“雄安新区”只是序曲，最重磅“中央政务区”横空出世！（附3大投资机会）

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转自微信公众号：汇说FTsay

日前，北京城市总体规划已经审定，并将上报中央。规划方案提出，北京将构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，这意味着中央政务区或将浮出水面。

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中央政务区若设立，不管对北京城市定位还是首都功能都将带来不可估量的影响，北京和首都功能可能会实现区隔，也会出现3个很大的投资机会。

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5月17日，北京市委十一届十四次全会研究讨论《北京城市总体规划（2016年-2030年）（送审稿）》，总体规划已经审定，将送报党中央和国务院。根据规划，北京将构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构。

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这意味着，北京的规划和城市格局将发生重大变化，许多分析认为，中央政务区呼之欲出。如果中央政务区成立，将不仅使北京和首都的功能定位更加明确，并实现一定程度的区隔，也更意味着新的投资机会。

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� 中央政务区呼之欲出 � ��

尽管从公开报道来看，北京城市总体规划的送审稿似乎并没有“中央政务区”的表述，但从北京中心城六区的城市功能新的表述，可以推测出，中央政务区的规划。

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对于北京中心城六区，总体规划是这样表述的：

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➤�东城、西城等北京核心区将以政治、文化、国际交往中心为主导功能，有历史文化名城保护的重点地区等定位。

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➤�海淀、石景山等北京西北部地区将以科技创新、文化中心为主导功能。其中，海淀区应建设为具有全球影响力的科技创新中心核心区，石景山区应建设为国家级产业转型发展示范区等。

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➤�以朝阳区东部、北部地区为主的北京东北部将强化国际交往职能，成为国际一流的商务中心区以及各类活动的承载地等。

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➤�丰台区、朝阳区南部等北京南部地区将以保障首都核心功能的城市服务为主导功能。丰台区应建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区及对外交通枢纽等，朝阳区南部则被定义为重要的菜篮子供应基地、传统工业改造升级示范区。

另外，我们注意到，总体规划方案的“送审稿”比之前公示的“草案”增加了“一核、一区”的表述。今年3月份公示的北京总体规划方案的“草案”的提法是，北京要建设“一主一副、两轴多点”，其具体内容是：一主一副、两轴多点。到了这次“送审稿”则变成了12个字：“一核一主一副、两轴多点一区”。

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而且“一核”放在“一主、一副”之前，显然比后两者更重要。对于当中的“一核”具体指是什么，当下主要有两种观点。一种观点认为是以北京为首的世界城市群，另一种观点则认为是以东城、西城两区合并而成的中央政务区。

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上述北京城市总体规划把北京主城区分为了“中部核心区”、西北、东北和南部四大区域。总体规划提出的“一核一主一副、两轴多点一区”，“一核”是指“首都功能核心区”，而核心功能区就是指东城和西城这两个核心区。

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根据总体规划，方案对东城、西城区的表述正是“东城、西城等北京核心区”。我们更倾向于，“一核”可能就是“东城、西城合并成为的中央政务区”。而且从上面的功能定位来看，东城区、西城区从功能上就已经具有事实上的中央政务区的概念。

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对于设立中央政务区的意义，方正证券首席经济学家任泽平认为至少体现在两个方面：

其一，进一步加强千年古都的保护与传承。

其二，理清北京作为首都和一级地方政府之间的内在矛盾，有利于加快非首都功能疏解、治理北京大城市病，以及促进京津冀协同发展。

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雄安纳入北京规划？已经辟谣

5月17日的北京市委十一届十四次全会上，北京市委书记郭金龙指出，要不断完善城市体系。构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，目的就是改变单中心聚集、城市“摊大饼”的发展模式。

即将上报党中央国务院的北京市总体规划版本比之前的草案，除了增加了“一核”，还多出来“一区”。

有媒体和专家言之凿凿分析，“一区”应该就是指雄安新区。因为在3月份的草案中还没有这个概念，在雄安新区设立后，北京的新规划就在增加了“一区”。而中央对雄安新区的定位就是作为北京非首都核心功能疏解的集中承载地。

比如，中国社科院城市所研究员牛凤瑞认为，雄安新区是一个重要的变量，北京的城市规划需要与京津冀发展规划，以及雄安新区的规划一致，北京的城市空间格局就不可能不考虑雄安新区。

值得注意的是，4月10日，北京市委书记郭金龙表示，要把支持雄安新区建设作为北京自己分内的事，以实际行动支持新区建设。5月17日，他再次强调，把支持雄安新区建设当成自己的事，形成与北京中心城区、城市副中心功能分工、错位发展的新格局。郭金龙这两次意味深长，这也可能令分析人士强化了“一区”就是雄安新区的判断。

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不过，今天下午，媒体解读“一区”是指雄安新区的信息被辟谣了！《北京日报》援引北京城市规划总体方案称，“一区”是指“生态涵养区”，包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区，以及昌平区和房山区的山区，是京津冀协同发展格局中西北部生态涵养区的重要组成部分。

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中央政务区若成真，将怎么影响北京？

如果北京东城和西城区合并成“中央政务区”的分析成真，那它将给北京带来什么影响？

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第一，“中央政务区”可能是北京城市功能本轮调整的终极大招。在这一轮调整中，通州副中心打头阵，雄安新区为中军，这两个“千年大计”的推出只有一个终极目标——为“中央政务区”接生，让北京的城市功能和首都功能各自归位，在某种程度上实现分离。

