解构北京土地市场15宗地 你看懂了吗

和群

转自中原视点

      2018年，北京土地市场频频出现流拍，有地有粮才能站稳楼市江湖，在眼下政策严限、资金短缺的情况下，房企战略布局将出现怎样的变化？从今天起，中原视点将推出《地市》栏目，带你剥离北京地市扑朔迷离的表象，窥视楼市深层。

1月北京土地市场成交结果

成交土地：成交12宗，流拍3宗

成交规划建面：204.11万㎡

成交楼面价：39674元/㎡ ​

1 丰台区槐房村、新宫村NY-001等地块

成交时间：2018年1月4日

成交特点：区位佳，体量小，可操空间小，战略意义大

中原点评

此宗地块地处四环内的绝佳区位，体量较小，并被分割为三个地块；剔除教育、医疗配建，仅有3.39万㎡可售商品房。同时商品房部分受70/90限制，需配建70%的90㎡以下户型，意味着仅有约1万㎡体量是“自由空间”，并且分散在不同地块中。

该地块折合楼面价仅5万元/㎡，售价限均价61881元/㎡，限最高价64975元/㎡，其中仅约1.2万/㎡的单价差，扣除各项成本税费，理论上利润寥寥。周边市场新房价格已高达8万元/㎡以上，单价上存在优势，利于该项目的快速去化。更因其区位优势，也可作为房企战略部署上的一枚里程碑式棋子。

2 朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块

成交时间：2018年1月4日

成交特点：明星板块中的优质地块，重在保形象、增货值

中原点评

此宗地块位于孙河——新兴别墅板块。周边成交均价7万元/㎡左右，此地块未来限价均价限均价68924元/㎡，限最高价72370元/㎡，从入市时间来看，的确存在单价优势。

1.1容积率，虽然是孙河板块标配，但是已属稀缺；并且无70/90配置、无自持、无配建的纯商品住宅地块，已成为目前绝版优质地块。同时也为开发商打造高溢价、高形象项目创造了有利的天然条件。

然而，对于9.9万㎡体量，成交楼面价已高达61348元/㎡，利润空间已被压缩极致，房企需要从产品创新角度突围。

3 密云区檀营乡MY00-0103-6002地块

成交时间：2018年1月4日

成交特点：密云规划可见一斑，远郊新城成为新热点

中原点评

在内城土地稀缺、取地成本高昂、利润极度压缩的大背景下，密云凭借良好的生态环境，以及规划在建中的市郊铁路S3（密云站）、京沈高铁（密云东站）等便捷的交通路网，未来发展潜力可见一斑。

区域规划利好，是开发商蜂拥而至的强大驱动力，引来9家房企前来竞争，此地块以50%溢价率成交。而本地块中70/90、2%自持等微弱限制条件，对于强大的市场利好以及当地刚需刚改市场的旺盛需求而言，同样也不攻而破。

4 “海淀北部地区整体开发”翠湖科技园HD00-0303-6022地块

成交时间：2018年1月12日

成交特点：地块同比，可操性强；区域规划中，配套待优

中原点评：

2017年以来，翠湖板块过往成交土地，多为36%-44%高自持比例成交，而此宗地块并不配置自持比例，运营难度直线下降。

价格方面，与过往成交折合楼面价、售价限价方面相比，本地块均保持平稳，无疑是一大福音。

而此宗地块凭借“海淀区”的区位利好，较少的限制因素，从而可获得更多的市场机会。然而整体“翠湖科技园”仍处于规划建设中，作为居住类项目而言，做好生活配套才是未来重中之重。

5 昌平区北七家镇（未来科学城南区）C-16、CP07-0600-0023-2、0024、0025、0041-2、0042、0043地块容

成交时间：2018年1月12日

成交特点：择优而落，成本超高，或战略部署，或创造货值

中原点评

地块的位置较好，西侧紧邻地铁17号线北段，东侧紧邻京承高速的北七家桥，同时坐拥绝佳的生态资源：温榆河、未来科技城滨水公园，该板块集产业发展、生态宜居为一体，优势明显。

