公共租赁住房建设急需工业化、标准化的共识

山后

新浪地产

“十二五”期间，我国要建设城镇保障性安居工程3600万套，在大规模的公共租赁住房建设需求下，既要保证建设速度，又要保证住宅质量和居住品质，同时兼顾环保、绿色可持续发展的要求，从建设的设计源头更新观念且大力推进技术创新成为公共租赁住房建设的重中之重。

　　中国建筑标准院执行总建筑师刘东卫博士，作为住房和城乡建设部《公共租赁住房优秀设计方案汇编》的技术核心牵头人，多年来一直潜心研究日本、香港等地住宅工业化、产业化的发展经验和先进技术，致力于汲取发达国家和地区的先进建设经验，在推进我国住宅产业化发展方面做了大量研究和实践，主持参与了沈阳丽水新城、北京大兴众美公租房、北京雅世合金公寓等示范工程，在住宅产业化方面积累了大量经验。新浪地产(微博)对刘东卫博士进行了专访。

中国建筑标准设计研究院执行总建筑师 刘东卫

　　全面推进以公共租赁住房为主导的保障性住房建设，实际上是我国头等大事，也是我党中央国务院做出保障民生实现住有所居的重大战略决策，更是在“十二五”期间乃至未来我国建设领域的重中之重。

　　为了从源头提高公租房的建设品质，在2011年下半年，住房与城乡建设部，由中国建筑标准设计研究院组织了全国26家一流大型的设计单位和大专院校，来攻关、编制的《公共租赁住房优秀设计方案汇编》的工作，本次工作在今年2月底基本完成之后，向全社会公开征求意见，而在3月底的时候又进行了修编，并在全国正式发布。2012年3月15号发了《公共租赁住房优秀设计方案汇编》的指导意见，来指导全国的公共租赁住房的建设。

　　公共租赁住房的整体目标与当前现状
　　首先，在国家层面上看，虽然保障性住房取得了非常大的进展，但是目前的工作仍然缺乏在技术上的有力支撑。在2011年十一届人大四次会议上，温总理谈到保障性住房的建设，归纳得非常好，他提到了现在有些事情非常重要，应该提到议程上，针对保障房就是设计建设必须高标准、高要求，也就是要保证质量、安全环保。
　　这两年全国接到科技部的相关攻关和调研课题当中，有一个很重要的问题，就是保障性住房建设量非常大，时间要求也比较短，而且最后突出的重点是要求保证质量。根据西方发达国家的公共住房建设经验来看，大量建设、批量生产，要求时间短，最后又要保证质量，要想达到这些要求一定要有支撑的技术，没有技术，品质就难以保障。所以在调查当中，也确实发现了很多和设计相关联的建造上的很多问题。所以当前大量、快速的建设，又要建设出符合高效优质的、可持续发展的保障性住房，面临着巨大的挑战。
　　还有一些更深层的东西，当前看首先是要快，要把数量完成，实际上还有更深层的原因，作为公共租赁住房，住户可能将来要更换，后期对它的维护、运营现在考虑的还比较少，以后很有可能会背上包袱，所以现在我们要把现实和长远都要很好的结合起来，考虑更深层次的问题。
　　实际上，现在的保障房、公租赁房的设计、建造，包括部品的供应，整个体系从设计方式、建造方式、部品的供应方式是非常传统的，这种方式严重制约了保障性住房的品质和质量，很难达到现在社会上老百姓对品质和质量的要求。而建设者方面对此也很难掌控、确保产品的质量。咱们国家的住宅产业化水平相对来讲比较低，住宅的建造方式非常落后，不能适应大量快速的建设。特别是公共租赁住房，套型面积小，设备设施装修又要求一步到位，后期其实仍然依赖和政府相关联的管理。

　　总体上从我们调研与公关工作的结果方面来看，这里面存在三个方面的问题：设计问题、建造问题、集成问题。比如建造方面的问题非常明显，因为生产速度上不来，建造效率又非常低，周期又长，材料消耗又多，最值得关注的是质量和成本难以控制，我们只要求控制成本和造价，而这样以来工作就将很难做，承接的设计单位由于这方面的经验非常少，对标准化、部品化工作的意义基本不是很了解，就把市场上有些设计图或过去做商品房的图纸套来套去，这些现象的出现，都是由于实际上没有考虑到标准化和工业化的工作，所以就会产生很多问题。

