海淀苏家坨镇七王坟建新农村一规到底 房子怎么盖、产业怎么选都得听它的

山后

房子怎么盖、产业怎么选？村集体、镇上、区里都得听它的

七王坟新村改造后。

七王坟新村改造前(资料片）。于丽爽摄

　　七王坟新村首批127户交房了。进村看看，新房，不是整齐划一的，一户一个模样；大街，不是笔直一条线，有宽有窄；院子，也没全集中在一块，主村外还有散户。

　　这新村怎么建的？“我们是全市第一家依法编制、报审、获批村庄规划的，新村是严格按照规划建的。”海淀区苏家坨镇党委书记张春明笑着说，“有了规划，房子怎么盖，产业怎么选，谁说了都不算，一个规划管到底。”

　　一个规划改了15版

　　七王坟，是苏家坨镇整村改造的第9个村子。依据2010年海淀北部地区总体规划，苏家坨19个行政村全部纳入搬迁腾退范围，腾后空间用于园区建设。前8个村，走的老路。

　　“传统的‘房地产开发式资金平衡模式’，把农民的土地征收过来，给一定的补偿，土地整理上市，一部分建安置房，一部分开发为商品房平衡资金，留一部分发展产业。”负责苏家坨镇村庄改造的镇集体经济组织负责人张一峰介绍。这种模式，腾退土地的成本越来越高，平衡资金越来越难。2011年启动的8个村子，至今还在收尾。

　　新农村建设，有没有别的路可走？海淀区决定以七王坟村为试点，探索一条全新的新农村建设之路。

　　新，首要的一条是依法依规。“过去的村庄改造，要么村里说了算，要么镇区两级统筹，但很少有编制规划、经过市规委批复、完全按规划执行的。”张春明介绍。结果是随意性较大，村庄发展可持续性差。

　　七王坟建新村，不能只顾眼前，还要着眼长远。要与全镇、全区、全市的长远规划相一致。如何做到？项目组找来各级政府与新农村建设相关的所有法律法规，市、区两级的规划，翻遍了、琢磨透了，再征集村民意见。

　　按照“村内公示30天——村民代表过会——区规划分局审查——报送区政府——市规划委确认——区政府专题会议审批”的工作流程，新村规划完成。“从2012年开始研究，到2016年获批，规划方案改了15版，确保全程合法依规，一个规划管到底。”张一峰说。

　　迈出第一步：宅基地确权

　　七王坟坐落在海淀区西北部的浅山地带，市级文保单位醇亲王墓就在村后的山上，村庄景色秀丽。

　　新村规划编制，坚持以土地保护性开发为核心，充分利用村庄现有建设用地，坚持减量规划、合理布置空间位置。为此，新村立足“原址改建”：保持村庄肌理和民宅布局结构不变。

　　原址改建，难在哪儿？“每户的院子大小都不一样，宅基地面积也不一样，不能一个设计管全村，必须一户一方案。”张一峰说。改造前，项目组先为每一户村民测量了宅基地四至范围，并进行确权。

　　为农民的宅基地进行确权，在全市还是第一家。“合法依规，要求我们必须这么做。只有给农民的宅基地确权了，财产权才更有保障。”张一峰说。

　　宅基地确权谈何容易！项目组在挨家挨户为村民丈量房屋四至范围的基础上，又组织村民，投票选举了7位在村里德高望重、居住时间长的村民，加上村干部，成立宅基地评议小组，对每家每户的宅基地面积进行逐一复核。

　　第一轮公示后，真有5户被举报了，为此，项目组又查找相关资料并重新丈量，对其中一户进行修改，并再次公示，直到全部通过为止。

　　七王坟全村有180户，报名参加住宅改造的村民有153户。“剩下的20多户，可以不参加统一改造，但是，进行了宅基地确权后，想盖新房，必须严格按照确权的四至范围来，否则就是违规，就可以依法进行规范。”张一峰表示，这就是规划的严肃性。

　　原址改建，得到了村民认可。“独门独院，不牵扯楼上楼下的事儿；农具也有地方搁，不用带进屋里。前后院都没变，还是原来的老街坊，比搬迁上楼好多了！”今年61岁的村民宋文娟说。

　　见新房更见新村

　　2014年10月，七王坟村民开始住宅改造签约，180户中153户自愿签约；2015年3月，改造项目动工；2017年5月，第一批签约的124户村民实现回迁交房，第二批29户也将于今年10月份交房。

　　有新房还得有产业。在产业规划方面，七王坟又走了条新路。

　　过去很多新农村建设，产业规划是自上而下设计出来的，至于能否落地、能否良性运行，考虑的不是很多。这次，七王坟自下而上进行业态选择。

　　怎么自下而上？“未来，这个区域是给中关村科学城做配套的，发展什么业态，得听客户怎么说。”张春明告诉记者。为此，项目组聘请专业市场调查公司，深入苏家坨地区的中关村软件园、中关村环保园等园区，调查了东软、华为等近50家高科技企业的办公室和行政部工作人员，并在中关村大街、凤凰岭公园等地进行街访。

　　“一开始说产业规划时，提什么的都有。有说打造‘林海雪原’，有说建‘农耕体验园’，还有说要建梯田景观的。”七王坟村党支部书记兼主任史文艳说。有了调查问卷做支撑，最终，项目组从100多个业态中选择了5个作为发展重点。

　　有了发展方向，引进哪些企业？“在做详规之前先招商。”张春明说。正是因为先征求企业意见，再做详规，产业规划的可操作性大大增强。包括高端民宿酒店、生活配套中心、文化交流中心和小型农庄等项目，将陆续进入建设阶段。首个民宿酒店项目，从村民手中租下47套改造后的院落，首期两个院落，9月份有望开业。

　　“不仅有新房，更要有新村。”张春明说，村民入住后，还将制定村规民约，提升村民精神面貌和村庄管理水平。未来的七王坟，留得住乡愁，更有能支撑村民就业、致富的产业。七王坟村为全镇新农村建设提供了一个样板。下一步，苏家坨镇将要在有条件的村继续推行这一模式。（北京日报）