北京北部最好的89平米曝光

和群

转自地产营销人

      随着北京楼市7090政策的出台，房地产市场供应结构已经发生了明显变化，中小户型变成了今年楼市的主流。

在房住不炒的政策调控下，供应结构正朝着有利于中低收入家庭的方向逐演进。但对于开发商而言，将不得不面临中小户型同质化的竞争。

如今市场上，客户对90㎡户型的感受，也多是严重雷同。『地产营销人』之前也介绍过不少限竞房项目，仅从户型格局而言，确实大同小异。

譬如都为三居功能，配1-2个卫生间，除了在面宽、进深和开窗角度上有细微差别，其他则近乎一致。最终大家会抛开户型，对社区，地段，配套等再进行深入的比较和评判。

那么，怎样才能做出最好的90㎡，什么样的户型设计可以冲出重围呢？

『地产营销人』认为，把时间维度纳入，面向未来的90㎡空间完全可以呈现出不一样的生活场景。

1、空间存在弹性且能多变

在严格的限购条件和高企的房价下，将来人们换房的几率是呈下降走势。因此90㎡的空间要承载更长的生命周期和家庭人口的变化。

每个人、每个家庭、在不同人生阶段，对住宅的要求都不尽相同。从最初的二人世界到三口之家，再到三代同堂，或再有二胎计划，家庭人口的增加，对住宅格局一定不是一成不变的。