　　保障房当前的问题分析与技术对策

　　我们的近邻日本，保障性住房的建设需从质量、成本、建造速度整合来考虑，并且会考虑到批量化生产的特点，用工业化的思想来实施标准化、部品化。任何设计院在前期设计的时候，要把卫浴、厨房等等所有有关联的工作都按照标准化的尺寸来配置和供应，而这一整套的方法也能够很好的控制成本。日本的先进经验，很值得我们借鉴。

　　在香港地区的公共住宅，每年的建设量不少，但实际道理却很简单，就是把标准化的设计与部品化的供应同工业化的建造结合起来，香港也是通过加快建造速度，来控制好成本，保证品质，每个阶段从套型上讲就是标准化的套型。
　　从技术对策上来讲就比较简单了。在设计上必须要改变传统的设计方法，有组织的实施建设。标准院组织了全国近30家大专院校，就是在做很基础的工作，要从根本上改变传统的设计方法。

　　此前我去外地参观了一个公共租赁住房项目，实际上咱们保障性住房的建设工作是失控的，比如设计的这个楼很随意，明明在这个楼里套型是差不多的，有两三个卫生间的套型就可以了，但是他们做了十几个，乱七八糟，开发商对此也缺乏了解。对于我们来说，这就应该值得反思，为什么会这样?

　　由于没有标准化，批量的定做也比较困难，在现场施工安装也很难，这些实际在一线对公租房、保障性住房的设计和建造缺乏基本的尝试和认识，认为标准化、部品化好像是离他们很远的工作。把标准化、部品化的工作做好了，就可以实际减少很多工作，能尽可能的简单的把现场部品装配，又快，又好。当然这需要成体系的技术，因为保障性住房、公共租赁住房是国家大的建设项目，要从节能环保的大的方面，把这些政策都贯彻好。

　　保障房转型创新与前景展望

　　结合保障性住房大量的建设，通过技术的转型和创新，实现标准化的设计、工业化的建造，通过公租房的优秀设计方案来贯彻最核心的理念，在公共租赁住房当中，应以设计为龙头，贯彻标准化设计，满足社会的面积集约、功能齐全、设备完备、空间灵活的高品质公共租赁住房的要求。

　　而部品实际上是应按精装修或成品房的角度来看，从成品房的角度把它分类成体系，对内装修做了大量部品化的工作，鉴于厨卫的管线非常复杂，所以应把厨卫的尺寸定型化，也应参考国外的经验，做到既经济，又要有基本功能的完备，不能像市场上的一样五花八门。对于卫生间来讲，也应该标准化的尺寸，把基本的配置都全部落实好。在图集出来以后，于全国有比较大的、比较著名的厨卫、部品的产品，也都在按这个图集在做样式，也在进一步探索和推动这方面的工作。

　　这样一种方式实际是能够提高使用的效率，空间的规整的。用起来功能可以更加的集约和高效。另一方面最大的好处就是对成本可以控制，有利于保障房的建造。
　　公共租赁住房，除了尺寸标准，设计院方面也想从部品方面做一些推动。比如卫生间需要推进整体卫浴，工厂出来的卫生间六面体，直接在现场拼装。从国内的部品供应和建造这些承建单位的开发商来看，很大一部分在认识上还存在滞后，对这块认识的不是很清晰。这样一种办法实际有利于质量控制、快速安装、经久耐用，能从很大程度上解决卫生间的漏水问题，传统的办法施作业要有根本性的转变。

　　公租房和保障房现已迎来了大规模的集中建设时期，传统的设计和建造方式注定是无法满足现在的大规模需求，所以实施标准化的设计和工业化的建造、部品化的供应，根本的转型已是刻不容缓，无论是在部品角度还是供应商角度来讲，我们都一定要认识到这一点。从我们现在的经验来看，我觉得以下五点工作是最关键的。

　　第一方面是政府、开发部门应该从理念上注重保障性住房建设的产业化、工业化、标准化、部品化，认识上达不到是不行的，这个事就没法做好。
　　第二方面是积极推广公共租赁住房优秀设计方案，靠普通的传统方法将无法满足要求。
　　第三方面是做好标准化的工作要结合分步骤、分计划的落实工业化的建造技术，其实工业化的建造技术就是在项目上找到合适的结合点，将实施到什么样的程度。
　　第四方面是尽快建立保障性住房重点部品部件的认证、采购、供应，如果基础性的工作都保障不了，大家的工作就肯定无法做好。
　　第五方面是在公共租赁住房建设中，组织实施一些标准化设计、工业化建造的示范工程，以积累实践经验。

温洋

通读，关注后续发展。

格物

主要是房价是随市场变化，政府的政策一出就是一成不变的，变化的和不变的不好衔接。所以，政策无法和市场接轨。造成政策房在实施的时候老百姓很多不满意。