保障房和商品房配一起会怎样？北京有小区对峙一年后，正尝试用“人脸识别”打破隔离

山后

这几幢居民楼属于同一个小区：同一个项目地块，同一个门牌号，同一个开发商，同一个物业公司……

这几幢居民楼完全不像在同一个小区：南边是千万豪宅，北边是保障性住房；南边亭台错落、树影婆娑，北边拥挤逼仄、设施阙如；南边千方百计“划清界限”，北边不屈不挠“冲破封锁”……

反差全部源于一堵围墙。它将小区南北两侧人为分隔开来的，围墙南侧商品房叫“西宸原著”，北侧保障房叫“玉璞家园”。小区位于北京市丰台区。从交房那天起，关于围墙是否应当打通，两侧业主的争论从未停歇。口水战试过、网络战试过、维权试过、法院也试过。一年了，围墙依旧高耸，铁门依旧紧锁。只是，铁门背后，又增加了另一道更高的铁门。

站在商品房“西宸原著”的高层俯瞰，一道分割南北的围墙（图中白色圈出）若隐若现。

加码的不仅是铁门，随着矛盾升级，论题也从围墙拓展到物权归属、阶层对立，汇成公共话题。在北京，像这样由“商品房配建保障房”政策指引而建的“混居”小区还有不少，融合难题普遍存在。类似的小区也见于上海、深圳、郑州等其他城市。怎么办？不仅政策制定者伤透脑筋，建造围墙和铁门的开发商更是进退维谷。

近日，丰台这个“混居”小区有了创新之举：在围墙上安装具有人脸识别功能的铁门。开发商希望以科技打破隔离，创造两侧交流的机会。这招管用吗？

商品房“西宸原著”——“围墙封死的，不会打开”

北京西三环，丰台区西局后街8号，围墙圈出来的大院里，南侧是中高档小区西宸原著。小区里，绿树掩映的小道深处，藏着一个亭台花树俱全的后花园。后花园北侧，横亘着一道米色高墙，将另外两幢高楼挡在风景之外。如果不留意围墙，十有八九会以为那两幢楼只是小区里不同的单元。

西宸原著阔气的门庭。

陪同记者进入小区的，是“龙湖租售中心”的一名工作人员肖风。这个2017年初交房的小区里，如今入住率仅约30%，一些房源正交由租售中心运作销售。肖风会向每一位潜在购房者解释围墙的功用：围墙那面是“两限房”（北京的一种保障房，“两限”指限房价、限套型），这面是商品房。虽然当初两边一起开发，物业也是一家，“但实际上是两个小区，互不相通。围墙是交房的时候就有的，你看，都是封死的！”

其实，围墙并未完全“封死”，东侧嵌着一扇铜门，西侧则装了一扇铁门。记者询问肖风：“铜门铁门不会打开吗？”“不会的，放心吧！”

西宸原著这一侧看过去，围墙西侧铁门虽是镂空，却被人覆上一块铁板堵死，铁门前还堆上了一排建筑垃圾。

肖风坚称围墙南北是“两个小区”。他有种种佐证。首先，物业形态迥异：西宸原著有5排别墅和2幢高层，别墅多在400余平方米，高层内也多是150平米上下的大平层。而另一侧的保障房小区——玉璞家园只有2幢高层；其次，开盘价格悬殊：西宸原著开盘价10万元/平方米，而保障房玉璞家园开盘价仅2.1万元/平方米；此外，外观更档次明显：西宸原著是园林式小区，高层均是石材外挂立面，顶部配以造型，阳台、窗户舒朗开阔。玉璞家园的高层造型平实，外立面呈普通黄色，窗户密密麻麻，楼层再高也有居民给窗户装上了防盗窗。

南北两侧，围墙内外，看不出任何互通的可能：东侧的铜门密实不透；西侧铁门虽是镂空，却被人覆上一块铁板堵死，铁门前还堆上了一排建筑垃圾。

保障房“玉璞家园”——“不要妥协，只要拆墙”

虽然只是一墙之隔，但要前往北侧的“两限房”玉璞家园，只能从小区东面绕行，步行五六分钟。

尚未进入玉璞家园，反差扑面而来。小区周边没有像样的城市道路。北侧，是一处在建工地。工地围墙上，西宸原著“按恭王府规制造园”的大幅广告尚未撕去。玉璞家园门外和工地之间的一条无名路，是居民的出行通道。它兼做小区停车场，两边密密麻麻停满车辆。

