北京现房销售管理严行一房一价 现房需一次性公开全部房源

山后

北京晚报

2017年1月5日讯，北京市住建委发布《关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》，要求从2016年12月30日起，开发企业销售现房前应到所在区房管部门办理现房销售备案，并严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。

现房需一次性公开全部房源

《通知》规定，开发企业在进行商品房现房销售前应到所在区房管部门办理现房销售备案，同时规定开发企业要依据不动产权证或者房屋所有权证所载明的房屋范围申请现房销售备案，同一证下未申请销售的房屋，不得再次申请现房销售备案。

开发企业现房销售需要提交一房一价表、开发企业资质证书、不动产权证等6项材料。而且，开发企业在现房销售备案后，应在3日内一次性公开销售全部房源，要严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。

《通知》还明确，符合现房销售条件的，区房管部门应在5个工作日内完成备案，同时，明确要求各区房管部门要严格做好现房销售备案审查，加强销售现场检查。

房地产销售管控将从严

实际上，2016上半年，北京现房销售管控相对宽松。“9·30”新政后，现房销售已经趋严。

亚豪机构市场总监郭毅表示，现房销售严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格，此前的交易过程便按此规定执行。本次新规，主要在于现房项目在3日内，需要一次性公开销售全部房源，这就造成开发商在一定程度上无法捂盘。

“目前，开发商最为头疼的并非不让捂盘。而是严控期房、现房预售价格，部分高端项目无法推货。今年，北京有不少价格超过15万/平方米的项目至今没有获得预售许可证。”郭毅告诉记者。

日前， 市委副书记、代市长蔡奇也在公开场合强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以建立购租并举住房制度为主要方向，深化房地产业供给侧结构性改革，抓紧研究建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。要精准发力，坚决抑制投资投机行为，加大普通商品住房供给力度，确保2017年房价环比不增长。

种种迹象表明，在2016年末最后一天颁布如此新政，意味着2017年从期房到现房价格管控或将趋严。

加紧出货应对融资收紧

伴随着价格调控趋严，宽松一段时间的货币政策也将随之收紧。

2016年，较为宽松的融资环境和公司债政策的放宽使更多房企选择境内融资，房企前三季度公司债占比显著上升，房企融资规模同比增幅较大。随着年末融资渠道的收紧，预计2017年房企融资环境将维持去年下半年的水平，融资成本的上升和大量债务的到期将会给房企带来较大的压力。

2016年10月，上交所、深交所出台文件明确公司债发行门槛、发行要求等，规范房企发行公司债行为；证监会、银监会提出严禁违规资金进入房地产领域。发改委要求严格限制房企发行公司债用于商业性房地产项目。

调控之下，房企融资渠道收紧，房企公司债的发行规模急剧缩减。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，预计2017年房企公司债的发行在监管政策的限制下将继续维持去年下半年的发行水平，总体的融资规模相较于2016年的高增速趋于稳定，但是房企合理的融资需求还是能得到满足。

同时，大量债务将到期，2017年下半年起，房企资金链面临较大压力。

“开发商上规模，争名次，还真不是为面子上好看。而是因为，上了千亿，才有能力进行再生产，而再生产能力来自于自造血能力，自造血能力来自销售额。对于房企而言，今年应该是大规模出货，以确保现金流安全。”一位不愿透露姓名的业内人士表示，没有规模、周转不动的房企今年将面临更大危机。

房贷利率优惠收紧至九折

不仅房企资金层面将收紧，购房人买房也将面临贷款政策性收紧。

有消息称，有15家银行北京分行签署了一份公约，拟从2017年元旦起，对个人住房贷款利率实施不低于央行基准利率0.9倍的政策。而目前北京市场上个人首套房商贷的利率最低可至基准利率的0.83倍。

贷款利率上调，直接影响的是购房者的购房成本。

以商业贷款300万元、基准利率4.9%、按揭30年、采取等额本息还款方式来计算：房贷利率8.5折优惠时，利率为4.165%，月均还款14609元，还款总额525.9万元；房贷利率9折优惠时，利率为4.41%，月均还款15041元，还款总额541.5万元。相比较之下，利率折扣收窄0.5%，月均还款额增加432元，还款总额增加15.6万元。

“根据现在房地产市场走势和政策，2017年的房贷肯定是趋于严格的，很有可能将收窄利率折扣。”郭毅表示。

北京中原地产首席分析师张大伟也谈道，由于最近两个月银行资金成本明显增加，所以房贷折扣收窄是必然，“如果按照现在资金价格上行幅度，2017年一季度首套房贷利率执行9折都困难，很可能恢复到2014年9.5折的状况。毕竟，银根宽松的时代已经过去了。”

宽松了几年的住宅、货币政策，为何突然收紧？

从事房地产多年的鸿坤集团合伙人毛大庆表示，“这轮调控还真不是为了降房价。主要因为2016年购房按揭贷款的总额占全社会贷款总额的42.7%，五六月份开始，居民的长期存款变活期存款的金额创历史高峰。从任何一个角度来说，都不能再高了。”

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外汇局澄清
个人购汇不允许境外购房并非新政

元旦小长假，一则“个人购汇不得再用于境外购房及投资”的消息刷爆微信朋友圈。国家外汇管理局相关负责人澄清，个人购汇用于海外购房并非新政策，个人海外购房及投资属于尚未开放的资本项目，“一直以来都不能做”。

外汇局发布“国家外汇管理局有关负责人就改进个人外汇信息申报管理答记者问”，表明个人年度购汇5万美元的便利化额度没有变化，同时重申了个人购汇不得用于海外购房及投资等未开放的资本项下交易。这则重申内容被众多媒体误读为今年颁发的“新政”。

外汇局指出，“当前我国资本账户尚未实现完全可兑换，资本项下个人对外投资只能通过规定的渠道，如QDII（合格境内机构投资者）等实现。除规定的渠道外，居民个人购汇只限用于经常项下的对外支付，包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。”

事实上，个人购汇政策没有变化。此次改进个人外汇信息申报管理并未缩减个人购汇的用途或调整购汇额度，而是对前期政策的落实进行更为细化、精确的管理，主要涉及三方面内容：一是细化申报内容，明晰个人购付汇应遵循的规则和相应的法律责任；二是强化银行真实性、合规性审核责任；三是对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。

对于境内个人经常项目下真实的购汇需求，如旅游、留学等，外汇局表示，境内个人凭有效身份证件进行真实性购汇需求申报后，可直接在银行办理5万美元以内的购汇；5万美元以外的经常项目购汇，凭有交易金额的真实性证明材料办理，不存在任何障碍。“出境旅游，可以在便利化额度内按需购汇，也可在境外使用银行卡消费，用汇不受影响。”