北京保障房量大品质欠缺：分配定价选址问题多

狂暴飞轮

新浪乐居讯(编辑 刘乾超 邱瑟) 进入2012年，我国保障房建设进入全力加速状态。未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。随着我国保障房蛋糕越做越大，地方政府重建设、轻管理的现象日益突出。新浪乐居近日实地考评北京34个保障房项目，发现目前北京保障房市场在分配、定价、选址、交通等方面存在一定问题，而这些问题多与开发建设方的融资困难、盈利微薄相联系。

　　分配机制有待完善

　　长时间以来，分配不公一直是保障房面临的老难题。廉租房住户开私家车上下班，两限房住户多为租房客等等，原本用来解决中低收入群体住房困难的保障房，却屡次被曝光上述种种令人疑惑的现象。

　　乐居编辑实地探访北京多个保障房项目发现，虽然国家一再重申严禁保障房私自出租，但是业主出租住房的现象并没有得到有效解决，甚至有些保障房小区已经被中介抢占。

　　在朝阳区东坝乡高杨树村的两限房项目金隅景和园，小区一层一位小卖部老板告诉乐居编辑，目前小区里住的大部分是外地的租房客，很多业主在市里还有房子，这边的房子主要用来出租。

　　而在小区里，随处可看到穿梭在小区里带人看房的中介人员。根据他们的介绍，小区大部分出租房源都由他们代理，从一居室到三居室都有，房源充足。由于附近的地铁六号线即将开通，这片区域的房子出租非常走俏，目前该小区无家电配备的两居室租金已经涨至2500元/平米，而有家电配备的已经涨至2800元/平米。

　　除了限价房，国家明令禁止出租的经适房小区也有业主私下往外出租的情况出现。在石景山区京原路旁边的一个经适房小区，一位60岁开外的大爷听到编辑说要租房，便将自己在小区物业公司上班的女儿的联系方式给编辑，称内部有房源出租，并表示很少有人会来查，“这个不用担心，如果有人来查就说是我们家亲戚，很多人都这么干。”上述大爷向编辑保证。

　　编辑在该经适房小区溜达一圈发现，普通工作日的上午，小区内空地上停着数十辆私家车，而且里面不乏奥迪等好车。

　　一边是轮候几年依然没机会选房的家庭，一边是选上房却往外出租或者干脆空着的资源浪费，保障房面对的尴尬现状也折射出了保障房分配机制的不完善。

　　有业内人士表示，大多数地方在保障房准入方面，以家庭收入、住房情况为衡量标准，并设立了审核、公示等多种门槛。但是，由于目前居民人户分离现象普遍，基层政府要准确审核申请人的收入和资产情况，仍面临很大困难。各地对通过审核的保障房人群都会进行公示，但很少有人去关注和调查这些人群是否确实困难。

　　根据北京市住建委公开数据，截至2011年，北京已累计审核备案家庭约为24.32万户，从街(乡)审核部门直接查出的不符合条件的家庭约占申请家庭总量的10%，已经累计取消5300户家庭的申请资格，300多户已经入住的保障房家庭被清退。

　　价格高 位置远 保障性差

　　与多个家庭争抢一个分配名额、保障房频遭分配不公质疑相不同的是，在北京的一些区域，保障房“遇冷”。

　　华远地产总裁任志强曾在其微博中偏激地表示，“保障房是谁有钱就保障谁。”当出售和出租定价偏高的时候，一部分亟待需要保障房解决生活居住困难的家庭便只能被强制隔离在申请门槛之外，保障房自然“遇冷”。

　　根据乐居编辑实地调查结果，保障房项目中的确存在常营经济适用房此类销售价格在4000元每平米和朝新嘉园东里廉租房此类月租金不超过70元的保障性较强的项目，但，不少项目也因其高价格吓退申请人，致使项目无人敢于问津。

　　2011年下半年，北京首次面向社会公开配租公租房，但数据显示，公租房的配租情况并不乐观。租金贵位置偏已经成为公租房遇冷的主要因素。

　　新浪乐居此前实探公租房项目远洋沁山水。采访中编辑发现，以该项目41元/平方米/月的租金计算，47平米一居室的租金约为1927元，68平米两居室的租金约为2788元。对于一个五环以外的项目，这种租金水平对于困难家庭而言难以承受。截至目前，550套房屋仅有60户家庭办理入住手续。

　　除了价格偏高，保障房位置偏远是降低其保障性质的另一主要原因。新浪乐居5月末直击北京经济适用房、限价房、廉租房、公租房四大类型总共34个项目探盘，除罕见如吴家场经适房紧邻三环，有27个项目都位于五环附近或五环以外。在轨道交通已经发展成熟的通州、大兴等区域，类似位置的保障房借由地铁将可以大大改善出行问题，但对于门头沟等尚未建成地铁的偏远地区，群众普遍反映出行十分困难。

　　盈利低融资难拉低保障房品质

　　为何保障房价格较高且选址偏远？这或许能够与我国保障性住房的盈利模式和融资困难相联系。

　　资料显示，我国廉租房建设资金主要为财政性资金，是政府财政投入行为。经济适用房的获利空间受到了明确限制。公租房或由政府出地、政府投资、政府管理，或由政府划拨土地，吸引社会机构参与建设和运营，或由政府有偿出让土地，由各类企业建设运营公租房，并拥有这部分公共租赁住房的所有权。而对于限价房，全国并无统一规定，但开发企业需要完全承担融资责任。

　　可以明显看到，房企开发保障性住房，收益率远低于开发商品房。如经济适用房的建设就遭到国家强制规定，房地产开发企业实施的经济适用房项目利润率不高于3%。

　　在利润被强制压缩的前提下，房企开发建设保障房的成本也受到相应压缩，企业自然愿意选择位置更远的土地建设保障性住房。由此便出现了保障房五环甚至六环以外选址。而由于国家对开发保障房建设的企业补贴不到位，为了保持一定收益，保障房价格也会相应提升。最终，位置偏远带来的交通不便利和房屋价格上涨都将均摊至申请人头上。保障房的保障性功能大大削弱。

　　不过，北京保障房大户金隅似乎有经验值得其他开发商借鉴。在乐居实地走访的多个保障房项目中，不少开发建设者都是金隅集团，其中更是不乏金隅康惠苑这样群众叫座又叫好的优质项目。

　　调查显示，金隅的优势在于土地成本低廉且善于融资，选择了将工业用地转化为保障性住房开发用地，使得公司享有较高的利润，且资金成本亦较低。同时，其善于紧随政策而动，在发改委去年6月下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》后，便迅速大举申请发行保障房企业债，保证了保障性住房的开发建设脚步未停。金隅的独特思路为困境中的中国保障房开发和建设提供了一种新思路。

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