序，体现了居住的尊贵感。

令人眼前一亮的是，和悦华锦南北地块的中央大道将打造为梧桐大道。不仅寓意吉祥，且营造出浪漫美妙的街道风景，是傍晚饭后悠闲散步的好去处。

10、户型巧妙，灵活多变。和悦华锦的户型设计尤为出众，约89平米的三居和约135平米的四居，皆南北通透，格局方正，布局合理。

其中三居户型，拥有大开间，面宽达7米；北向2个卧室采用非承重墙设计，可开可合，灵活多变；样板间展示的餐厨一体化设计，功能实用，可释放出充分的玄关收纳空间。

四居户型，南向8.2米大面宽，客厅面宽可达4.3米，宽敞舒适，采光视野俱佳；餐客厅连厅设计，尽显尺度；U型厨房，遵循洗-切-烹饪的厨房操作动线，符合人体工程学原理。

作为当下，限竞房选择余地多是一件幸事，但赐予的周期也并不宽裕。当深入购房要素的各个细处认真比对之后，可以发现，真正能入手的项目也就一两个而已。