北京拟规定出租房人均不低于5㎡ 单间不得超2人

山后

来源：京华时报

本报制图吴尚楠 　　昨天，北京市住建委发布《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准有关问题的通知（征求意见稿）》，本市出租住房的，每个房间居住的人数不得超过2人；人均居住面积不得低于5平方米；出租住房以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不能按照床位出租。 　　□规定 　　《征求意见稿》规定，本市出租住房的，应当以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按照床位出租。 　　厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。出租住房的每个房间居住的人数不得超过2人；人均居住面积不得低于5平方米（有法定赡养抚养义务关系的除外）。 　　□解读 　　地下储藏室不得租住 　　市住建委解释称，出租住房的居住面积，是指规划设计为居住空间的房间的使用面积。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住，不得按照床位出租。 　　居住面积按什么计算？如果租房时合同上没有写明居住面积，怎么确定居住面积？市住建委表示，居住面积以房屋租赁合同载明的面积为准；当事人不提供房屋租赁合同，房屋租赁合同没有载明居住面积，或者房屋租赁合同载明的居住面积明显不符合实际情况的，以实际测量面积为准。 　　实际测量有困难的，对于出租的成套住房，可以按照房屋产权证记载建筑面积的0.5倍折算居住面积；对于出租非成套住房的，可以按照房屋产权证记载建筑面积的0.75倍折算居住面积。 　　市住建委称，根据本市有关规定，承租房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的，不适用人均居住5平方米和单间只能住2人的标准。 　　□管理 　　物业需劝阻违规租赁 　　市住建委称，房屋租赁合同应当写明承租房屋间数、居住面积等情况，并且明确约定居住人数及相应的违约责任等内容。 　　在管理方面，市住建委表示，小区业主大会可根据昨天发布的规定，及时召开业主大会会议，修订和完善管理规约，增加人均居住面积标准等相关租赁限制条款，对违反管理规约的，业委会可以书面要求出租人立即终止租赁行为。对侵害自己合法权益的租赁行为，业主也可以向人民法院提起诉讼。 　　市住建委还要求物业服务企业和公房管理单位积极配合基层管理服务站和相关行政主管部门，做好住房出租登记和租赁合同备案工作，对发现的违规租赁行为及时劝阻，并报告业委会和相关行政主管部门。 　　此外，《征求意见稿》强调，对房屋租赁行为实行属地监管职责和联动执法，要求基层服务站做好房屋租赁政策宣传、租赁信息登记、房屋租赁行为日常巡查等工作。在后期监督管理上，建筑、消防、治安、卫生等多部门将联动执法检查。 　　□处罚 　　中介违规最高罚10万 　　《征求意见稿》规定，租赁当事人和房地产经纪机构应当配合执法检查。房屋承租人应对其使用行为负责。出租人应对承租人使用房屋的情况进行监督，发现承租人违反约定的，应及时纠正，并报告相关行政主管部门。 　　《征求意见稿》还规定，经纪机构违反规定的，由房屋行政主管部门责令限期改正；逾期未整改的，依法予以处罚，并记入信用档案、向社会公示。 　　去年7月12日，本市发布了《北京市房屋租赁管理若干规定》，不过并未对租房人均居住面积进行量化，昨天发布的标准，是对《北京市房屋租赁管理若干规定》的补充。 　　根据《北京市房屋租赁管理若干规定》，出租人违反出租房屋限制条件的，责令改正，情节严重的，可处5000元以上3万元以下罚款；房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务违反出租房屋限制条件的，责令改正，处3万元以上10万元以下罚款。 　　□反应 　　盼公租房减租房压力 　　上班族小刘今年28岁，去年刚结婚，目前小两口租住一个开间。针对市住建委刚刚发布的征求意见稿，小刘称，他租的房符合人均5平米以上、单间不超过2人的标准，所以新发布的标准不会对他产生影响。对于群租，他表示安全隐患多，应该加强管理。 　　刚毕业的小付开始算账：7个人，80平米的两居室，两间卧室和一个客厅都住人，其中客厅住3人，我这是不是超过标准了？她说，要真的开始检查，一起合租的得商量一下谁搬出去另找房子。 　　小付说，作为刚毕业的大学生，每个月收入就3000多块钱，目前3人一起住客厅，一人分担500元，比单独租房便宜不少。不过，周边群租的环境也让小付担心，有的打隔断、做饭在阳台上做、三居室隔成了七八间，“真害怕哪天着火啥的”。 　　“我现在特别关注公租房的消息，希望将来能申请公租房”，小付说，公租房租金便宜，也相对稳定，她希望能住公租房缓解租房的压力。 　　□市场 　　有助于延缓租金涨速 　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，出租房屋人均居住面积不低于5平方米这一量化指标的明确，有利于避免群租，避免地下室和非居住空间住人，规范租赁市场，打击不法中介，消除安全隐患，保护房东和承租人利益。 　　北京中原地产市场研究总监张大伟表示，此标准的出台，还有助于延缓租金上涨速度，因为群租房的存在，使得二房东及小中介可以以比较高的租金吸纳房源，提高了市场的平均房租。 　　单间限人数杜绝群租 　　据统计，北京租赁市场合租比例已由去年年初的45%上升到目前的近60%，远郊区县的合租比例也由去年年初的25%上升到40%左右。 　　链家地产市场研究部分析师陈雪称，从已经出台同样标准的城市来看，上海同样明确承租居住房屋的人均居住面积不得低于5平方米，但对于每间房的居住人数并未规定。单间房只能住2人，这项主要是杜绝单间房屋放置上下铺、进行床位出租的模式。 　　□建议 　　执行标准需配套措施 　　链家地产市场研究部分析师陈雪认为，由于租赁市场本身的特点，自行成交比例大，通过机构成交监管难度也大，造成租赁市场的一些顽疾很难解决，因此标准的具体落地，仍需要配套的监管措施。陈雪说，最先要解决的，应该是租赁市场如何能够有一个相对开放、统一、便捷的登记平台。 　　北京中原地产市场研究总监张大伟认为，规范群租房除了要有明确规定外，还需要执行到位，因为租赁行为的隐蔽性，使得群租房难以被监管，真正影响市场还需要多部门执法到位。 　　■意见征集 　　公开征求意见截止日期为本月25日。市住建委相关负责人表示，社会各界和广大市民可通过传真010-59958684，电子邮件[email protected]，提出意见和建议，市住建委将会同市公安、规划、卫生等部门认真听取并积极采纳相关意见和合理化建议，对《征求意见稿》进行完善后颁布实施。

