2018年，在北京怎么买房？

和群

转自微信公众号：老张说房

■口述｜伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

一，2017年北京楼市回顾

在和讯论坛上，任志强先生也发表了对房价的一些观点。任志强提到经济学家任泽平提到房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。任志强的观点是，短期看政策，中期看政策，长期也看政策。当时我们在现场被要求只能听，不能向外传播，但是我看这几天还是发出来了，确实政策对于我们市场的影响还是非常大的，这个毋庸置疑，不管是短期还是中长期。

先大致说一下北京的这个土地市场，因为土地市场是一个源头。北京今年4月份公布了未来五年要供应6000公顷土地，未来5年有150万套住宅供应到市场上，其中100万套是以产权形式供应，50万套是以租权形式供应。租权里面提到可以用农村集体用地来建立一些租赁房源的供应，原来叫购租并举，现叫租购并举，租赁已经提高了一个很高地位。未来五年土地供应计划是对市场预期的一个很有效引导。

累计到11月份，北京一共供地107宗，其中宅地72宗。12月截至目前又供地6宗，4宗是宅地。这么计算，今年到现在住宅用地已经供应了76宗。而2016年全年供地只有17宗。2017供地是2016年的4倍。截至2017年11月累计成交的地块98宗，其中住宅用地65宗。12月目前又成交了五宗宅地，也就是说截至现在70宗的住宅用地已经成交了，而这个数在2016年是15宗，所以说这个又是4倍以上。

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更重要的是土地出让方式有了很大的变化，从去年930政策到今年317新政，市场上供地主要采用了限房价竞地价，竞完地价再竞自持比例，然后再竞建筑质量建筑规划，这样的一个方式。重启了9070，更重要的是北京自住型商品房升级到了共有产权房， 2017年截止到目前，北京供应的共有产权住房一共是这个29宗。从这点上来讲是个很大的变化。

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从土地溢价率来看，11月北京住宅成交的溢价率只有8.24%，比10月份减少了23.06%，也创下了今年溢价率的新低。11月北京住宅用地成交的楼面地价是25161元每平米。所以说从溢价率的变化，大家也看出来地价推高房价的一个趋势和规律正在改变。

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这些成交的住宅用地明年会供应出来，供应量会增加，我们供给侧改革还是取得了很大的成效。另外土地供应结构发生了变化，同时会有大量的共有产权住房供应到市场上。所以从今年的土地成交来看的话，预示着明年的这个新房供应量是充足的，特别是共有产权的住宅形式会大量的供应到市场上，从而拉低新房的价格，也影响周边二手房的价格。所以对平抑北京的整体房价会起到一个非常有效的作用，所以土地市场还是源头。

再说说今年的新房成交，剔除掉保障性住房之后，截止到2017年的12月14号，新房累计网签量是28122套，预计全年成交量在3万套左右，比2016年的58335套下降50%左右。从今年3月份新房网签量创造了3005套这样一个高点之后就一路下降，基本上维持在2000套上下。所以从这点上来看的话，新房交易量基本上是腰斩的。现在新房的供应量就比较少，在北京还不如二手房的一个零头。如果我们从同质化的角度来看，新房的价格从5月份开始下降以后，到目前累计降幅也在10%左右，应该说这个价格下降的趋势是非常明显的。

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从二手房的角度来讲，北京现在已经进入了存量房时代，二手房现在是市场交易的主体。从交易的量来讲的话，截止到12月14号，二手房的网签量是130046套，预估全年也就在135000套左右，比2016年全年的272431套这个历史新高也是腰斩。二手房的价格从5月份以来也是明显下降，11月份的二手房成交价是57530元每平米，比今年4月份的历史最高点下降了11%左右。

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那么接着我们货币政策的收紧，我们也看到这个二手房商贷支的比例是在不断下降的。从前11个月的支付方式可以看出来，商贷人群的比例从最初的过半降到22%，创下了年内的一个最低值。而全款客户在购买二手房的占比在6月份达到了45%左右，目前也有所减少。