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第二，“中央政务区”不仅仅是地理概念，更可能是行政区划概念。未来会有专门的管理机构，直接隶属中央。中央政务区的职能不是为了发展经济，也不会有GDP考核，而是为了保障中央的行政职能，提高行政效率以及国际交往能力。

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第三，中央各大部委可能会向“中央政务区”集中，以提高办事效率。此前对雄安新区是“副都”、或者“迁都”的猜测就完全落空了。

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第四，为了控制中央政务区的人口，不排除区域内会适当减少中小学、幼儿园的数量，而且会提高入学门槛，主要为中央机构的员工家属服务。区域内的大企业、高等院校也会首先被迁移走，建筑密度、人口密度都会下降，空心化会比较严重，甚至商品房也会逐步淡出，数量大减。

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第五，由于政策的不确定性，中央政务区内的商品房的价格会受到影响。如果上述的义务教育阶段入学门槛大幅提升，则将会对房价带来一定的负面影响。

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第六，中央政务区内历史文物和古迹众多，文物保护力度会进一步强化，此外，礼仪性的场所会增加。

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中央政务区的3大投资机会

新的北京城市规划和中央政务区的形成，会出现怎样的投资机会？这是企业和市场比较关心的话题。

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综合多家券商和分析机构观点，我们认为机会主要集中在三大领域和板块：生态环保、交通基建和地产。

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1. 生态环保

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空气污染、水质污染等是北京乃至整个京津冀地区面临的突出问题，生态环境治理是中央政务区的重点工作。

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无论是作为中心城区的城六区，还是北京城市副中心，甚至雄安新区都强调要建设国际一流和谐宜居之都，这将带来生态环保领域的投资机会。而从北京城市总体规划方案公布的指标来看，对于绿色城市、环保治理等均有明确的要求。

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我们留意到，草案提出，2020年PM2.5年均浓度控制在56微克/立方米左右，2030年达到国家标准35微克/立方米左右；而2016年则为平均73微克/立方米左右。

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因此，未来几年北京地区的环保治理力度将会显著加强。在这个部分，不仅是北京，整个京津冀地区的环保治理都将面临较大的投资机会。

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2. 基础设施和交通运输

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交通是制约京津冀协同发展的瓶颈，也是政策率先推动的重点。交通一体化不仅是推进京津冀协同发展的基础，也将是建设中央政务区的重要任务。北京大城市病治理、中央政务区的非首都功能疏解、通州副中心建设、通州与廊坊北三县乃至天津武清统一规划等，均依赖交通一体化先行。

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随着城市布局的大幅度调整以及产业的搬迁转移，必然会带来城市基建需求的大幅提升。以轨道交通为例，《北京城市总体规划（2016年—2030年）（草案）》明确提出，2020年轨道交通里程要达到1000公里左右，而2016年末轨道交通运营线路长度为574公里，相当于具有74%的增长空间。

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3. 地产

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中央政务区设立将进一步推进非首都功能疏解、城市更新改造等，因“留白增绿”、古都保护、城市宜居性增强等，现有地产将更加稀缺。通州副中心建设将带动通州区、廊坊北三县乃至天津武清经济社会发展，特别是通州副中心将引入优质公共服务资源，土地有望升值。大兴、亦庄等北京南部地区受益京津冀协同发展推进及北京城市发展重心调整。

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伴随着北京发展规划及重心调整，中央政务区、通州副中心及廊坊北三县、环首都等区域房地产市场有望受益；从京津冀范围看，继续看好北京-天津-雄安三角区域。当前北京市及廊坊北三县等地房价面临短期调整。

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从更大的范围即京津冀角度来看，中央政务区有望加快非首都功能疏解、促进京津冀协同发展。从中长期来看，人口向大都市圈流入的趋势难以改变，未来北京、天津、雄安三角区域人口可能快速增长，带动该区域土地升值。

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中央政务区的形成历史

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“中央政务区”，最早由城市专家、北京国际城市发展研究院院长连玉明提出。2015年11月，他在一个城市发展论坛上提出，北京在“十三五”期间最重要的是办好两件事，一是加快通州行政副中心建设，二是推动“老城重组”，优化调整东、西城行政区划，建立中央政务区或首都区。

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2016年初的北京两会上，作为北京市政协委员的连玉明拿出了“东西城合并为中央政务区”的提案。被媒体报道之后，影响非常大。

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2016年初发布的北京市“十三五”规划纲要提到，要推进实施老城重组，优化调整行政区划，强化政治活动、文化交流、国际交往和科技创新等服务功能。”

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在2016年两会期间，时任北京市常务副市长李士祥表示，东西城合并是老城重组，不能把它简单的理解为合并。重组不是一个简单的拼盘，前提还是要完善首都的城市规划。但此事还需要进行充分的论证，过程复杂，目前尚无时间表。

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一年多来，随着北京市级机构确定年底东迁通州副中心，以及今年4月1日中央宣布设立雄安新区，北京的非首都功能加快疏解、低端业态调整退出、环境整治和棚改项目推进等，老城重组条件日趋成熟。

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2017年5月17日，北京市委会议审定《北京城市总体规划（2016年-2030年）（送审稿）》，提出“一核一主一副、两轴多点一区”，“一核”就是首都核心功能区。