【深度解析】海淀永丰自持地块真相调查：万科与小米合作建房被叫停之谜

山后

近期，有小米员工透露，万科利用永丰地块和小米合作建房一事，因为监管等方面的原因限制已经搁置。

此前，经济观察报了解到，万科永丰自持地块项目，小米公司内部已经全员自愿认购登记。

随后的4月14日，北京市住建委和规土委发文要求开发商自持商品住房持有年限与土地出让年限一致、最长租期不得超过10年、不得以租代售。

对此，小米官方称，并没有听说双方合作建房相关事宜，也不存在被叫停说法。北京万科方面也否认双方存在合作建房事宜，仅表示获得永丰地块后，万科曾向包括小米在内的多家高新技术企业进行调研，调研期间，北京万科根据永丰地块土地价格、建安成本和相关税费测算后，获得每平方米5.5万元最低成本价，双方合作建房系小米部分员工误读。

在官方要求下，万科和小米合作建房原有模式已无可能。北京万科方面进一步表示，永丰自持地块未来开发运营模式，目前仍处于内部规划、讨论阶段，近期也没有就相关方面内容进一步对外披露的计划。“万科会严格遵循北京市政府相关部门对企业自持商品住房相关要求”。

其实，不仅是万科，包括中粮、保利、首开、龙湖等开发商也在近期通过招拍挂获得自持比例不等的土地；不仅是北京，包括上海和杭州等地也对开发商自持商品租房作出“不得销售或转让、全部对外租赁”等要求。

获得自持地块的开发商拿地、建安等成本如何收回？租金是否能否覆盖成本？自持项目开发、运营模式等问题值得关注。

持有的尴尬

从2016年底至今，北京累计出让8个自持地块，这些自持地块未来如何运营，部分开发商表示目前仍没有可对外公开的商业模式和操作路径。“没有出路。”对北京8个自持地块，中原地产北京市场总监张大伟给出了这样的答案，“自持地块出来后，我们也和包括开发商、融资机构、政府部门和市场方面做了沟通，从目前来看，这些自持地块基本没有出路。”

首先，目前国内租金收益率太低，不能覆盖资金成本，开发商难以收回成本，“现在租金收益率1%-2%，最高也就3%，远低于融资成本，无论怎么测算都是赔钱的。”张大伟表示，除非租金暴涨，“从现在来看，基本没有可能”。

其次，由于企业自持商品住房要求开发商持有年限与土地出让年限一致，不能转让，一定程度也限制了间接变现的渠道，比如开发商以自持项目抵押融资进行投资实现收支平衡，“这个渠道也行不通，因为不能转让限制了流通，银行也只能以租金收益评估，而不能以物业交易价评估。”张大伟如是认为。

通常情况下，持有型物业还可以通过资产证券化方式变现，上海百瑞资产董事长张元浩认为，近年房价不断上涨的过程中，造成房价和土地价格过高，使得租金收益率较低，开发商自持商品住房资产证券化通道被堵，所以“自持商品住房基本是死路一条”。

高和资本执行合伙人周以升表示，与商业地产相比，商品住宅租金收益较低，仅靠租金显然难以覆盖成本，“像北京租金收益率是1.88%，上海是1.9%，我们做商业地产证券化最低成本是3.3%，这也覆盖不了，更何况住宅也不可能做到3.3%。”

在周以升看来，从现实情况来看，租金在现有基础上再上涨两倍到三倍的情况下，自持商品住房才能基本达到资产证券化成本线，“这个短期内基本没有可能，在租金不能达到要求情况下，是不是通过房价下跌来提高租金收益率？这也是一种可能。”

张元浩在创办百瑞资产之前，曾在摩根工作了20年，以他的经验来看，近年房价上涨有较大的非理性因素，是不正常的，在当前严厉限购条件下，房价存在下跌的可能和空间，“即便未来房价下跌了，这些自持房能够实现资产证券化，但原来高价拿地的项目还是无解。”

不过，中信建投宏观策略总监蒋果表达不同看法，他认为自持租赁型商品房可以把租金做成证券化产品，“但具体项目还得具体看待，需要在剔除一切杠杆后进行。”不过，以现有租金收益率来看，租金证券化后依然难以覆盖前期成本。

探索未来商业模式

对开发商获取自持商品住房项目的初衷，周以升和张元浩均认为，由于此前北京市政府并没有对自持土地出台相关使用细则，一些开发商试图通过变相销售来回收成本。

但是随着以租代售等变相销售通道全部被封堵，未来自持商品住房只能用来对外租赁，张大伟认为，此前开发商竞相获取自持商品住房地块，不排除通过变相销售实现快速回笼资金考量的可能，但现在这一可能已经被堵死。

