本帖最后由 孟响 于 2012-10-17 10:01 编辑
2012年10月17日了，签约终于有了可以期盼的日期啦，看到好多亲邻需要公积金贷款，现在就来温习一下我之前的这个帖子吧，虽然是从上庄兄弟那里拿来的，但是仍然有借鉴意义。 题记：温泉的亲邻们近期也终于迎来了属于自己的喜讯，众所周知月底或者下月初应该签约了，现在大伙要么已经筹好钱，要么在筹钱ING。下一步就是签约了，我想贷款的亲邻不在少数，特别是采取公积金的方式贷款更占有绝对比列。 其实作为温泉亲邻来说，晚上庄签约这几个月，让我们尝尽了好几种感觉，人家签约时候我们羡慕不说，更多是焦急的等待。但是往好处想呢，也还有点好处，第一，上庄的兄弟姐妹的经验给我们很大的借鉴和启示；第二、贷款利率竟然下降2次，而且按照国家公布的政策显示，7月6日之后签约的就执行新的利率啦，之前签约的要等到明年呢。这也算是一种安慰吧，更是上本帖的原因，再次感谢上庄的亲邻们，以下分享了几位亲邻的代表作，没跟作者本人打招呼，但是我想在山后网上的所有东东都是大家一起分享的财富。 另外告诉大家一个小秘密，要想获得更多关于公积金的帖子，就使用山后网的搜索功能，亲邻可以试试看。
上庄版块：楼主：夏日 2012.4.10 看到群里大家都在讨论关于公积金自由还款，个人感觉有必要开个贴，为大家说说这公积金自由还款的事。
先说自由还款的利息计算方法，公积金贷款利息的计算方法很简单，首先声明，公积金的利息都是按月计算的。
每个月的利息都是用本金 乘以 利率，得到的就是利息，每个月还的钱扣除利息以外都用来偿还本金。
以我本人为例：贷款总额39万，当你第一个月开始还贷款时，第一个月要还的利息是用(39万（本金）* 4.9%（利率）\ 12（一年除以12个月）)=1592元，这样第一个月要交的利息就是1592元，公积金规定我每个月最低还款额为2117元，等于这个月我还的钱里边有1592是还的利息，剩下的2117-1592=525才是我还的本金。
同理，第二个月我再还钱的时候，本金就要用39万减去525=389475，这样我第二个月的本金就变成了389475，然后用这个再计算第二个月的利息，389475*4.9%\12=1590,第二个月要交的利息就是1590了。以此类推，直到本金还完为止。
看到这，大家就明白公积金的利息计算方法了，如果按照最低还款额来还的话，等于大部分钱都是被当做利息了，真正还的本金非常少，这也就是为什么到最后一期还会有那么多的钱要还了，因为你前面还的都是利息。
其实自由还款最大的好处就是还款自由，那个最低还款额，很容易误导，以为是按照那个还就行了，其实人家那意思就是规定每个月最少按那个来还，如果有钱，每个月就要尽量多还些，因为你多还的每一分钱，都是用来偿还本金的，这样本金才能不断的下降，利息才能少交。简言之，还的越多，还的越快，利息交的越少。
再补充一点，公积金贷款的利息计算方法跟实际还款年限有关系，跟贷款年限无关，也就是说，利息还多少关键看你是实际用了几年来还清贷款的，如果你打算10年还清，可能每个月的最低还款额是4000，这样每个月最少都要还4000，但是你完全可以做20年的贷款，然后继续按照你每个月4000来还，这样你也是10年还清，和你做10年还清贷款的利息是一模一样的，好处就是20年的贷款最低还款额变成了2000，这样中间一旦你遇到什么问题，就不用非得还4000块钱了，可以先按照最低的2000来还，给自己一个过渡。
先想到这么多了，还有什么问题大家可以再讨论。
夏日在跟帖中如是说：公积金只能自由还款，没有其他选择方式，因为公积金就是最好，最先进，对还款人最有利的方式了，没必要在选其他的方式了，关键就看你在还款过程中怎么分配你的资金了。
夏日在跟帖中如是说：回复咖啡的问题，等额均还和等额本金都是以前（具体哪年我不知道）老的还款政策了，那时候允许选择不同的还款方式，现在有了自由还款，自由还款其实已经包含并且代替了那两种还款方式了，估计是因为有以前的人选择过那两种老的还款方式吧，所以公积金网站上还保留着这两种的计算器，毕竟贷款是20年呢，所以还会有人用的到。明天我会再开一个帖子，专门给大家计算利息，到时候你再比较这三种还款方式的利息，如果条件相同，绝对不存在自由还款多交利息的问题，明天在仔细跟大家说