居住建筑规模全部用于建设“共有产权住房”，如果按照套均90㎡计算，约将有3千余套共有产权房入市。

然而相对29732元/㎡的折合楼面价，32000元/㎡（含精装）的售价限价，显得格外苛刻，仍需在配建以及其他附属产品上创造货值。

6 朝阳孙河乡北甸西村2902-14地块

成交时间：2018年1月17日

成交特点：依托明星板块，小体量优质地块

中原点评

与“朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块”所处环境相同，限制条件相似。同样拥有1.1容积率，并且无70/90配置、无自持、无配建的纯商品住宅地块。

但本地块体量相对较小仅5.9万㎡，发挥空间有所缩减。成交楼面价相对略低。

7 昌平区沙河镇丽春湖LCH-010等地块

成交时间：2018年1月17日

成交特点：地块体量大，价值空间大，未来机会大

中原点评

地块位于昌平区沙河镇，地块紧临地铁昌平线且附近有京藏高速等主干道，公共交通及自驾出行较为便利，地块周边医疗、教育资源较为丰富，配套设施较为齐全。

沙河镇的文化、现代产业、教育业的文化以及丽春湖的优美景色吸引了众多例如泰禾、万科、龙湖、恒大等名企的入驻。

本宗地块为综合性地块，需配建较大体量的商业等配套用地，然而这也将成为此地块的未来利好。地块折合楼面价3.72万/㎡，相比限价均价在5.45-6.26万/㎡之间，还是有很大的可操空间。

8 朝阳区豆各庄乡水牛坊村1306-635地块R2

成交时间：2018年1月18日

成交特点：区位有优势，价格有空间

中原点评

地块位于朝阳区东五环五方桥附近，地块指标良好，虽全部建设“共有产权房”，但在限价售价上仍有较大的利润空间，且仅3.6万/㎡（含精装）售价，对于此区位而言具有较大吸引力。未来市场空间较为看好。

9 大兴区黄村镇DX00-0103-1304地块

成交时间：2018年1月18日

成交特点：小体量标准地块，当地企业成交

中原点评

北京三元德宏房地产开发有限公司成立于2005年，隶属于北京首农集团。为大兴区当地企业，承接南城改造相关项目工程。

本宗地块体量较小，但各项指标中规中矩，未来售价与成交楼面价存在一定空间，具备一定可操性。

10 怀柔区富密路289号HR-0014-0022地块

成交时间：2018年1月18日

成交特点：低成本取地，怀柔市场下行，存在操作难度

中原点评

地块位于怀柔区富密路，2017年整体怀柔区成交住宅类产品（普通住宅+别墅）615套，与去年相比下降43.4%，成交面积9.9万㎡，较2016年全年下降46.9%，成交均价在2.3万/㎡左右，较2016年上涨13.3%；怀柔区热销项目例如柏泉小镇，去年全年成交均价在1.7万/㎡左右。

此宗地块成交金额与楼面价较低，相对未来售价（含精装）空间较小，从目前的市场数据来看，未来单价实现和利润空间仍较为堪忧。

11 丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块

成交时间：2018年1月25日

流拍特点：成本高，质素差，利润空间极小，导致流拍

中原点评

本宗地块从起始楼面价来看，起始楼面价约3.1万/㎡，而售价限价4.3万/㎡，这价差当中提出各种成本税费，乐观来看利润率只剩下3%。

并且全案建设共有产权房（需包含精装），还需配建幼儿园，并配以2.8的容积率，未来产品几乎没有创新空间；加之地下产品管控严厉，更难以拓展计容产品以外的货值。操作难度大，利润空间小，促使诸多开发商望而却步。

