禁售70年！开发商进入比狠模式？真相远没那么简单！

和群

转自微信公众号：房地产内参

来源：综合自暴财经（icaijing123）、楼市参考（house0929）、央视财经

房姐导读禁售70年！看似开发商进入比狠模式，实际上透露的信息远不止这些。未来，可以预见，随着金融行业进一步变革和完善，随着90后年轻人对于住房认知的变化，随着一线城市高楼价负面作用的日益凸显，房地产行业重要的发展方向将是金融化、租赁化、服务化。
1太狠了，禁售70年！？

正在停牌的万科，搞出了大新闻！

6月6日，在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有的物业，70年不出售！

据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见：

在达到最高限制地价每平米15300元后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。

经过约一个小时的竞价，这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平米1.53万元，自持面积100%，自持70年。

也就是说，这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有。或者说，房子的禁售期高达70年！

比狠，我只服佛山，只服万科。

实际上，“70年限售”并非如字面上那样是骇人听闻的大新闻，其实，万科自持70年根本就不新鲜。

2真相远没那么简单！

早在2016年12月，万科就曾经在北京海淀区拿过两块地，100%自持，期限是70年。

自北京开了先河以后，广州、佛山、珠海等地纷纷跟进。只不过自持的期限各有不同。今年4月28日，万科在广州的白云和黄埔，还拿过两块70年自持期的地，不过自持的面积分别为地块面积的50%和55%。

也就说，算上这一次万科在佛山拿地，这已经是万科第五次拍得70年自持期的土地了！

真正的问题来了，万科到底是怎么想的？为什么偏要锁死自己的卖房大计，只租不售呢？

其实长租不是不行，德国、美国都在做，而且收益率足够开发商养活自己的。在中国，未来一线城市和热点城市的租赁需求确实也会越来越多。

有欧美国家的经验不假，租赁市场有需求也不假，然而在中国，大家可能都知道，以目前的土地拍卖价格，后期只靠房屋出租回本，恐怕得以几十年计。

而以开发商们宝贵的现金流来说，为土地一次性拿出这么多钱，后续几十年才能陆续见到现钱，这个过程也太漫长了，完全不能符合当下开发商尽快回笼资金的夙愿。

总的来说就是不经济！

2017年全球主要城市租金收益，绿色代表高收益，红色代表低收益（中国主要城市的颜色是最红的）

然而万科好像自己还没想好，怎么玩转自持土地，目前实际上是摸着石头过河，走一步看一步，出于摸索之中。

而如果万科可以摸索出一条路，帮助开发商，在调控收紧，且房地产行业不断下行的背景下，找到明确、清晰、可持续的盈利模式或者经营模式，那么，不仅短期来说有助于缓解土地拍卖市场上开发商的疯狂，给楼市进一步降温；长期来说，对国家大力提倡租赁房建设也会有十分积极的意义，当然，这也会令万科再次站在房地产行业未来发展模式的桥头堡上，傲视群雄！

那么自持模式下，开发商的盈利模式，或者说支持开发商把自持模式走下去的动能是什么呢？

3自持的出路

先说一条已经被证伪，暂时行不通的路。

当初，万科在北京拿两块自持住宅地的时候，曾经想过，通过众筹模式，把项目拆分成参与众筹的企业可以接受的份额。由参与众筹的企业出资支持万科开发，后期这些企业还要向作为物业管理和配套项目的运营费用。

然而，4月14日，北京市住建委要求开发商自持商品房持有年限与土地出让年限一致，且最长租期不得超过10年、不得以租代售。这就等于把众筹参与方的参与可能性打消掉了！

众筹模式走不通，该怎么办呢？

1、未来模式——REITs

目前大家讨论最多的是REITs模式。

REITs的中文全称是房地产信托投资基金，是一种针对房地产的资产证券化手段。简单来说，就是通过把房地产这种看得见摸得到的实体，设计成对应的金融产品，通过出售金融产品这种方式来帮助开发商提早回收流动性，满足开发商对于现金流的要求。

金融产品的流行性都是比较高的，尤其相对于房地产这种流动性较低的资产更是这样，所以如果走这条路线，还能加速开发商得到开发进度和回款速度，帮助开发商更快的从事地产开发。

