一年狂跌94%！北京这种房子欲哭无泪

和群

转自天天说钱

欲哭无泪！

过去一年，对于投资北京“商办物业”的炒房客来说，简直如同噩梦！

2017年3月26日，北京住建委、规土委、银监局等5部门联合发布了“关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告”，一夜之间将这个市场完全冰封！

上千亿资金完全被冻结，一些炒房客只能靠借高利贷来维持，或者被迫卖掉拥有的优质住宅来救急，这对于他们来说，基本上是“饮鸩止渴”。

根据中原地产研究中心的数据，2017年3月的“商办新政”之前一年（2016年3月27日到2017年3月26日），北京商办物业成交434万平方米，6.7万套。

而新政之后的一年（2017年3月27日到2018年3月26日），北京商业物业成交只有28.3万平方米，成交不到3600套。也就是说，无论是成交面积和成交套数，都萎缩了大约94%！

也许有读者会说：忽悠吧，这仅仅是成交量，你敢说说成交价格吗？

当然也有数据！据“央视财经”报道，北京商办物业的可比成交价格，大幅下跌了30%左右。

“央视财经”的报道还说：位于北京朝阳区的北京像素，是北京知名的商住项目。调控前，北京像素的两层Loft户型的成交价最高达到过65000元/平方米，而调控后，成交价随即出现断崖式下跌，目前同类型房源成交价普遍在40000元出头，而平层的户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。

央视财经《第一时间》栏目视频

那么，北京都出台了什么政策，竟然产生了如此大的杀伤力？我们不妨回顾一下。2017年3月的“新政”要点是：

1、暂停对购买商办类项目的个人发放购房贷款。

2、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米。

3、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

4、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

①、名下在京无住房和商办类房产记录的。

　　②、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

5、商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

可以说，这次调控力度非常大，出手非常狠。新开发的商办物业只能卖给企事业单位、社会组织，再次转让也受这个限制；此前开发的“商办物业”个人虽然可以买，但占用限购指标，不能使用贷款；新建商办物业，每个单位面积不能小于500平方米。

北京为什么对“商办物业”痛下杀手？

原因很简单：随着北京限购、控制人口越来越严格，很多开发商大打擦边球，擅自改变规划，把拿到的商办物业用地，建设成为类似于住宅套型的房子，当成公寓出售。

在2016年，这类“商办”改“居住”的房子销售量，已经占北京商品房销售的一小半。它带来以下几个恶果：

1、改变城市规划，让规划失效；

2、让政府流失了土地收入，因为商办物业用地便宜，居住用地比较贵，开发商用这种瞒天过海的做法，获得了暴利；

3、突破了限购，也突破了北京对人口的控制，大量外来人口通过购买这种房子涌入。

正是因为这“三大原罪”，北京才痛下杀手，对违规的商办物业处以“斩立决”。随后，上海等城市也出台了类似政策。

但到了2017年下半年，国家开始提倡租赁。而绝大多数城市没有像北京、上海那样的控制人口的任务，再加上商办物业过剩，所以其他城市对“商办物业”改为“居住公寓”开始放松，以期增加可租赁住房的供应量，化解商办物业的库存。

其实北京在对“商办物业”违规雷霆震怒和“处以极刑”之后，也酝酿着新的政策变局。

近日，北京规划国土委公布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》（上图），其中对“首都功能区以外的中心城区”（朝阳、海淀、石景山、丰台）给出的正面清单里，就有这样么一句话：

鼓励三环外商业零售、商业办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身……以及出租型公寓。

看到了吧，“商办物业”在被政策冰冻整整一年之后，将出现新的变局。

毕竟，对于北京来说，可以出租居住的房子偏少，而办公楼、商业过剩。其实，这也是整个中国所有的一二线城市面临的共同局面？

为什么大家都在“商办物业”上过剩，在“可供出租的住房”上短缺？原因很简单：地方政府过度追求GDP！大家从骨子里担心产业空心化，因此拼命批商办用地，而控制住宅用地。

住宅没有开征房地产税，不能给地方政府持续带来收入；商办物业承载的是企业，企业年年缴税，而且商办物业的交易税费重于住宅，所以受到地方政府的重视。