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kevin 发表于 2012-5-21 11:43 ![]()
商住楼产权只有40~50年，买房时需要缴纳的税率比商品房高好几倍，一般都要十几万，并且贷款首付必须5成， ...
北京商住项目渐升温 热追莫忘冷思考
据理财周刊消息 楼市调控步步紧逼，住建部规定的35个城市中34个已出限购令，许多刚性有需求的购房者被挡在了购房大门之外，而商住项目不受限购影响，对于那些急于实现住房梦的购房者来说，或许成了“救命稻草”。
不过业内人士提醒说，与住宅项目相比较而言，选择商住项目圆住房梦有利也有弊，综合比较下来，优势明显弊端也不少，因此购房者要提前考虑清楚。
产权年限短
商住项目的土地使用年限要比住宅项目短。
和普通住宅70年的产权年限不同，商住楼一般都是40年或50年产权，如果再算上开发过程中所耗费的时间，其年限会更短，这相对住宅60多年的期限来说，确实要短了很多。所以这类商住楼再次转手出售时，经常会遇到由于所剩产权年头太短而很难成交的情况。同时，今后一旦达到产权年限，按照目前的要求，要缴纳的税费很可能要高于住宅。中原地产华北区技术中心总经理张继峰：商业物业国家现在还没有完全明确的规定，说商业物业的用房到40年或50年期满以后可以自动续期，理论上来讲这些到了年限以后，房产是需要补交一定的可能还相对比较高的土地出让金才能够继续使用。购置商住项目，最好先了解拿地时间，以确定土地使用年限的确切长度。
交易费用高
商住项目交易费用也比较高，转让时的契税也是普通住宅的一倍以上。
契税税率与非普通住宅相当。商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为3%，而普通住宅转让契税为1.5%甚至更低（不超过144平方米）。同时，商用转让还要按差额征收营业税、土地增值税和个税等，上海德佑地产商业地产商用物业区域经理惠凯表示，这三项税费的总和相当于增值部分的30%-40%。如一套150万元购入的商住物业，以200万元转让，需缴纳的税费大概在15万元到20万元不等。
利息成本大
专家表示，贷款购买商住项目，不会影响到购买商品住宅按揭贷款。
上海我爱我家权证部经理渠福琴介绍说，购买商业项目时申请贷款，虽然从表面上看都是用于房，但与购买商品住宅的抵押贷款相比，其性质和用途有所区别，会被当做一般的消费抵押贷款来对待。因此即使目前的贷款政策是“认房又认贷”，但此类贷款并不会当成住房按揭贷款，在央行的征信系统内不会有购买商品住宅的记录。
不过贷款的利息成本相对大一些。据渠福琴介绍，目前各商业银行已普通提高商业物业的贷款利率，上浮1.1倍到1.3倍不等，也就是说，购买商住项目，需承担更高的利息成本。
居住成本也不小
商业项目按商业性质收取水电费，大多数未接入燃气，物业收费也不低；同时无法落户，小孩无法就近入学，因此生活和居住成本都稍微偏高。
一般来说，商住楼的水电费并不是按民用标准来计算，而是按较高的商业用水和商业用电来收费。同时很多商住项目均不能接入燃气，给生活带来了不便。而且商住楼普遍采用酒店服务式管理，因此物业费通常也偏高。北京联达四方房地产经纪有限公司董事总经理杨少锋：由于它(商住楼) 的物业管理的要求比住宅要高很多，所以它的物业费也比住宅要高一截，基本上是接近写字楼物业费的收费水平。中原地产华北区技术中心总经理张继峰它(商住楼)的持有成本是比较高的，因为作为商业物业来讲，它的水和电的成本相对来说要比住宅高1.5倍以上。
此外就是无法入户、无法就近上学。几乎所有的商住楼项目都会把周边的教育配套设施放进楼盘资料里面，作为宣传的说辞，笔者查阅了北京几个商住楼项目的资料，发现所有项目都会把周边配套设施全部列入进来，包括学校等，如北京丰台区某商住项目，在“项目配套”一栏中就写有北京师范学院附小、丰台十二中等学校等。但业内人士表示，可能无法享受到这些公共配套带来的好处，这主要是由于前期商业房和住宅建设规划目的不同，而且，一般商住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。
须更注重租赁功能
专家提醒说，购买商住项目用于过渡，需更加注重物业的租赁功能。
惠凯表示，购买商住项目，不能单纯按照住宅物业的模式来考察商住物业。就以往的价格走势来看，商住物业价格涨幅比住宅要小一些，因此购房者必须着重考察此类物业在租赁市场上的表现，以便在日后转让时，获取多的收益。
在专业人士看来，商住项目不同于住宅，其价值主要体现在租赁方面。以往，商住楼大多在城市核心区，地段优势极为明显，但记者统计发现，目前背景在售的商住项目往往都出了三环，部分甚至建在了四环之外，这就使得楼盘的投资回报率很低。就目前的市场行情而言，商住项目的市场需求远比住宅小，因此其在租赁市场的表现将直接决定其价值大小。如易于出租，并能够租出更高的价格，则说明其市场接受程度高，这也意味着该物业的保值增值功能更强。
在后续可能推出的房产税政策中,商住房的税收可能要先于普通住宅,税率也可能会高于普通住宅。
同时，酒店式公寓和商住楼因为公摊面积较大，得房率明显低于普通住宅，有的甚至仅有60%左右。这就意味着，房子的使用面积远远小于建筑面积。北京联达四方房地产经纪有限公司董事总经理杨少锋：包括电梯间、公共卫生间，包括大堂的要求比较高，所以普遍它的公摊是接近于写字楼的水平，比普通住宅多了不少，所以在这一点上，买商业类的项目可能在面积上可能受到一定的损失。
此外，还要提醒您的是，此前政府出台规定不允许新商住项目进行拆分散售，只能整栋出售，因此消费者在购房时，一定要问清产权归属，以免出现购买小产权房的隐患。（作者：甄爱军 理财周刊） |
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雷达卡
楼主
发表于 2012-5-21 13:07:16