北京第一批共有产权房正在兴建 位于东北六环西南侧

山后

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8月3日，位于北京东北六环西南侧的金隅大成·金成雅苑售楼处完成了最后4套自住型商品住房的递补选房工作，至此，金成雅苑一期的524套自住型商品房已配售完毕。与这些自住型商品房眦邻，金成雅苑项目二期996套住房正在兴建中，但它们即将有一个新的名字—共有产权房。
8月3日，北京市住建委会同北京市发改委、北京市财政局、北京市规划国土委联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿）（下称“办法”），提出在政府政策支持下，政府与购房人按份共有住房产权，而住房人可享有住房全部的使用权，另外，满足非京户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。《办法》面向社会公开征集意见。
对于社会各界关注的共有产权住房是否能落户、入学等问题，8月14日，北京市住建委官方明确表示，共有产权住房属于产权类住房，可按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。
同日，时代周报记者从北京市住建委下属北京市住房保障办公室了解到，共有产权住房管理方法的征求意见阶段已结束，相关政策已进入走程序阶段，而政策出台后，所有未对外销售的自住型商品房都会转为共有产权房，按计划，未来5年北京市将供应不少于25万套的共有产权房。具体的政策出台时间未定。
“共有产权房政策是对以往的自住型产权房、两限房等住房政策的总结、整合和改善。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲接受时代周报记者采访时表示。
从两限房到自住型商品房
这里是顺义区后沙峪双裕街，地铁开通之后，大开发商陆续入驻，商业配套日渐完善，因此尽管远在东北六环，但也颇受关注。2016年末，金成雅苑一期网申结束时，网申总人数突破了8万。
共有产权房并不是一个新的提法，2014年4月1日，住建部在共有产权住房试点城市座谈会上，明确北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市为全国共有产权住房试点城市。此后，6个城市以不同方式开始探索。
在北京，共有产权房试点探索以2013年便已开始的自住型商品房为模式展开。前述北京市住房保障办公室工作人员表示，从2013年开始，北京市一共推出了6万套自住型商品房。
然而历时三年多，推出6万套自住型商品房的“成绩”并不算理想。早在2013年和2014年，北京市住建委拟推出7万套自住型商品房，一方面，两年的既定目标并未实现，同时，也可以看出在2015年和2016年，自住型商品房的建设和推出并未取得明显进展。
纵观北京近十年推出的住房保障政策，除了如今的共有产权房，还包括了两限房和自住型商品房。在顺义区金地悦景台小区—一个仅有八栋楼的小区，北京近十年的住房政策在此均有烙印。在这里，有定价9500元/平方米的两限房、1.9万元/平方米的自住型商品房和3万多元/平方米的商品房。而一条小路之隔，对面的金城雅苑（二期）共有产权房正在兴建。
李明（化名）居住的，正是悦景台小区内一套58平方米的一居室两限房，2016年购买时还是毛坯房。
两限房这一概念，是在经济适用房对低收入家庭照顾缺位、房价飞涨的背景下为人熟知的。所谓两限，就是限地价、限房价，在购房年龄、家庭年收入、人均住房面积和家庭总资产净值上对购房者有严格的把关。退出机制上，两限房满五年可上市，价格由购房者自行制定，但须交纳土地收益等价款，交纳比例为政府公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格差的35%。
相比两限房的限价比达40%-50%，自住型商品房的价格只比周边商品房低30%，但2013年推出的自主型商品房面向的群体更广，名下无房的非京籍家庭也可参与摇号购房。
而共有产权房政策推行后，共有产权房将全面替代自住型商品房，那么两者有什么不同？
精准回应“夹心层”需求
“共有产权房政策是对以往的自住型产权房、两限房等住房政策的总结、整合和改善。”任兴洲对时代周报记者分析，共有产权房明晰了个人和政府的产权权限，并且对房屋的处置和利用都有明确的规定；其次，其准入机制与以往不同，以往仅有一套住房的北京户籍家庭还可再申请自住型商品房，但现在有房或有卖房记录的家庭均不可再购买共有产权房，更加精准地回应“夹心层”和新市民的需求；再者，呼应“房子是用来住的”的调控趋势，使刚需家庭买得起房。
共有产权房的定价规则和购房人产权份额在《办法》中作了规定，其销售均价低于同地段、同品质普通商品住房的价格，而购房人的产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。房子价格降低了，但产权归属问题也为购房者所关注。有学者分析称，相比自住型商品房，购买共有产权房可能是以相同的价格买了一个产权不归自己所有的房子，实际上购房者可能吃亏。
对此，任兴洲表示，共有产权房只是确立了定价规则，具体的价格是否和自住型商品房一致还不能确定，此外，即使购买自住型商品房，购房者也并非获得了完整的产权，自住型商品房表面的完整产权实则是产权不明晰的结果。
“政府给购买自住型商品房的人30%的优惠，五年后上市，政府作出的优惠部分也要有一定的回报。”任兴洲表示，自住型商品房五年后上市收益的30%应上交财政，而共有产权房推出后，政府利用土地等方式让利，由于产权明晰，在共有产权5年期满上市后，政府在收回本身权益部分时，可再用回共有产权房的建设中，其实是盘活了政府的土地、资金等资源。
政策推出只是第一步
共有产权房横空出世，“房子是用来住的”等号召，在购房者心里激起了不少涟漪。既然共有产权房的价格较低，那么在低价带动下，中国房价接下来是否有降低趋势？
共有产权房在一开始开发时，由于拿地价格相对便宜，所以价格会较低。任兴洲认为，整体来讲，这于平抑房价有益，但房价降低，并不可寄希望于共有产权房。“共有产权房有一定政策支持和保障性质，可以解决部分人的住房问题，一旦你再买房，就要退出共有产权房的持有，主要针对的是‘夹心层’的需求，但不是所有房产市场的问题都可用共有产权政策解决。”任兴洲告诉时代周报记者。
“以后我们住的这些房子就都是共有产权房了。”李明说，但他并未打算待五年期满后卖出目前居住的两限房。
对于共有产权房，政策推出只是第一步，未来还有不少规划问题亟须解决。
任兴洲表示，首要是需要通过完善退出机制引导购房者的购买心理。“要使购房者不是盯住我可以从房子中获得多少利益—例如低价买房，未来上市可以怎么高价卖掉—而是切实解决居住问题。”任兴洲说。
此外，要防止共有产权房成为一纸空谈，还应保证一定量的供给，这在人口稠密的区域尤为关键。由于共有产权房意欲解决职住平衡的问题，共有产权房的选址意义凸显。任兴洲表示，“使购房者能在交通便利、公共设施较为齐全的地方居住，这些都需要规划”。
最后，公平、透明、公开的原则应贯穿始终，防止这一制度为寻租活动提供空间。
低房价、不少于30%的房源供应非京户籍家庭、购买共有产权房可落户……共有产权房的一系列重磅连番上台，然而政策的制定目标和实际效果往往难以同步，一个改变或许会牵连更多领域，正如石子投入水中，永远无法预测会激起多大范围的水花。