北京房租调查：有郊区租金涨五成 通州涨幅几乎1 00％

和群

中证网
本报记者刘诗萌陈岩鹏北京报道
      “快3000元了，价格不低，主卧使用面积不算大，客厅倒是大，隔断了会不会不太方便？”从北京旧宫地区一家地产中介门店出来之后，小王和女朋友眉头紧锁，时不时思考和讨论刚才看的那套合租房。10分钟之后，他们决定转身，回到了门店。此时，中介已经带了另外一个客人去看他们相中的那套房子。
      在最近春节返城的租房“旺季”，这样一不小心就错失房源的场景在北京到处都发生着。3月21日和22日，《华夏时报》记者在北京各地区走访租房情况，发现自去年11月群租公寓房清理整顿之后，各地房价均有不同程度的涨幅，累加上年后旺季的上调，某些地区整租和合租一居室单价与去年同期相比最高上涨了1000元，低的也涨了500-800元。
易居研究院智库中心总监严跃进对记者表示，未来北京房租租金总体上说下跌的可能性比较小，实际上2017年已经有所下跌了，而且潜在的租房需求很大，所以价格走势涨易跌难。
提价50%
     “周边的房子，去年这个时候来，还能有1300元的，今年就都2000元往上了，靠近地铁的2500元。”南四环外旧宫地区我爱我家的工作人员张女士告诉以租房者身份前来看房的记者，附近的房源价格都涨了将近五成。
旧宫属于大兴区，也是外来务工人员聚集居住的地区之一。去年11月20日起，北京全市开展为期40天的群租公寓房清理整顿，“当时房源抢得特别快，我们手里连毛坯房都没有了，”张女士说，“每天就是坐在店里打电话，你那儿有房吗？还没有吗？一天连门都不出。”直到现在，也只腾出了为数不多的几间可以出租的房源。
      同样的情景也出现在西四环。6号线的慈寿寺和海淀五路居附近，链家自如友家品牌下合租房单间价格平均要3000元左右，而在2016年价格是2500元上下。“北边现在更贵了，住不起了。”原来租住在附近的小张在更换工作后搬到南二环和三环之间，同样租了一个面积在12平米左右的单间，价格仅为2400元。
      在高薪、高校人才扎堆的北五环，租房价格在年前疯狂上涨后，年后基本稳定了下来。
记者春节前走访上地地区时，一居室价格在5000元上下，这一价格维持到了现在。“在这边居住的主要是在中关村(6.280, -0.40, -5.99%)、互联网企业工作的，春节前后人员变动不太大，”麦田房产的一位中介人员向记者分析，去年年底开始，附近整租一居和两居室涨了600-1000元，合租单间也上涨500元左右。“现在客户比较多，房源少，您要是可以再等等，说不定年中房源多了，就便宜些了。”
连升三级
      在记者走访的地区中，位于东五环外、通州附近的常营是比较特殊的一个，在最近的五六年之内，由于接连的重大利好，租金上涨幅度几乎达到100%。首先是交通，这一地区2011年前后两居室单价才不过2500元左右，2012年6号线开通之后，房租上涨至3500元左右。
“两居室2000多那是五六年前地铁没开的时候，一居室3000多块钱也是3年前了。”一家地产中介机构的工作人员对记者说，现在一居室的价格已经和西四环、北五环价格持平，均价在四千至五千元。
      在另一家门面不大的地产中介机构中，工作人员张先生告诉记者，现在一套房子平均比年前涨了800元左右，“以前一年也就涨两三百，今年有些都涨了1000元了。以前两居室5200到5500元，今年都要到6200到6500元了。”
     在他看来，主要原因有两个。一是没有房源，自从群租房和自建公寓被清理整顿之后，原来住在村里的年轻人到各个郊区抢房，低价房都已经被抢光了；另一个则是2017年底北京市政府正式迁往副中心，又带动了该地区的租金价格。
     数据显示，北京市政府东迁形成了住房刚需需求，对周边房价带动作用影响很大。据中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组的研究数据，2018年1月通州区房价出现了2.03%的环比上涨，在北京市各区中一枝独秀，其他地区仅有顺义上涨了0.18%，余下的都处于下降通道中。同时，与副中心毗邻的廊坊“北三县”，在去年暴跌后也止跌回涨，出现2.17%的环比涨幅。
     而对于租房而言，市场的逻辑是相同的。“这里是北京东边最便宜的，往通州走更贵，往五环内走也是贵。”张先生说，“倒是宋庄那边比较便宜，但不通地铁，一居室3000元出头，可你为了上班，还得要交通方便些是不是？”
上涨仍是趋势？
     尽管如此，北京未来房租依然看涨。
     中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，北京租金涨得快，很大程度上是因为低端房源少了。但从长远的角度上看，更大的原因是因为租赁企业太多，把原来的低档房源改造成中高档，然后租出去。
      自2017年下半年以来，我国在几大试点城市推行租售并举的政策，发展租房市场。规模较大的头部房企也纷纷推出长租公寓项目，如万科的100万套长租公寓计划、碧桂园的“长租城市”，华润置地布局深圳长租公寓等，都是这一“风口”等产物。
不过，与附近合租房源相比，装饰美观、有专人管理等长租公寓溢价率可以说是十分可观了。记者2月份曾探访天坛附近的一家长租公寓，不到20平米的一个开间单价达到4000元以上，而距此不远的同等大小普通合租住宅，房价仅为两千七八。因此，在高价房越来越多的情况下，普通合租房的价格显然离天花板还有很远。
      对于北京当前房地产市场来说，租金上涨和二手房市场交易活跃是有关的。房地产市场马上进入二季度，市场过于低迷的状态可能会改变，这个时候市场交易相对来说会有反弹的可能。二手房交易活跃度上升，无论从房源本身还是市场预期来看，都可能会带动二手房价格的上涨，所以这也是有一定趋势性的。