夏日在跟帖中如是说：回复35楼，首先利率的计算是以贷款年限计算的，并不以实际还款年限算，就以你的例子说明，贷款30万，20年，你的利率就是4.9%，即便你5年内有一笔横财，能一次还清贷款，那你的利率也是4.9%，除非你在贷款时就把贷款年限设定到5年以内。
上庄版块：楼主：夏日 2012.4.11 昨天跟大家聊了关于公积金自由还款利息的计算方法，受到了大家的关注，今天继续跟大家分享一些更加实用的东西。关于公积金网站上的贷款计算器，大家都能看到，如下图：
2012-4-11 11:05:18 上传 但是这个计算器的功能实在是有点简单，而且具有误导性，这里只是按照最低还款额来计算利息，给人的感觉是利息可真够高的。昨天说过，公积金贷款可以提前还款，而且还的越多，利息越低。好了，问题来了，那么我们每个月到底应该还多少呢？多还了的那些利息是怎么计算的？到最后我们一共交了多少利息？这个问题是在这个计算器里没有体现的，也是我当初的疑问。如果这个计算器可以让大家自己设定每个月打算还多少钱，然后根据这个数计算出一共多少年能还完，最后还了多少利息，这样就完美了。还好我是做软件开发的，既然公积金网站上没有，那咱就自己写一个吧，根据公积金贷款利息的计算方法，我就写了这么一个小程序，用来计算一下每个月还多少钱，应该还多少年，最后一共收了多少利息。由于软件运行需要服务器和语言环境，所以我就直接把运行结果告诉大家就行了，看下边的图，我想大家就全明白了，这样大家就可以根据自己的实际情况来制定还款计划了。
2012-4-11 11:05:46 上传
顺便解释一下昨天咖啡提到的问题，你说的那个问题最主要的原因就是条件不一致，也就是每个月还的钱数不一致，你可以参照上表，在每个月的还款数额相等的情况下，你再比较比较，看看自由还款的利息会不会更高
外送第一个帖子 资料来源：提取公积金手续 上庄版块：格物发帖 2012.6.27 职工因购买商品房、经济适用房、合作建房、集资建房等自住住房，首次提取住房公积金时应提供哪些相关证明材料
答：（1）购房合同或购房协议的原件及复印件；
（2）购房发票的原件及复印件；
（3）提取职工本人的身份证原件及复印件；
（4）提取职工本人的银行储蓄账号；
注：职工配偶提取住房公积金，除以上资料外，还需提供夫妻关系证明的原件及复印件、主买房人提取记。
上庄版块：阿风发帖 2012.6.15
保障房交流区版块：楼主：香草 2011.8.5 适用于公积金缴存在北京市地方的职工，自2005年1月1日以后，住房公积金贷款采用自由还款方式（不再采用等额本息和等额本金还款方式），自由还款方式是指在借款人申请住房公积金贷款时，管理中心根据借款人的借款金额和期限，给出一个最低月还款额，以后在每月还款的金额不少于这一最低月还款额的前提下，可以根据自身经济状况，自由安排每月还款额的一种还款方式。
其特点是： （1）只要不低于最低月还款额，每月的还款金额可以自由设定； （2）可以拨打96155的公积金热线进行每月还款额的调整，操作省时省力（打电话时一定不要转人工，必须按照语音提示去自助办理）； （3）除最后一期外，每月先按照你通知的金额扣款，如果还款账户余额不足以扣划通知的额度，还要按照最低月还款额进行二次扣款，可以减少贷款逾期的可能性。
此种方式最便捷的就是每月还款额度可以自己定，如果要提前还大额也可打电话操作，这样省去以前还要在去公积金部门签订变更协议的麻烦，还了大额以后，期限自然缩短。非常方便。
还有红头文件噢：
关于实行住房公积金贷款自由还款方式的通知 京房公积金国管发〔2007〕15号 中央国家机关各部门、各单位住房公积金管理机构： 为切实为中央国家机关住房公积金贷款（以下简称贷款）借款人提供更为方便、灵活、高效、优质的服务，中央国家机关住房资金管理中心（北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心）经研究决定，自2007年11月1日起，实行贷款自由还款方式。现将具体规定通知如下： 一、自2007年11月1日（含）起，对于新受理的贷款，全部实行自由还款方式。借款人不再采用等额本金还款方式。 二、自由还款方式实行固定日期还款，即借款人自贷款划付当月的下一个月起，按月偿还贷款本息，还款日为贷款划付日在该月的对应日；若在某月无对应的还款日，则该月的最后1个工作日为还款日。 