北京市保障性住房项目调研：从“有其居”到“优其居”满足不同层次需求

山后

上图 北京市通瑞嘉苑小区是通州区体量最大的保障房小区。4661户住房全部为定向安置房、限价房、公租房等政策性住房。

　　右图 北京市门头沟区保障房梧桐苑小区不断创新养老服务，图为“诚和敬”养老驿站一角。经济日报记者齐 慧摄

　　近日，一篇《北京，有2000万人假装在生活》的文章在网上热传。其中，讨论的内容之一就是北京住房问题。

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。居者有其屋，是中国人关于理想社会的永恒期待。时至今日，买房仍然是很多人谈婚论嫁、落户求职、养老安居的一道坎。特别是在一线特大城市的巨大虹吸效应下，住房供需矛盾更为突出，越来越多的夹心阶层迎来了置业尴尬。

　　于是，各种保障性、政策性住房项目建设便显得尤为迫切，它们不仅承担着“民生红包”“托底工程”的重担，还更加强调向“民心工程”“优质工程”的转变。千万民众的安居梦，需要更加细致的呵护，更加踏实的托举。

　　从“有其居”到“优其居”

　　作为社会保障政策亮相的保障性住房项目，正向普惠化、精细化、优质化迈进

　　刚刚下过一场大雨的通州，一扫半月来的闷热气息，显得格外从容安适。通瑞嘉苑小区道路两旁栽满了各式各样的树木，在雨水的滋润下更加青翠欲滴。

　　“小陈，我家现在手机信号总是不好，不知啥原因？”住在一楼的宋大姐碰到小区物业陈经理连忙说。

　　中国铁建通瑞嘉苑小区物业公司项目经理陈志强马上回应：“咱们小区布线已经做完，已催促他们尽快入网，您别急啊！”

　　“好嘞，你们办事我放心。”宋大姐对现在的生活很是满意。

　　“我们从前那个小屋子总也见不到阳光，环境脏乱差，连物业都没有，停水停电都不知道找谁解决。”今年64岁的宋贵英对记者说。

　　去年12月初，宋大姐一家终于告别了狭窄筒子楼的生活，迁入窗明几净的新家，过了个其乐融融的好年。“现在好了，客厅和卧室都有两扇大窗，每天一早阳光就能照进来。”宋大姐热情地带着记者参观她的新家，眉眼间都是掩不住的喜悦和兴奋。

　　退休在家的吕永权同样对新住所极为满意。“你看这窗纱，是金刚砂的。拿菜刀都砍不坏！”直爽的李大爷，操着一口京腔儿，走上前去敲了一番。“每天坐在家里往外一看，满眼是绿，绿树绿草，心里那叫敞亮，简直就是住上了花园洋房啊！”

　　其实，通瑞嘉苑并不是李大爷口中的“花园洋房”高端住宅区，而是通州区体量最大的保障房小区。4661户住房，全部为定向安置房、限价房、公租房等政策性住房。但在外人看来，这些拔地而起外观讲究的高楼与街道对面的普通商品房并无二致。

　　作为社会保障政策登台亮相的保障性住房项目，正一步一个扎实的脚印向普惠化、精细化、优质化迈进。近日，北京市住建委对外发布数据，截至6月底，本市保障房新开工37524套，已完成年度5万套建设筹集任务的75%；竣工65676套，提前完成年度6万套任务目标；今年1月份至5月份，全市保障性住房完成投资260.1亿元，同比增长19.5%，在全市房地产投资步伐明显减速的形势下，保障房建设可谓交出了一份亮丽的答卷。

　　更可喜的是，以通瑞嘉苑为代表的许多保障性住房项目正在力争克服政策房既有的质量差、工期长、交付慢等通病，以商品房甚至高于商品房的标准要求自己，实现从“贫者有其居”到“贫者优其居”的转变，给予业主有尊严的、体面的生活，在潜移默化中提升人们的获得感与归属感。

　　满足不同层次需求

　　保障性住房项目凝聚着省吃俭用终获“首套房”的喜悦，浓缩着老有所居的期待

　　通瑞嘉苑只是众多保障性住房工程的一个缩影。对于日益庞大的城市和人口而言，保障性住房解决的绝不仅仅是“住”的问题，还有与之相伴的出行、养老、消费等配套问题。面对的也绝不是能够“一刀切”的客群，而是有着层次性、个性化住房需求的人群，这要求政府、企业必须拿出针对性、全局性的解决方案来。

　　物业服务是小区的一扇窗口，透过这扇窗，人们能够最直观也最经常地感知到惠民的温度。细节之处，方显真诚。在交付现场，给予业主周到服务和耐心答疑，单日最高交付量达380套，收到业主锦旗20余面；小区落成之初，由于区域内各项商业配套设施还不健全，物业公司及时引进菜篮子工程便民菜站，改善了小区近两万名业主买菜难的问题；为纾解业主收发快递的不便，物业公司还在小区门外设置了快递“蜂巢”，凭手机二维码即可实现自助收发。