玉璞家园门牌号与隔壁西宸原著相同：西局后街8号。但这里空间局促，四面围墙之间，是两幢硕大的板楼。楼东侧有个儿童乐园，这是玉璞家园所有的休闲设施。除此以外，就是一条宽三四米的路，一个遛狗的年轻人，在小区里唯一的路上来回折返。

保障房玉璞家园两幢硕大的板楼中间，一条宽三四米的路成了居民有限的散步场地。

“听说两边为围墙在闹？”记者拦住遛狗的年轻人。

“你是哪边的，玉璞的还是西宸原著的？”他像是要首先分清敌我。

弄清记者身份后，他说：“我们是要求拆墙拆门的，凭什么把我们隔开？昨天中午，围墙那边还喊口号，要求物理隔离。一帮千万富翁喊口号，你说是不是很搞笑？”

与西宸原著相比，玉璞家园的落差在楼内更加鲜明。玉璞家园的构造接近上世纪七八十年代常见的“筒子楼”：进楼就是狭长的过道，只容两人并行。过道的一侧是房间，一个门紧挨一个门，大多为一室户；另一侧是墙和窗户，面向户外。站在过道里，附近人家的讲话声响和炒菜味道都清晰可辨。粗略数一数，一个楼层有房间二三十个。

玉璞家园的构造接近上世纪七八十年代常见的“筒子楼”。

玉璞家园居民对于围墙的芥蒂很难无视：很多家门口，都贴着A4纸打印的告示。写着“拆除隔离，拒绝家访”、“请勿打扰，坚决拆墙”、“不要家访，不要妥协，只要拆墙”的字样。

很多居民家门口张贴着标语，宣示着对围墙的不满。

拆墙之争由来已久——“这次，对面把铁门焊死了”

两边小区转了个遍，仅在玉璞家园大门贴着的“声明”上，才能找到开发商“北京葛洲坝龙湖置业有限公司”（以下简称龙湖置业）为了打破南北分隔所做的努力。

今年4月16日，为了实现南北“有管理的连通”，开发商在围墙铁门处安装了具有人脸识别功能的智能门禁系统。结果如何？如今，在玉璞家园这一侧，小区唯一道路的西端，宽五六米的大铁门紧闭着，开关处已经被焊死。铁门背后，蒙着一层铁皮，挡住了可以从铁门缝隙里窥视对面的视线。再背后，是一道更高的对开大铁门。

玉璞家园这侧看过去，铁门被层层加码，并彻底焊死。

开发商龙湖置业一纸“声明”，寥寥数语，复述着智能门禁系统安装后发生的剧烈冲突：“部分商品房业主于4月19日晚9:10焊接封闭了新安装的消防门，同时加装了一道铁门。目前围墙整改工作暂时停滞。”玉璞家园一位业主说，4月19日当晚，对面的商品房业主和守护新设施的小区保安对峙到很晚。

这并不是南北双方为了围墙和铁门第一次起冲突。“拆墙”拉锯战至少可以追溯到2017年的3月，也就是商品房陆续交房入住后，玉璞家园的业主就开始联合活动，要求打通分隔两类住宅的围墙。他们认为，小区的绝大多数绿化和公共设施都隔在围墙那侧，玉璞家园这边绿化率、容积率均不达标；另外，围墙相隔后，玉璞家园的业主出门必须绕行。

不仅如此，现行的法规也站在了玉璞家园业主这一边。2015年8月1日北京市住建委发布的一则文件明确：实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，分割同一物业管理区域内的保障房与商品房。

不过，玉璞家园业主的主张，遭到了商品房业主的争锋相对：撇开房价天差地别不说，一边物业费仅3.3元/平方米，另一边则要9.8元/平方米。差那么多，凭什么享受一样的公共资源和服务？

一来二去，这堵“嫌贫爱富”的围墙进而上升到了物权归属和阶层对立，拆墙也成了关乎玉璞家园业主尊严的大事。

是问题和错误——“更是开发商的无奈之举”

2017年3月27日，丰台区规划部门就围墙性质作出鉴定：“未取得《建设工程规划许可证》，属于城镇违法建筑。”6月8日，丰台区城管局向开发商下达《限期拆除决定书》，责令限期拆除。2017年8月25日，北京市住建委明确，开发商在小区违法设置隔离将不批预售、暂停网签。对于拿到预售证再增设隔离的开发商，必须当年8月31日前限期整改。