三、还款期内，在不低于月最低还款额度的基础上，借款人（遇节假日顺延）可以自由选择每月的还款额度。月最低还款额度为按照等额本息还款方式计算的月均还款金额。贷款期限在1年以上的，若遇国家调整个人住房公积金贷款利率，月最低还款额度要按照调整后的利率予以重新核定。 四、还款期内，借款人可以申请调整月还款额度，但调整后的月还款额度不得低于月最低还款额度，否则，视为调整无效，不作调整。若调整后的月还款额度高于剩余的贷款本金、应还利息及罚息之和，视为提前还清贷款，受委托贷款银行（以下简称银行）将按照提前还清贷款的处理方式，对剩余的贷款本金、应还利息及罚息之和予以划收。 五、借款人还款账户内的存款额应当足以偿还约定的月还款额，银行按照约定的月还款额划收；若不足以偿还约定的月还款额，银行在保留符合国家规定的开立账户所需的最低额度后，进行非足额扣划，有多少划收多少。银行实际划收金额小于月最低还款额度的，从当月起，视为借款人逾期还款。若剩余的贷款本金、应还利息及罚息之和小于、等于月最低还款额度，或者贷款到期日须还款，银行将按照剩余的贷款本金、应还利息及罚息之和划收；若借款人还款账户内的存款额不足以偿还剩余的贷款本金、应还利息及罚息之和，银行在保留符合国家规定的开立账户所需的最低额度后，进行非足额扣划，有多少划收多少，并从当月起，视为借款人逾期还款。 六、若借款人未能按照约定偿还贷款本息，在贷款逾期期间，银行将按照我分中心根据国家有关规定确定的贷款逾期罚息利率和计算方法，对逾期未还的贷款本金及应还利息计收罚息，直至借款人全部偿还以上各款项之日止。 七、借款人若要调整月还款额度，应于约定还款日的至少3个工作日之前，按照以下程序办理手续： （一）借款人向银行或我分中心提交《中央国家机关住房公积金贷款月还款额度调整申请书》（附件1）； （二）银行或我分中心审核同意后，向借款人开具《中央国家机关住房公积金贷款月还款额度调整确认书》（附件2）； （三）借款人按照调整后的月还款额度还款。 调整后的月还款额度应为1元的整数倍，但约定还清全部贷款本息或偿还逾期贷款的除外。 八、银行划收借款人还款资金的顺序为： （一）贷款未逾期的，按照先还利息、后还本金的顺序依次偿还； （二）贷款逾期的，按照先还逾期部分、后还非逾期部分的顺序依次偿还。对于逾期贷款部分，按照逾期时间的先后顺序、逐期偿还；对于同一期逾期贷款，按照罚息、应还利息、贷款本金的顺序依次偿还。 特此通知。 中央国家机关住房资金管理中心 北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心 二○○七年十一月七日 关于调整中央国家机关住房公积金存贷款利率的通知 京房公积金国管发〔2012〕5号 中央国家机关各部门、各单位住房公积金管理机构： 根据中国人民银行《关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整贷款利率浮动区间的通知》（银发〔2012〕169号）和北京住房公积金管理中心《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》（京房公积金发〔2012〕18号）规定，自2012年7月6日起，调整中央国家机关住房公积金存贷款利率。现就有关事项通知如下： 一、个人住房公积金存款利率调整如下表： 单位：年利率% 项 目
| 调整前利率(%)
| 调整后利率(%)
| 当年缴存
| 0.40
| 0.35
| 上年结转
| 2.85
| 2.60 |
二、个人住房公积金贷款各期限档次利率调整如下表： 单位：年利率% 调整前
| 调整后
| 委托贷款期限
| 利率(%)
| 委托贷款期限
| 利率(%)
| 1-5年(含5年)
| 4.20
| 1-5年(含5年)
| 4.00
| 5-30年(含30年)
| 4.70
| 5-30年(含30年)
| 4.50
|
