买100平米房子只得70平米，处处是“坑”的公摊有无可能取消？

和群

转自北京日报

最近，题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传，激起了很多网民共鸣。

在房价高企、调控不断加码的背景下，越来越多的人开始追问：既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切？

那么，我国“公摊面积”从何而来，它的存在合理合法吗？

公摊面积是什么？

所谓“公摊面积”，指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由你买单。

从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有建筑面积，就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。

对普通的购房者来说，光是弄明白这些概念已经够头大的，更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积”，于是造成了各种各样的问题。

关于公摊面积，

你应该了解的5个问题：

01

买房公摊面积大，购房人承担合理吗？

公摊面积一直处于法律的灰色地带，甚至已经是约定俗成的一种做法，显然，这并不合理。

中原地产首席分析师张大伟在接受中国之声《新闻纵横》采访时表示，公摊面积已经常常变成了开发商变相涨价的手段。

张大伟表示：

“这个肯定是不合理的，其实公摊面积大的原因有两方面，一方面的话是建筑本身的一些，然后另外一方面其实是公摊部分被开发商用来做其它用途是比较普遍的，最简单的比如说有一些车位用途，有一些这个其他的公共设施等等，在购房的这个合同里面如果签署这个不明确的话，有一些开发商开发商就会用这个一些这个噱头，其实是变相的达到了一个房价上涨的这么一个目的。”

02

得房率低得离谱，需要进行规范吗？

《新华每日电讯》撰文指出，近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更是利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数。

公摊面积如何算，合理比例究竟是多少，一直以来都缺乏明确规定，甚至有的房子公摊面积高达50%。

公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。张大伟认为，国家必须出台相关的规范，设立得房率下线。

03

按照套内面积卖房的重庆模式适合推广吗？

重庆，在中国房地产市场里，显得“特立独行”，不仅房价相对稳定，而且房子以套内面积为标准出售，也就是说，买100平米的房子，居住面积就是100平米，“货真价实”。

重庆的相关规定截图

早在2002年，重庆市人大常委会以地方法规的形式明确要求：

商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。

不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚，后在2011年又进行了修订完善。

张大伟表示，按照套内面积来销售更科学，对于“重庆模式”是范本。

张大伟指出：

“重庆的这个模式的话，它对于市场，因为他是一直是这种封闭监管的一个城市，相对而言的话，他购房者也接受了这种定价模式。其实它的面积对于购房者来说是更直白更直接，你买到多少就是你用多少，就是直接对应的这一点来看的话，其实是从合同角度来说是比较健全健康的。”

04

取消公摊面积收费会影响小区品质吗？

在其他条件都同等的情况下，一个小区的公共区域的配置越高，房价越高；如果公共区域的条件越差，房价就会越低。不少人担心，如果取消公摊面积收费将影响小区品质。北京律师协会物业管理法律专业委员会主任包华表示，这样的担心是多余的，小区品质可以通过收取物业费来保障。

包华指出：

“我们的物业管理，比如说它的定义它应该是指的公共区域、公共设施设备的运行维护，用的是物业费的概念，而我们用什么样的方式来分配这个物业费的这个分摊，用的是我们占有整个面积的一个份额，也就是说我的面积大我多摊、面积少就少摊儿，这个分摊比例是一样的，所以它只是一个份额的概念，这个应该说没有矛盾。”

05

取消公摊面积收费开发商会变相涨价吗？

《新华每日电讯》撰文指出，公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。

近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊面积乱象，探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈，更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力。

中原地产首席分析师张大伟认为，随着开放式小区越来越多，政府在公共区域建设中的作用将越来越大，开发商取消公摊面积收费是趋势。

“以前的话因为这个绿化以及安全都是要开发商来做，那开发商为了承担这部分成本有要求，或者说购房者来支付一些公共设施的这种费用。但是未来的话从长远来看，应该说这部分费用从国外的这个成功经验来看的话，更多的是由政府来做。中国未来的发展这种开放型的这种社区，就是不存在购房者来支付这个公共部分面积的可能性了。所以从长远来看的话，这个我们可以说这个套内面积会是一个更主流的基本方式。”

有没有可能取消公摊？

随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台，都会面临按哪种面积收费的问题。

既然公摊缺少标准、管理混乱，未来购房时，是否有可能只看套内实际使用面积呢？

近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为：

对公摊面积的计算和管理，其实是很简单的问题，在政策和技术上都能做到，但问题就在于交易的信息是否透明，开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。

建议取消公摊，按照实际使用面积来计算房价，这样购房者能更清楚明白。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说：

一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式，最关键的是把标准制定清楚，能让人看得明白。

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建议在现有购房方式下，给开发商或代理销售中介一项强制义务，即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。

公摊面积是否合理，关系到市场经济中的公平、公正的问题。当然，以目前的形势，全面取消公摊面积恐怕不能一蹴而就。但出台配套行政法规，对公摊面积深加规范，还是应该尽快提上日程的。

由公摊面积引发的矛盾凸显了与之配套的法律的滞后性。为此，将当前《物权法》关于私有产权的诸多纲领性界定细化，制定针对公摊面积问题的专项行政法规，从而实现各方权益的平衡，显得至关重要。

公摊面积问题积弊已久，非一剂猛药可以完全治愈。取消公摊的支持方和反对方的拉锯战还会继续。我们应以治理的思路考虑解决方案，但大可不必为这一不合理的制度振振有词地辩护。

存在不一定合理，公平正义或许会迟到但不会缺席。

相信在大家的共同努力下，扭曲的做法会得到切实的改善，并终有一天会得到彻底纠正。

综合：新华每日电讯、央广网、瞭望智库等

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监制：温子健

编辑：宋佳音