政府的鲜明态度之下，开发商龙湖置业承认：分隔项目园区是“问题和错误”。但拆墙、开门并不容易。

围墙不是没有拆过。在北京朝阳区东坝乡龙湖置业开发的另一个“混居”小区里，商品房“首开龙湖天璞”和自住房“首开龙湖学府苑”之间，也为隔离双方的铁栅栏是否要拆除摩擦不断。今年1月12日，自住房业主拿起板砖，利用大锤击打铁栅栏，并用绳索将其拉倒，强行拆除铁栅栏。但仅一天后，商品房业主自费建起新栅栏，并使用钢管加固、铁链锁住，冲突进一步加剧。

那么，2014年，龙湖置业拿下西局地块时，就已知要配建5.4万平方米两限房，也清楚地知道建设的是一个混居小区。在这种情况下，仍然立起这道围墙，开发商难道对日后的冲突没有预见？

对此，微信公众号“北京大房子”号主夏天认为，开发商设置不同案名、分割管理就是为了弱化混居的概念，这也是类似小区的普遍做法，背后是开发商的无奈。若不分隔，一来影响商品房品质，进而影响销售（开发商必须保证商品房的利润，以平衡配建保障房的成本）；二来，即便是别墅和公寓混合，都会有矛盾，更别说保障房和商品房混合了。真若没有围墙混居了，交房后会带来管理上的一系列问题，如公共资源的争夺、生活习惯的冲突、居民自治的障碍等等，不如隔开来得太平。

“商品房、保障房业主其实对围墙都心知肚明。如今在围墙上做文章，其实有点‘揣着明白装糊涂’”，夏天说。

配建政策的后遗症——“盲目求打通并不现实”

追根溯源，这是商品房地块配建保障房政策带来的“后遗症”，也是政策的问题所在。据了解，2007年，北京在公布保障房相关规划时，就已明确要求新建商品房入市前必须按一定比例配建保障性住房，配建平均比例为商品房的15%。这一政策除了保障保障房的供给之外，也是为了避免集中建设保障房形成低收入人群聚集区。因而，2010年起，北京商品房地块出让时，就已要求配建保障房，这一现象在2013、2014年尤其多。也不仅仅在北京，上海、重庆等城市均推行过这一模式。

“方向是对的，但方式上有问题”，夏天认为，如今这政策虽已不再推行，但历史遗留问题逐渐暴露。

在北京大兴亦庄，另一个混居小区“枫丹壹号”，一二期分别了配建了公租房项目枫丹雅苑和怡景名苑。在枫丹壹号一期，小区平面图上标有4号楼和12号楼，但顺着平面图指示的方向走过去，却发现这两幢楼被一条藏在绿化带中的围墙挡在了外面，围墙中部开了一扇铁门，但铁门紧锁。铁门那边，正是公租房项目枫丹雅苑。2015年时，两边业主曾为了铁门闹过，铁门一度被拆除。据说，这两年“消停”多了，似乎两边均已接受了围墙和铁门的存在。

在枫丹壹号一期，隔离商品房和公租房的围墙和铁门似乎已不再惹人关注。

当然，矛盾的化解不能都指望时间。上海易居研究院智库中心研究总监严跃进说，房地产背后的阶层属性比较明显。从社区管理来说，不同的社区有不同的管理模式，简单的贫富混居并不科学。妥善的做法，是在保证公共配套齐全的前提下，房屋买卖和交付的时候就明确合理的项目界限和业主可以享受的权益，并写入合同。如果没有这些前置步骤，围墙又已经存在了，为了融合盲目推墙不可取。

他认为，化解矛盾的关键是实事求为服务做定价，享受一样的物业服务和公共资源就必须公平地支付一样的费用。在此基础上，再来探讨如何打通隔阂。政府也不能因为照顾一个群体的利益，而忽视另一个群体。

近处，是隔墙对峙的西宸原著和玉璞家园。远处，是尚未交房的商品房西府大院和已经交房的 “两限房”西府玉苑。相似的隔离手段，是否会有一样的结果呢？

安装“智能门禁系统”的尝试失败后，龙湖置业在“声明”中承诺将广泛听取业主意见，商讨解决方案。在西宸原著的隔壁，是另一混居小区西府大院。高档商品住宅尚未开盘，它的配建项目——“两限房”西府玉苑不久前刚交房。西府大院的开发商说，商品房和“两限房”由围墙隔开，“同区不同院”。同样分割的西府大院，是否会出现相似的矛盾？（

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栏目主编：樊江洪文字编辑：樊江洪图片摄影：毛锦伟 宰飞

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