在张大伟看来，随着土地出让自持比例越来越高，未来企业自持商品住房租赁会成为一种趋势和一个新的市场，“我觉得更大的意义在于，这些大开发商通过拿自持地块，为未来租赁市场的开发模式、商业模式作尝试和探索，以后租赁市场很可能成为开发商的主流市场。”

未来五年内，北京市计划保障150万套住房供应，其中产权类100万套，租赁住房50万套。2017年计划建设住房30万套，其中产权类住房20万套，租赁住房10万套。也就是说，未来5年内，北京市住房供应结构中，租赁类比例占到三分之一。

在赣南苏区振兴发展产业投资基金董事长陈士则看来，当初国家进行第一次房改时，就实施两条腿走路，一条是现在商品房市场，一条是以满足群众基本住房需求的保障房，为此专门成立中房集团用来开发保障类住房。

但在实际发展中，形成商品房一支独大的局面，保障类商品房供应市场一直没有发展起来，直到十八大后才重新开始重视保障类住房建设，“现在房价这么高，大部分人都买不起房了，也应该回归商品房和保障类住房两条腿走路的时候了”。

周以升也认为，在往年房价上涨过程中，政府和开发商是最大受益者，传统房地产开发都是以高周转为主的三高格局，在现有政策条件下，原来的模式已经难以为继，“政府和开发商也应该拿出一部分利润支持发展租赁市场，同时也为自己开辟一条新的道路”。

哪些企业拿了自持地

截至目前，北京累计成交了8个自持地块，其中开发商100%自持地块有4幅，3幅位于海淀区，1幅位于大兴区；开发商70%自持地块有4幅，大兴区2幅，房山区和平谷区各1幅，这些地块均要求开发商自持对外租赁。

2016年11月17日，中粮地产、首创和天恒联合体以57.6亿元价格获得位于海淀永丰20号地块，占地面积84241.639平方米，建筑面积控制在183336平方米内。要求开发商100%自持住宅、10%自持商业。

海淀永丰18号、19号两个地块于2016年12月1日被万科和万科住总联合体获得。其中10号地块用地面积为 83549.617平方米，建筑面积控制在138825平方米内，成交价50亿元；19号地块用地面积85584.572平方米，建筑面积控制在162894平方米内，成交价59亿元。两幅土地要求企业100%自持。

当天，另一幅位于大兴区黄村100%自持地块被中铁地产以36.75亿元摘取，用地面积为51970.987平方米，建筑面积控制在135275平方米。4幅100%自持地块全部在2016年底成交。

另外，2017年北京还成交4幅开发商自持70%地块。2017年1月26日，河北众美地产以3.9亿元价格在房山区获得1幅用地面积为15224平方米住宅混合公建土地，建筑面积控制在2627平方米。除去回迁房外，要求开发商自持70%。

同一时间，保利、首创、首开和龙湖联合体以17.28亿元价格取得位于平谷区金海湖1幅住宅用地，用地面积为151600平方米，建筑面积控制在153116平方米，自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积比例的70%。

另外两幅位于大兴区旧宫的土地均于2017年4月13日被首开、中海、保利和龙湖联合体取得，其中一幅用地面积为66379.53平方米、建筑面积控制在146035平方米，成交价为57.4亿元；另一幅用地面积为85956.89平方米、建筑面积控制在182033平方米，成交价格为69.8亿元。

这些获得自持地块的企业主体中，除了河北众美地产单独获得一幅土地，龙湖参与两幅土地外，其他开发商均有国资背景，其中中粮、中铁、保利、中海4家开发商均为央企，首创、首开、住总和天恒为北京市内国有企业，万科为深圳市国企控股。

北京之外，上海和杭州等城市也在开发商自持商品住房方面进行尝试，虽然自持规模、自持年限、自持比例不及北京，但结合2016年“930”到2017年“317”限购政策陆续出台，意味着房地产行业正经历一场变革，正如张大伟所言，未来企业自持租赁型将会是一个重要趋势。

继北京出台企业自持商品住房相关政策后，4月24日，杭州市住建和国土部门也联合下发《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，其内容和思路基本与北京一致。

在这种背景下，自持租赁型商品住房如何开发、运营，通过什么方式回笼资金和盈利，不仅关系着获得自持地块企业的自身利益，也关系着房地产行业变革转型路径。（经济观察）