【热点】房价虽已冰封，房租涨幅却令人错愕

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转自腾讯房产

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文|凯风

七月流火，夏末秋至。

自中央定调“坚决遏制房价上涨”之后，楼市巨轮开始彻底转向，北上津厦宁率先掉头，市场预期陡然逆转。楼市在限售冰封之下，正在失去流动性。

楼市刚刚冰封，租赁市场却早已蠢蠢欲动。从北京到深圳，从成都到西安，从合肥到昆明，房租涨势之猛，令人错愕。

1二线城市领涨：抢人大战结的果

这是过去一年来，一二线城市房租涨幅排行榜：

过上图不难发现，过去一年，有13个城市房租涨幅超过20%，仅有郑州一城房租下跌。

房租涨幅最高的城市不是北上广深，而是成都，成都以30.98%的涨幅超越深圳，位列榜首。

紧随其后的除了深圳，就是重庆、西安、天津为代表的二线城市，涨幅全线超越北上广。

成都、重庆、西安、天津，这四大城市都是名副其实的网红城市。成都重庆西安在抖音上的影响力，是北上广深都无法匹敌的。而天津放开大学生落户一夜引来30万申请，更是2018年最具爆点的新闻。

更值得一提的是，这四大城市的，在过去两年来都发起了轰轰烈烈的“抢人大战”。

以成都为例，2017年成都新增户籍人口36.43万人，在全国各大城市中遥遥领先。

再以西安为例，2017年，西安新增户籍人口20万人；今年前8个月，又新增落户人口56万人。不到两年时间，西安就增加了接近80万的户籍人口。

与此对比，2016年，西安总人口也不过883.21万人。

人口涌入，除了刺激“落户抢房”之外，必然带来租房需求的暴增。供不应求之下，这些城市的房租开始大幅上涨，也就在意料之中。

2北上广深杭：房租分化

作为全国最具竞争实力的城市，北上广深杭在房价上名列前茅，在租金排行上也冠绝全国。

不过，在排行上，位次有所变化。深圳平均租金超过上海，杭州平均租金超过广州。这两大城市互联网信息产业相对发达，聚集了相当数量的高收入人群。

然而在房租涨幅上，这五大城市出现分化：

深圳涨幅高达29.68%，北京广州也均超过20%，而上海的涨幅仅有16.46%，杭州为11.88%。

先说杭州，杭州租金滞涨，一大原因是杭州楼市仍旧火热，由租赁赚往购房的人群相对普遍；另一个原因是杭州在长租公寓等租赁试点上走在全国前列，租赁土地供应相对充足，部分长租公寓已经上市，在一定程度上平抑了房租涨幅。

至于广州深圳的房租上涨，背后正是人口涌入的结果。

在《城市人口大变局：京沪向左，广深向右，二线城市上演抢人大战》一文中，我们早就分析指出，去年以来，北京上海开始严控人口流入，而广深则敞开大门。

2017年，京沪常住人口首次出现双双下滑，这是1978年改革开放以来首次。当年，北京减少2.2万人，上海减少1.37万人。与此对比，广深的常住人口分别增加45.49万人、62万人。

新的问题在于，京沪同样在严控人口，为何北京房租仍在大涨，而上海却相对低迷？

原因在于，北京控制人口的力度远远大过上海。看这组数据就明白了：

2017年，北京拆除违法建设5985万平方米，2018年，北京将拆除违法建设4000万平方米以上。

2017年北京商品房销售面积为875万平方米，即便加上267万平方米的保障房销售面积，加起来也不过1142万平方米，不到当年拆除面积的1/5。

这会带来什么结果，可想而知。且不说人口能减少多少，最起码供给被大幅削弱了。

同时，在北京，资本开始大举进入租房市场。

与兴建长租公寓增加租房供给不同，这些资本则是广泛收购房源装修再出租，不同平台为了争抢租房资源，不惜哄抬价格，从而抬高区域性的房租。

这与“炒房租”已经没有实质性区别了。

3房租收入比：这些城市最夸张

房租与房价完全不同。

房价由资金和政策推动，只要有源源不断的货币之水，有异常宽松的金融政策，有来自四面八方的资金涌入，房价一年翻番，从来都不是难事，这在过去二十年的房价上涨史上，一而再再而三地被证明过。

而房租则与一个城市的产业体系、就业体量和收入水平息息相关。没有足够的人口导入，没有相应的收入增长，房租想要如房价一样变成脱缰野马，并不容易。

房租收入比，作为衡量房租与可支配收入之间的关键指标，能看出一个地方的房租是否超出了居民的承受能力。

这是一二线城市房租收入比排行：

从租金排行来看，北京以3379元遥遥领先，成为榜单上为一个超过3000元的城市。深圳、上海紧随其后，全部超过2500元，杭州、广州则略低于2000元。

在所有一二线城市里，租金超过2000元的有3个城市，超过1500元的有5个城市，超过1000元的有25个城市。

从房租收入比来看，北京深圳三亚上海遥遥领先，房租占人均可支配收入的一半以上。这其中，三亚作为旅游城市，租金高企，但城镇居民人均可支配收入却相对薄弱，这就导致房租收入比居高不下，比肩一线城市。

沈阳、长沙、济南、银川、呼和浩特等5城房租负担相对较低。这其中值得一说的是长沙，长沙虽然整体经济数据相对不显眼，但城镇居民人均可支配收入，在省会城市里却一直排在前列。

4房价租金比：厦门一骑绝尘

房租收入比，衡量的是房租对收入的偏离水平；而房价租金比，衡量的是房价对于租金的偏离程度。

房价租金比越是悬殊，越说明房价过高而房租偏低。如果房价失去上涨动能，单靠租金，收回成本的时间就越长。

这是一二线城市最新的房价租金比：

以年租金来衡量，在房价租金比方面，厦门遥遥领先。房价租金比高达84。这意味着，如果只靠出租，厦门一套房子想要收回所有成本，起码需要84年。

三亚超过70，福州青岛石家庄超过60，甚至超越北上广深四大一线城市。这样的房价租金比，显然是不合理的。

在国际上，房价租金比的正常范围一般都是15-25。以此作为标准来衡量，在这33个一二线主要城市里，仅有哈尔滨刚刚触及正常范围，其他所有城市，房价相比于租金来说都较高。

不过，这并不意味着这些城市的租金太低，只能说这些城市的房价太高。

经过这一轮暴涨，一二线城市房价几乎全部翻番，而房租却难以脱离居民实际收入水平而“一意孤行”，房价租金比必然越来越失衡。

5高房价VS高房租

高房价带来的社会问题相当严重，但高房租带来的问题更加严峻。

房价高企，至少还有不买房的选择空间。如果房租继续上涨，那么普通工薪阶层就只能从中心城区向郊区转移。如果连郊区房租都无法支撑，那就只能被迫离开这些大城市。

可以说，租房是买不起房最后的退路，这也是大力推进租售并举的关键所在。

所以，相比于犹如脱缰野马般的高房价，高房租的问题更加值得重视，因为它关乎真正的民生负担。

@备注：所有图表数据来源：中国房价行情。

来源：房屋屋（its-home）