如果户型能做到富有空间弹性，可根据不同家庭时期延展变幻出多种功能需求，自然更易受到购房者的青睐。

洞察到这类深层需求，开发商在打造产品时，就可以在建筑结构上做出充分预留，为现代家庭的全生命周期保留可变性。

在样板示范区的展示上，延展创新性，让购房者能预见未来，为生活制造更多美好的想象场景。

2、生活痛点的针对性解决

无论户型大小，生活中的痛点是居住过程中普遍存在的。

在我们看到的很多样板间中，装饰风格和气氛的营造提升了格调，但恰恰忽略了实用性。但等业主实际过起日子来，就会抱怨设计的缺陷带来的不便。

例如收纳问题，就是困扰居者的一大痛点。特别是对于中小户型来说，这个问题尤为突出。

在收纳上，其实一些边角空间完全可以得到利用，同时在户型可变的前提下，很多收纳空间可以创造出来。这需要丰富的设计经验和对生活细微的体察，只要用心完全可以实现。

另外不能小看飘窗的功能。当下90㎡户型，多数没有飘窗设计。且不说飘窗对空间的使用率有所贡献，仅就其可坐可卧的功能就增添了不少使用的便利。

还有购房者和开发商都不太留意的细节。家庭生活中需要晾晒空间，而飘窗的位置恰恰可以满足这一需要，毕竟这是中国人特有的生活习惯，应该在设计中给予更人性化的考虑。

以家庭为核心部署空间，进行精细化设计，预留可变功能，是限竞房时代对户型设计的更高要求。

『地产营销人』上周品鉴了位于昌平北七家的和悦华玺项目。同样为限竞房90㎡的户型，该样板间做出了新意，有眼前一亮的感觉，值得在此与诸位分享。

自去年9月30日北京新总规发布，昌平北七家的未来科学城迎来了重大规划和产业的利好，为板块注入实业的强心剂。

搞活未来科学城，打造全球领先的技术创新高地，已经成为北京完善“三城一区”规划建设管理体制，重点实现的改革目标。

同时区域内，地铁17号线在建，各公园、名校、医院等配套同步补强，让楼市价值得以夯实。

2017年，昌平区的别墅成交量（面积和金额）为北京市第一。低密度新品集中的北七家板块，一直以千万级以上的别墅产品为主，中小面积的洋房产品供应奇缺，潜在需求巨大。

和悦华玺的出现，满足了刚需、刚改的产品定位，品牌房企的联袂打造，加之最强89平米户型吸引力，让该项目聚集了区域内最火爆的人气。

项目位于昌平北七家，北中轴之上，未来科技城西侧。地处京北传统别墅区，自然环境优越，区域以低密建筑为主，具有良好的宜居性。

随着“未来科技城”进入快速发展周期，众多央企签约入驻，北七家已成为炙手可热的新兴改善居住板块。

和悦华玺由保利、金地、首开三大品牌房企联手打造。项目由9栋高端洋房和1栋自持公寓围合组成，容积率仅2.2，是昌平少有的以中小户型、洋房为主力的低密社区。

项目整体规划结合东方文化里对“山”的仰望，大面积的园林绿植，精妙点缀10座建筑，呈高中低区分布，沿街界面连续而丰富，天际线变化富有规律，形成近看是园，远观是山的效果。

和悦华玺通过中正的布局方式，形成庭院式的围合空间，可以在保证住宅私密性的同时，形成邻里之间高质量的交往空间。

项目采用现代新中式建筑风格，整体建筑规划符合东方建筑的轴对称原则，在建筑的细节上也多层次的运用了传统韵味的建筑构件及元素，旨在打造北京首座“城市里的中国院子”。

和悦华玺的主力三居，之前被业内称之为“最好的89㎡”。

在产品设计上，户型内采用了几乎无“承重墙”的结构，将建筑骨架与内部使用空间分离，实现真正意义上的“空间百变”。

通过对厨房、餐厅、卧室墙体等的改造，来增减功能区划。随着购房者家庭生命周期递进，以及功能需求的变化，可以自由地重新划分，从而赋予了户型良好的扩展性和适用性。让传统的三室户型显得不再中规中矩。

当然，样板间给出的只是其中的一种可能。后期业主可以根据需求任意变幻，随心所用，丰富更多的生活场景。

样板间重新设计后，客厅与卧室位置进行交换，原有两者之间的隔墙打掉更换为半通透式双面可收纳隔断，既增加了客厅的横向空间感，又赋予了客厅和主卧更多的收纳空间。

厨房则改造为开放式厨房，不仅增进了多时点、多维度家庭成员之间的交流，同时又增大了空间的视觉感受，餐、厨、客一体化设计让整体空间更加敞亮、通透。

真实的生活画面浮现于眼前：女主人在厨房忙碌，男主人在沙发上看杂志，孩子在眼前做作业，女主人可时不时的看看孩子作业的情况，一家人其乐融融场景，合奏出温馨幸福的乐章。

餐厅位置调整至开放式厨房对面，方便更好的互动交流。原有餐厅改造为主卧室独立衣帽间，瞬间使得89㎡的户型主卧增加了豪宅般的仪式感，同时进一步增强了收纳。

样板间内，还将北向次卧和书房之前的隔墙做了适度平移，使空间分布的更为均匀，原本书房的设计，也具备了儿童房或老人房的使用功能。书房门洞平移后，也给入户门右侧平添了储物柜的空间，一堵墙的移动达到一举多得的效果。

卫生间空间充裕，且做了干湿分离的处理，一定程度上，也能避免家庭成员高峰时段排队使用的不便。

值得一提的是，这个户型另外一个亮点，客厅，主卧大尺度双飘窗设计，既保证充分的采光，开阔了视野，更重要的是让主人平添生活情趣，可以在这里摆上茶桌，欣赏窗外层次分明的园林山式建筑群。

和悦华玺89㎡样板间，把中小户型做出了差异化和鲜明的个性，完全满足一个家庭全生命周期的需要。同时，以解决生活痛点为核心，不断升级优化，于细节处彰显人文关怀，为居家生活带来了无限可能。

未来，面对日益年轻化的购房群体，唯有打破“空间定义”的硬性思维，改变传统设计和建造理念，释放户型的无限可能，用前瞻的视角为空间注入生命力，由此才能做出最好的户型。

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