　　“哪怕半夜12点，打个电话都随叫随到。”提起通瑞嘉苑的小区物业，宋大姐不禁拍着物业经理的肩膀连连称赞。

　　保障性住房项目往往承载着超出常规地产开发范畴的更多使命，它凝聚着省吃俭用终获“首套房”的喜悦，也浓缩着毕生耕耘老有所居的期待。

　　地处丰台区的山语城小区，是定位特殊的政策性住房的代表。在山语城中，5万平方米属于定向分配中国航天空气动力技术研究院的安置房，安置对象以院士、享受政府津贴专家、学术带头人为主。配合航天单位解决好这些在航天领域作出突出贡献的职工住房，不仅关乎这些业主的个人福利，更蕴涵着社会尊重知识、尊重人才的嘱托。

　　中国铁建山语城项目负责人於立雄说：“山语城楼面价每平方米达7000余元，定向安置房回购均价定为每平方米5658元，但我们还是坚持保质保量完成建设，不仅将全部户型定为一梯两户、六层电梯入户，还设计了泉语、鸟语、林语三大园林。”航天十一院办公室副主任贾志杰也对山语城的居住环境赞不绝口：“绿化覆盖率高，尤其是雨后，鸟语花香，物业服务也极其周到。”

　　在门头沟区梧桐苑小区，老有所养的理想图景不仅展现在优质的居住环境上，还体现在创新的养老服务模式中。记者随中铁梧桐苑项目物业公司经营部负责人周凤波参观了梧桐苑小区“诚和敬”养老驿站。

　　作为国资公司和小区物业的合作项目，“诚和敬”养老驿站探索着养老服务的全新体验。驿站不仅提供日间照料、老年餐桌、文化活动等传统服务，还开办了法律援助、心理慰藉、健康养生等新式服务。门口的课程表上，密密麻麻写满了“舞蹈课”“书画课”等丰富多彩的选择。

　　阅览室的书桌上，还留着一位老人刚刚书就的书法作品。驿站工作人员介绍，丰富的文艺和交流活动，切实满足了刚迁入新居老人的生活和精神文化需求，为他们建立起坚固的“朋友圈”。“今天下了大雨，本以为不会有老人来了，结果还有30多位老人一大早冒雨过来排练舞蹈。”

　　正如中铁房地产集团创新产业投资有限公司总经理柳金平所说：“我们自己也是业主，所以我们想问题、办事情总会换位思考，想想业主还需要什么。”安居是乐业的前提，唯有从小处着眼，从细节入手，才能真正满足公众普惠、均好的期待。

　　双赢的“加减乘除法”

　　保障房项目应做到经济效益与社会效益并重，企业与业主双赢

　　“当初选择购房时，因为是限价房，我们曾担心房屋质量不好，怀疑会出现各种各样的问题，可从交房至今，房屋质量情况非常好。”房山区长阳国际城业主刘丽伟说。

　　像刘丽伟这样对政策性住房质量问题持有疑虑的业主不占少数。但在长阳国际城办公区陈列的长城杯、文明安全工地等一座座奖杯，却印证着保障房“降价不降质量，提速不提风险”的承诺。

　　对于企业而言，不赔钱赚吆喝又过于理想化，那么保障房项目是如何做到经济效益与社会效益并重，企业与业主双赢呢？这需要精打细算，用好“加减乘除法”。

　　“加”的是新工艺、新方法，力求最优质的用户体验。柳金平介绍说，梧桐苑项目建设之初，曾借助建筑设计单位和咨询单位，同时设计多套规划方案，在基础底板选型、车库顶板选型、地下室埋深、管井尺寸等细节设置上作了严格论证和优化，极大地节约了建筑成本，达到更少投入、更高性价比的效果。

　　“减”的是项目投产风险，守住“不亏本”的底线。积极顺应楼市调控方向，推进惠民房地产项目研究开发，不仅反映了国企的社会责任与勇于担当，更需要其对收益、风险的精细化核算。中铁房地产集团北方有限公司执行董事代春利说，在项目投资决策前，需要经过项目公司、区域公司、集团公司、股份公司的层层研究测算，至少也要召开6个到8个会。“敢于第一个吃螃蟹”的背后，是优秀的风险管控能力与敏锐的前景预期。

　　“乘”的是业主长期收益，赚得企业的响亮名牌。中国铁建房地产集团海外公司总经理费洪伟介绍，通瑞嘉苑项目的最早设计方案是采用自建燃气锅炉房供暖，供暖费为每季每平方米30元。后来项目部主动同地方供暖单位磋商，确定本项目采取大市政供暖自建换热站方式，将供暖费每季每平方米降低为24元。仅此一项，公司多投入近3000万元，却得到业主多年居住的便利和良好口碑。

　　“除”的是冗员冗费，以最低的管理成本谋求最高的经营效率。据介绍，通瑞嘉苑项目公司员工最多时也仅有24人，但却释放出远远大于24人的运作能力。“在接手这个项目之前，我体重170多斤，来到这里一年多，已经瘦了20多斤。”陈志强笑着对记者说，这便是他们精益求精的工作态度和兵团式作战的良好作风。（经济日报·中国经济网记者 齐 慧　实习生 毕 悦）