这种模式下，据亿翰智库的分析，可以让开发商快速获取现金流，进行其他项目开发：

研究总监张化东表示，开发商可以通过资产证券化的方式，将租赁项目打包成金融产品，以获取高额的现金流，进行其它项目的开发。“按照租赁协议可以算出未来现金流，有稳定现金流都是可以资产证券化的，租金一个亿打包成10亿规模的金融产品，年化回报率就是10%。”

当然，REITs还有一个副作用，就是会加速大鱼吃小鱼的趋势，加速行业集中度，房地产行业的并购潮说不定就要来了！

2、抵押融资

目前对于自持房的抵押，还没有明确的规定，分割抵押肯定是不行，但作为一个整体向银行抵押贷款未来或许是可以的。而且抵押的时候，应该是按照地产价值或者说房产价值进行评估，而非以租赁回归现金流计算。

如若这样，从现金流的角度看，其实和REITs结果类似，但从风险的角度来说，风险并没有分散开，仍然在开发商和银行中。

3、税收减免

前两种可以用开发模式来形容，后续的这些可能就是一些零散的好处，帮助开发商自持业务的推进。

首先是税收减免。对于租赁市场，目前在政策上市有很大倾斜的。但目前的鼓励租赁政策主要的对象都是个人。

暴哥以为，如果把开发商看做是一个租赁的独立个体，在结合国家目前对于租赁市场的政策倾斜，那么很可能未来也会出台更多的鼓励开发商从事租赁项目建设的优惠性措施，收税减免是最有可能的。

税收减免别看不能直接增加收入，但是减掉的成本，对于目前收益率越来越低的开发商来说，着实不是一笔小数！

4、隐性收益

开发商举债融资靠的是信用。信用的建立当然主要是靠业绩的支撑，靠现金流的稳健。然而，其实，信用并不是没有一个硬性的标准，尤其对于我们国内的信用来说更是这样。

万科响应政府的号召，主动试水长租市场，其实就已经为万科在政府层面的信用，以及国有银行心目中的地位加分了。那么，或许万科可以借助于其在自持地产方面建立起来的威望，进一步获得更多来自于国有银行的授信和地方政府在其他方面的支持。

另外，其实自持住房除了可以在出租上面做文章，还可以在配套教育、医疗等高附加值产业上做文章。

4万科和佛山的狠劲，说明了什么？

第一，说明了开发商的模式在变。

由于中国楼市进入最后的白银10年，快速开发周转未必还是最好的模式。国家也在鼓励租赁，试图激活租赁市场，改变中国人的居住理念，万科这类大房企就看到了机会。

第二，房企洗牌会加剧，中小房企没有活路了。

大房企愿意长期持有房屋，政府又鼓励，而且为了限价越来越多采用这种方式卖地，这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大，资金充裕；形象好，在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下，中小房企就很难承受占压资金的压力，会被挤出市场。也就是说，这种新玩法，会加剧开发商的收购兼并。

第三，可能造成未来供应量短缺，推高房价。

表面上看，这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨，除非每个城市都增加土地供应量。

5大潮退去，这三类投资客要小心

如果这个政策推广到全国，那全国所有的炒房客都将哭晕在厕所了。不能卖出，那么投机炒房的基本绝迹了，投机是不可能的，必须变成长期投资。杠杆的压力就会很大，因为杠杆的时间成本会很高，一旦资金压力大，不能随时卖出房产，那么买房前就要认真衡量。市场的变化会很大，谁也不能保证房地产上涨十年七十年。

“限售政策是此轮楼市调控的最大亮点，也是一个新的趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前的限售政策会带来两种效应：第一是出货套现难；第二是持有的成本开始上升。通过限制住房交易后的再次转让，防范资金快进快出，有力打击各类炒房和套现的现象。

限售最大的积极作用就是打击投资客，只有把投资客稳定下来了，房价“快上快下”的情况就会被抑制下来。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场：

1、“加杠杆”入市的“散户”

2、运营状况不佳的私营企业主

3、特定需求的群体也有可能抛售房产

最后小编想说，从万科入股链家，到积极的探索长租市场，其实万科已经在用自己的实际态度为房地产行业的未来做了一个重要的注脚！

此前大包大揽，粗放型的跑马圈地现象，将会越来越少。不能及时搭乘地产行业变局列车的从业者很可能将会被逐渐淘汰出市场。从某种意义上，万科们为了续自己的命，正在革地产行业的命。

希望，未来真正受益的，除了开发商，更多的是会是我们千千万万的普通老百姓！