我们再关注两个指标，一个指标是在二手房的成交中，每套成交房源平均被看的次数。在最火爆的二三月份大概是7.5次左右，也就是说一套房子被看7.5次就成交了，但是到了11月份这个数据达到了15.10次，翻了一番，就是一套房子要被看15次才能成交。这也表明了市场的这样一个观望情绪和成交周期的延长。而每位客户平均看房成交的次数在3月份最低的时候是2.8，到11月份是5.6，基本上也是翻了一番，也就是说不管是房子还是客户，成交的周期在拉长，市场的观望情绪还是比较明显的，这是我们关注市场变化的两个重要指标。

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我们再看一看北京的房屋租赁市场。今年的这个整体房租也是一路下降的。二三月份最高的时候是4457-4458元这个水平一套；11月份这个数下降到了3981元每套。整个租房的价格也是呈现一个稳中有降的趋势，市场实际上供应的可租房源明显增加。从市场的变化上来讲，一居室在租赁交易中所占的比重在下降，二居、三居以上是在不断提高的，这显现出更多的结婚的人口或者居家的人口开始选择租房在北京居住，这个是住房消费习惯的一个很大的变化。

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从今年市场变化来看，货币政策扮演了非常重要的作用，从去年930到今年317两次提高了首付比例，更重要的是317以后采取了北京历史上最严格的认房又认贷。包括银行发放按揭贷款的周期、额度从严，并整治了金融市场。有关部门不光是关注首付贷的问题，实际上在贷款领域个人信用贷、消费贷、个人经营、很多抵押贷款，实际上又流向买房！对于这部分货币的释放，今年是在不断的加强收口和整治的。

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从供应量上来讲，北京明确未来五年150万套的供应规模，我觉得在很大程度上也对市场的预期起到了一个引导作用。所以现在市场的预期也在发生着很大的变化。

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北京疏散产业，未来要控制在2300万人口这样的一个规模。所以从这点上来讲，我觉得产业的外迁、人口的外迁，事实上在很大程度上也缓解了房价上涨的压力。

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与之同步的，北京的这个租赁市场也是有了很大的发展。那么现在我们讲了这个长租公寓，包括我爱我家旗下的相寓，在北京现在正在形成一个相对比较标准规范、居住条件更完善、装修配套标准的租赁经营市场，也疏散了一些购房人口。与之同时租赁的这个需求，沿轨道交通和路网向周边扩散，包括一些房源由出售转为出租，也增加了这个出租房源的供应量，所以租金的价格还是稳中有降的！

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环京区域先后出台了限购措施。燕郊、大厂、廊坊、香河等很多区域成交非常惨淡，二手房有价无市，真正成交价格下降幅度比北京的核心区域要更大。

二，2018年北京楼市预测

预测明年，完成五年150万套的目标会继续进行，所以土地供应量2018年仍然是会比较大的。限房价竞地价、竞自持竞建筑品质、9070等等政策还会坚持。特别是共有产权这样一个特殊的住宅供应结构，明年也会坚持下来。受这个影响，明年新房的成交量应该会比今年急剧增加，但是相当一部分是共有产权的。商品住宅新房我们做同地段同质化比较的话，我觉得价格趋于稳定，然后稳中有降，这样一个态势应该会延续下去。

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从二手房的角度来讲，政策也不会有太大变化。今年13.5万套左右，我觉得明年的交易量会有所回升，大概在15万到20万套这样一个规模，我比较乐观地认为会接近20万套。那么价格整体也是会稳中有降的。特别是原来我们的一些比较畸形的房价，像类似学区房啊等等，随着教育资源的均衡、调控政策的延续，畸形的高房价影响市场的程度会下降。

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租金价格明年仍然是一个整体平稳、稳中有降态势。进入北京的外来人口的数量涨幅逐步在收窄，加上产业人口的一些外迁、可供出租房源的增加，预估租金价格也是会相对平稳的。

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整体来看的话，我觉得明年更多是在现有政策执行落地的严谨度上会进一步加强，包括一些查缺补漏的措施，就像今年关于商住、关于假离婚、平房啊等等的限制。落地和执行层面会进一步趋严，但是不会有大的变化，但是大家也不要抱什么幻想，说政策会放松，或者说迫于压力，政策会有很大的转向。这是不可能的。我们看到十九大也进一步明确了房子是用来住的，不是用来炒的这样的原则和基调。

