还是拆不拆的问题! 北京又一小区自住房与商品房隔离带拆不掉, 业主告上法庭

和群

转自光明网  

      中国之声此前持续关注了北京多个小区分割“自住房”与“商品房”造成的争议。日前，北京朝阳东坝的龙湖天璞家园小区的约一百户业主将开发商北京锦泰房地产告上了法庭，原因是这些自住房项目的住户发现，自己与商品房之间被一道铁栅栏隔开，同在一片小区，对方却享有更大的绿地面积多、更好的公共设施等等。

北京市住建委曾明确提出：实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

但一边是均价每平米2.2万元的自住房业主，要求消除歧视；一边是每平米8万元的高价商品房业主，希望独享资源——双方为维护自己的权益互不让步，展开了漫长的小区资源争夺战。

昨天，北京市朝阳区人民法院温榆河法庭开庭审理其中七起案件。

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同一小区，不能实行分割管理

昨天开庭审理的案件，共涉及七户天璞家园自住房项目业主。庭审于早晨8点50左右开始，第一户的审理至10点左右结束，围绕法庭调查部分环节展开。

2015年11月，230多个家庭中签龙湖天璞家园的自住房项目，但去年9月，多位业主发现，自住房及商品房中间，被一道铁栅栏隔开，自住房业主也无法从小区北门正常出入。

首开龙湖天璞家园项目运营部工作人员刘君表示，保障性自住房跟商品房之间，所有的开发商操作都是如此，只是形式不一样，有的用的实体围墙，有的是栅栏，有的用的是绿植。原因比较简单，两边的购房价格、物业费、管理成本，包括内容都不太一样。

此行为，违反北京市住建委发布的《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，北京市住建委此后曾对规定再次进行明确。

北京市住保办使用监督处工作人员吴宇帅表示，统一的物业管理区，不能实施分割管理。但是同时也提出了另一种的选择，考虑到配建项目的特殊性，如果要分割管理，依据规划，还是按照规划指标要分区域去建设公共领域和公共建设，分别去配套设备设施。

业主陈女士指出，直到今年1月合同规定的房屋交付期，双方也未就栅栏的拆除问题达成一致。她表示，这个事情违反相关的法律法规，包括住建委相关的文件精神，是非常明确的，但一直到收房（1月12号），隔离都没有拆除，而且龙湖也没有拆除的意思，这个时候住户们就觉得很无奈，过了收房期很长时间，这个事情也没有解决。

业主和房地产方的角力

据业主方面的统计，对开发商北京锦泰房地产开发有限公司提起诉讼的家庭有100户左右，诉求主要集中在四点：

第一请求判令被告拆除天璞家园四号楼东侧所建隔离设施，包括铁栅栏和绿植；

第二请求判令被告拆除小区四号楼旁边的违建垃圾房；

第三条是请求判令被告保证原告主出入口也就是天璞家园北门的通行权；

第四判令被告按照双方签订的《北京市商品房预售合同》第十四约定的标准，按照房屋总价款万分之四的标准，向原告支付逾期违约金。

原告方认为，被告方违规建设铁栅栏、垃圾房等行为，使得房屋不能达到合同所约定的交付条件，违反了《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》、《GB50220-95_城市道路交通规划设计规范》、《城市居住区规划设计规范》等系列规定。

（商品房沙盘图，业主称红圈里是隔离）

业主刘先生表示，一个是绿地，再一个就是道路，还有一个有违建，整个外圈的道路应该也是达标的，但隔上之后，北门走不了，现在的门外面就是一片不能称之为路的工地，完全达不到交付条件。

以容积率指标为例，合同中规定为2.2，但隔离之后，自住房部分的容积率根据业主方面的测算上升到3.4左右，绿化率同时受到影响。另外，隔离之后，道路安全存在隐患。

业主陈女士指出，隔离建在小区的环路上，有消防等一些安全问题，隔了之后，给住户们留了一条极窄的，完全违反规范的一条小路，在这么一条6米宽左右的路上，它把道路建成了混合道，既有1米宽的人行道，又有5米宽的双向车道，这都是违反规范的。

对原告方的主张，被告方北京锦泰房地产开发有限公司予以否认。

（十多根链条锁、一般锁系在隔离门）

被告代理人称，铁栅栏虽然不在规划图纸上且建在了小区内部的消防通道上，但不是由开发商建设，而是由商品房业主所建，具体由谁所建，开发商方面不知情；垃圾房虽然不在规划图纸上，但建设位置是规划上的垃圾点，建成垃圾房是为提升小区环境与品质。另外，被告希望法庭能够注意到自住房及商品房购房价格、物业管理费等实际差距。

原告代理人认为，不论栅栏是谁所建，都不属于不可抗力和其他法定的被告不能履行合同的法定理由，被告不能因此不按照合同约定交付房屋。违建隔离是商品房业主建的，事实上其作为商品的出售者，应该出售合规、达标的商品，不管何种原因，他都有责任去整改、使它符合规定。正门让不让进推说是物业公司的事，交房的时候，连正门的钥匙都不给，业主院子都进不了，让业主收什么房子。

今天的庭审中，法庭要求双方在一周内补充提交新证据材料，原告方的举证责任在于被告方存在逾期交房的行为，比如在市政基础设施和其他设施条件上未达到交付条件的证据；被告方需提交《商品房规划验收批准文件》、《住宅质量保证书》等系列材料，以证明涉案房屋在2018年1月15号之前，是不是能够达到交付条件。同时，法庭定于4月12号上午到天璞家园小区进行现场勘验，4月16号下午继续开庭。 案件进展，中国之声将继续关注。