（一）根据《中国人民银行关于颁布〈个人住房贷款管理办法〉的通知》（银发〔1998〕190号）有关规定，2012年7月6日（不含）以前发放的，期限在一年（含一年）以内的个人住房公积金贷款，2012年7月6日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的个人住房公积金贷款，2012年7月6日后仍执行原利率，自2013年1月1日（含）开始，执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率。 （二）2012年7月6日（含）后发放的个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率。 三、住房公积金支持保障性住房建设项目贷款利率调整如下表： 单位：年利率% 项 目
| 调整前
| 调整后
| 试点项目贷款
| 5.17
| 4.95 |
附件：中央国家机关个人住房公积金贷款自由还款方式 月最低还款额度参考表 二○一二年七月六日 附件： 中央国家机关个人住房公积金贷款自由还款方式 月最低还款额度计算参考表 (2012年7月6日执行) 贷款额为一万元 单位:元 贷款期限(年)
| 年利率(%)
| 还款总额
| 利息负担总额
| 月均还款额
| 1
| 4.00
| 10217.99
| 217.99
| 851.50
| 2
| 4.00
| 10421.98
| 421.98
| 434.25
| 3
| 4.00
| 10628.63
| 628.63
| 295.24
| 4
| 4.00
| 10837.95
| 837.95
| 225.79
| 5
| 4.00
| 11049.91
| 1049.91
| 184.17
| 6
| 4.50
| 11429.30
| 1429.30
| 158.74
| 7
| 4.50
| 11676.14
| 1676.14
| 139.0
| 8
| 4.50
| 11926.31
| 1926.31
| 124.23
| 9
| 4.50
| 12179.80
| 2179.80
| 112.78
| 10
| 4.50
| 12436.61
| 2436.61
| 103.64
| 11
| 4.50
| 12696.72
| 2696.72
| 96.19
| 12
| 4.50
| 12960.12
| 2960.12
| 90.00
| 13
| 4.50
| 13226.79
| 3226.79
| 84.79
| 14
| 4.50
| 13496.71
| 3496.71
| 80.34
| 15
| 4.50
| 13769.88
| 3769.88
| 76.50
| 16
| 4.50
| 14046.26
| 4046.26
| 73.16
| 17
| 4.50
| 14325.85
| 4325.85
| 70.22
| 18
| 4.50
| 14608.61
| 4608.61
| 67.63
| 19
| 4.50
| 14894.53
| 4894.53
| 65.33
| 20
| 4.50
| 15183.59
| 5183.59
| 63.26
| 21
| 4.50
| 15475.75
| 5475.75
| 61.41
| 22
| 4.50
| 15770.99
| 5770.99
| 59.74
| 23
| 4.50
| 16069.30
| 6069.30
| 58.22
| 24
| 4.50
| 16370.64
| 6370.64
| 56.84
| 25
| 4.50
| 16674.97
| 6674.97
| 55.58
| 26
| 4.50
| 16982.29
| 6982.29
| 54.43
| 27
| 4.50
| 17292.54
| 7292.54
| 53.37
| 28
| 4.50
| 17605.71
| 7605.71
| 52.40
| 29
| 4.50
| 17921.77
| 7921.77
| 51.50
| 30
| 4.50
| 18240.67
| 8240.67
| 50.67
|
| 
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雷达卡
发表于 2012-7-11 10:35:44
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