10年租金180万，开发商仍难盈利？“以租代售”遭严查

和群

转自腾讯新闻：央视新闻
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随着购租并举的推进，越来越多的城市推出“只租不售”的地块，而开发商也纷纷转型做起了“房东”。

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据不完全统计，仅在北京，就已有30宗开发商全自持或部分自持的项目，而这个数字还在不断增长。

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上个月，全国首个自持租赁项目入市开始接受预定。这个新兴住房项目的租赁情况如何呢？

      10年租金180万 开发商仍难盈利？
      沿北京地铁十六号线永丰站往北大约1.5公里，就来到北京万科翡翠书院项目，这是全国首个开发商自持租赁的项目。今年4月，项目对外开放了样板间，并公布了租金价格。
      北京万科翡翠书院项目负责人李楠告诉记者，精装修90平方米房屋的租金每个月13000元到15000元，复式180平方米的是25000元到35000元。
      照此计算，租一个90平方米的住宅一年需要18万，如果选择一次性租10年的最长租期，就是180万租金。但让很多人意外的是，高租金并未吓跑租房者。在对外接受预定的两个月时间里，首批推出的72套房源，已经租出去60多套，出租率达到了90%。
      尽管租金不低，而出租率也很高，但业内认为：该项目要盈利，难度不小。2016年11月，在经过激烈竞拍后，万科拿下了这两块100%自持、不能出售的地块。这两块地建筑面积加起来超过30万平方米，成交楼面价达到每平米3万6千元。
      翡翠书院项目的土地购置成本是109亿元，根据目前公布的租金方案，每平米每年的租金是2000元，这就意味着，即使是在100%满租的理想条件下，翡翠书院项目每年的租金收益也不到6亿元。换句话说，翡翠书院需要近19年的时间才能收回土地成本，而如果再考虑上建筑安装成本、财务和管理成本，以及折旧、贴现等因素，项目的回收期将会更加漫长。
      “以租代售”遭严查 开发商撤资观望
      行业龙头万科操盘，出租率高达90%、租金价格不菲，但却难以盈利。那么，其他的自持租赁项目现状又如何呢？
      与万科翡翠书院仅一街之隔，是另一个自持租赁住房的项目。这块地是由三家开发商：中粮、天恒和首创，在2016年11月联合拿下。尽管是和万科同时拿地，但记者实地探访时却发现，这块地似乎并没有动工迹象。
      记者多次尝试拨打围挡上的电话了解项目进展，却一直无法接通。通过查阅资料，记者发现，：最初参与拿地的开发商之一，首创置业，已经在今年年初，从这个项目撤资。
      显然，对于自持租赁的项目，开发商破土动工的热情，远不如拿地时那么高。
      在北京房山区西潞街道的一个自持项目，记者看到：现场的围挡已经竖起，地面覆盖着防尘绳网，但现场没有施工的迹象。
      而位于大兴区的中国铁建“理想家”项目，虽然已经开工始进行推广，但记者拨打营销热线了解情况时，工作人员却被告知：除了户型之外，租金水平、租期长短等政策，都还没有确定。
      在采访中记者了解到，去年年底，中国铁建“理想家”项目，就曾经因为营销客服涉嫌违规宣传“以租代售”，被北京市住建委约谈。而此前，北京市就已经发布政策，规定自持租赁住房，不能出售、只能出租，且最多只能一次性收取10年的租金。这彻底堵死了部分房企“以租代售”，违规操作的空间。
      关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知也规定，企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。
      成本高回款慢 自持租赁出路何在？
      土地成本高、项目回收周期长使得自持租赁项目想要尽早收回成本，甚至盈利，还存在一定难度。今年4月，证监会和住建部联合发布通知，支持住房租赁资产证券化的发展，再次明确提出要试点发行房地产投资信托基金。那么，这个基金是否可以解决自持租赁住房的难题呢？
      所谓房地产信托投资基金，也就是REITs，指的是向公众募集资金，投资于存量房地产项目，以项目的资产增值和租金，作为收益来源的一种金融产品。对于开发商来说，如果在完成自持租赁住房的开发建设后，由基金来收购项目，就能较快地收回投资、降低成本和风险；而对于投资人来说，则可以获得不动产项目的长期租金作为投资回报。
      房地产信托投资基金，早在十多年前就被提出，但一直以来发展缓慢。根本的原因，还是收益率太低，缺乏吸引力。根据多家机构的测算，国内一线城市的租金年化收益率，最高的不到3%，低的更是不到1.5%，对于投资基金来说，显然太低了。而在比较成熟的美国市场，房地产信托投资基金的收益率，在过去的二十年时间里，平均达到了近15%。在业内人士看来，要发展房地产信托投资基金，首先得降低用地成本，提高租赁项目的收益。
      此外，专家还指出，房地产信托投资基金的发展，也能让居民有更多投资渠道，将资金从投机炒房引导到具有长期稳定收益的渠道中来。
（央视网）

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