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从北京城市发展上来讲，我觉得还是在向东和向南发展。东边副中心的建设如火如荼，未来从长期发展来讲，向东的延展应该是更有发展潜力的。另外一个方向就是向南，我们原来觉得南二环就很偏，现在南四环、南五环都不会感觉那么偏了，正在建全世界最大的机场，会带动产业的发展。东南方向环球影城也在建设。所以整体来看，我个人比较看好北京未来向东和向南的发展，包括在这个方向上和大北京的结合。向北到了昌平，再往北就已经到山根底下了。向西也有很多山区、高校、部队，包括颐和园、圆明园很多园林设施。所以向北和向西未来发展相对有限。

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我觉得未来北京需要实现的是更多地把人口置换出去，因为现在实际上像很多二环三环四环以内的区域，包括原来老的福利分房区域，人口已经发生了很大的变化，这些实际的业主有很多人不住在那边了。很多老年人冬天都在海南。实际上来讲，北京的一些远郊区县完全可以配合建设一些养老地产，把城区的这些人口散出去。很多城市四环五环以内的这个房子，不管是通过二手房市场交易，还是提供租赁房源，来满足在城里边上班上学的人口的居住。

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大家也可能比较关心租金的变化。大家知道前一段时间北京采取了清理整治的措施，并没有对租金价格形成全局性的影响，只是在个别区域两周之内租金价格是有些变化。未来我们确实也需要给这些中低收入的人群提供一些租赁住房，不然我们会丧失很多相对中低收入的劳动力供应，影响到城市机能，但是这方面需要进一步的统筹安排。那从发达国家经验来看的话，我觉得一些适当的租赁补贴要比我们的经济适用房或者公租房的效果更好一些！

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所以整体看2018年土地政策、货币政策、限贷限购限售等都会延续下去。但是从市场交易量来讲，我觉得不会有2016年那样火爆局面，但是比2017年应该要好一些。房价上来讲，整体应该是相对平稳的，甚至一些区域还会稳中有降，但这个降幅会逐步地收窄。实际上从现在大部分的购房需求来讲，还是来自于这个改善，很多人需要以小换大，以旧换新。这是市场的主流。

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对于购房人来讲，购房投资、特别是未来博取房价的上涨在未来几年是不现实的。但是对于刚性需求，特别是一些改善性需求，还有一些没有买过、也没有贷过的“处女身”，这些购房人来讲，考虑到自己的个收入水平支付能力，明年还是在市场上是可以出手的，因为事实上新房的供应量，二手房的挂牌量都在增加，可供选择的余地也在增加。购房也不要有绝对的说抄低点的想法，该出手时就出手，特别是满足自己眼前的居住需求！

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另外一个市场看点，北京即将举办冬季奥运会，北京也将成为这个全世界唯一一个既举办过夏季奥运会又举办过冬季奥运会的城市。整个城市发展、治理规划的水平会进一步提高，是中长期的一个看点。

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另一方面，各个城市也在积极推动租赁市场的发展，也提出租购同权。但实际上，现在即便买房，教育医疗养老公共资源本身也是相对比较稀缺的。包括北京教育资源分配还不是非常均衡，西城海淀就非常强，朝阳教育资源分配还是不均衡，所以北京也在积极协调这些教育资源分配优化，比如师资、学校硬件共享，分校网校的一些开立开设，教育资源的均衡化未来是促进整个城市房价更加平稳的非常重要的因素。

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从未来大北京发展角度来看，京津冀一体化是国家战略，但是最重要的其实还是产业。有产业能够提供优质的就业机会，那就有人口迁入，有人口迁入，就会具有真实的购房需求。大北京概念更多依托于产业和人口，而不是倒置过来，一开始就把关注重点放到房价上去。所以整个大北京区域都值得关注，但是不能以过去炒房的理念来看待。

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另外很值得关注的是货币政策变化，是否加息成为大家关注的一个重点。但是我觉得其实更重要的还是流动性的收紧，就是不让更多的热钱涌入到房地产领域，在这方面这个金融部门在不断加大力度。明年货币政策的影响是更加重要的一个方面。

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另外大家可能关心长效机制建设，我个人还是比较关心房产税的推出时间点和具体的细则。从以往上海重庆试点房产税的情况来看，北京由于房屋产权种类比较多，历史成因也比较复杂，未来试点房产税的话，北京进入试点房产税应该不会排在前列，但是值得长期关注。

本文来自微信公众号“中国地产”（ID：idichan），为演讲者独立观点，市井财经授权发表。

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