12 丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块

成交时间：2018年1月25日

流拍特点：成本高，质素差，利润空间极小，导致流拍

中原点评

本宗地块与同日流拍的BPY-L010等地块区位相同，然而致使其流派的诟病也大体相似。首先从起始价，便可判断未来销售利润空间极小。

并且在容积率3的前提下，打造全案共有产权房（需包含精装），还需配建邮电所、卫生所、派出所，对地下空间的管控也极大程度上限制了非计容产品货值。

13 丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-01地块

成交时间：2018年1月30日

成交特点：位置优越，地块质素苛刻，近底价成交

中原点评

地块周边资源优势较好，地处丰台区西四环外，临近石景山区以及园博园，并且产品形式为商品住宅。

看似优质的地块，同时也存在着诸多的矛盾点。例如，2.8的高容积率，使产品形态难以突破；地块受70/90限制，需建造70%的90㎡以下户型，在高容积率下的排布存在困难，同时对于5.4-5.7万/㎡的均价下，面临着500万的刚需总价门槛。

因此，在销售限价、地块质素、政策限制等因素的严厉压制下，开发商面临种种尴尬境地，因此本宗地块近乎底价成交，也着实算是善终。

14 丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块

成交时间：2018年1月30日

流拍特点：还建多，成本高，货值无法平衡，导致流拍

中原点评

房企资金过于紧缺，资金渠道较为紧张的背景下，地块起价过高；地块属性相对较差，虽然有12万平米的住宅，但11万平米的绿隔全部要无偿还建给企业，同时剩余的公建一般要持有20年；配有大规模的人防配套工程，40311坪米的人防，特别是住宅地块下面有大量的人防要求。而一般住宅地块的人防指标是9-11%。进一步影响了地下的潜在货值。

15 大兴区黄村镇三合庄0202-0206、0202-0208地块

成交时间：2018年1月30日

成交特点：区域市场环境乐观，地块可操空间较好

中原点评

此宗地块从现有指标和价格来看，还是有一定的可操空间。而55800元/㎡的销售限价，无疑也是对区域需求注入了一剂强心针。目前大兴黄村商品住宅在售供应较少，且目前的价格水平已达到5.5-6万元/㎡，因此在价格上不成为题，同时存在大量的潜在购房需求，未来去化比较乐观。

然而，目前对于公建的政策不明朗，或将是这块地的重要难点之一。

总结

1月北京地市关键词：频繁流拍，变了天。

1月25日，位于四环的丰台区白盆窑村两宗地块因无企业报名流标，时隔5日，丰台卢沟桥地块以同样的情形流拍。其中，白盆窑村的两块土地为共有产权地块。

如此高密度的流拍并不常见，历史上北京流拍土地最多的年份为2011年的13宗，而去年全年仅流拍了两块土地。

究其原因：

低溢价

值得注意的是，三宗土地全部处于北京城六区之一的丰台区，而非郊县区域。

导致流拍的因素很多，首先与土地的低溢价有关。从土地的溢价率看，相比2017年平均溢价率24.33%，2018年平均土地成交溢价率明显下调，只有11%。

具体来看，两宗流拍的共有产权房地块位于位置极佳的南四环，其价格也超过了目前拍出的所有地块，更是去年9月底首个开放申购的共有产权项目首开保利锦都家园的近两倍之多。如此的高价，市场前景是否能达到预期，也是令开发商心里打鼓的因素之一。

严限制

回溯过去一年的房地产市场，房企的资金压力自去年下半年便有迹象，到今年年初逐渐凸显。中央经济工作会议提出促进形成金融和房地产等良性循环，银监会主席郭树清也在接受媒体采访时表示要继续遏制房地产泡沫化倾向。

最关键的还是严格调控政策之下，盈利空间很难测算。

调控承压

从以上数据也可以看出，自2017年“3•17”楼市调控政策出台以来，北京房价下跌明显，尚未遭遇市场明显的反扑。而当前的土地连续流标，被普遍认为是调控政策一年多受到的最大挑战之一。

土地流标频繁发生，标志着调控效果初现。从未来供应及金融安全的角度来讲，房地产调控应该持续，但部分过于严厉的政策也应有所缓解。

liuzhi0929

房子很好！环境很好。支持一下。