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业委会可书面责成停止群租

　　《征求意见稿》中还明确了房屋出租各个主体的责任和监管机制。房屋出租人和承租人应依法签订房屋租赁合同。属于住房的，房屋租赁合同要写明承租房屋间数、居住面积等情况，并明确约定居住人数及相应的违约责任等内容。

　　业主大会、业委会可通过管理规约，书面责成出租人停止违法的群租；物业企业要对发现的违法租赁及时劝阻，并报告业委会和主管部门；而主要负责对房屋租赁行为进行日常巡查的则是基层管理服务站，他们要对发现的违法行为及时劝阻，并报告业委会和主管部门。

　　此外，单位承租房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的，不适用该标准。

　　■ 分析

　　违规出租还需破解执法难

　　对于群租房问题，目前全国很多城市都存在取证难、执法难问题。市住建委相关负责人表示，这也是此次征求意见的目的，集合社会各界的意见，破解难题。

　　而执法难的关键就是如何取证。如果工作人员去检查一户房屋是否有群租，入户是个大问题。如果出租人或承租人不配合，工作人员是无法强行进入房间检查的。

　　为此，《征求意见稿》明确了部门联动机制，房屋、公安、规划、卫生等部门可联合执法。但即便是有公安人员参与执法，要进入房间检查也并不容易。据了解，外地一些城市的无奈之举，就是工作人员“蹲守”在门口，数着进出房屋人数取证。而有些城市则是有人举报才去查处。

　　这位负责人说，此次征求意见稿中规定，中介机构违反规定的，由房管部门责令限期改正；逾期未整改的，依法予以处罚，并记入信用档案、向社会公示。

　　但对一些黑中介或自行出租行为，查处起来就显得无能为力了。这些出租房很多不备案，或备案中不填写群租情况。

　　为此，征求意见稿中赋予了业主大会、业委会自我管理的权力。业主大会要根据此规定，修订完善《管理规约》，增加人均居住面积标准等相关租赁限制条款，对于违约出租行为，业委会可责成出租人终止租赁行为，业主也可依法向人民法院提起诉讼。

　　这位负责人解释，居住在一个小区的邻里之间，对彼此的情况更为熟悉一些，容易发现违规出租行为。而且房屋的公共部位是业主共有的，违规出租有可能会出现影响整栋房屋的使用安全等问题，相关业主可提出诉讼。

　　一刀切规定不能打隔断出租不太合理。如果房主和承租人都同意，而且每个隔断内的面积都超过5平米，每个隔断都有采光和通风，也符合卫生等条件，我觉得应该允许。毕竟两个不认识的人也需要打隔断来保证私密性。

　　——伟业我爱我家副总裁胡景晖

　　业委会书面责成出租人终止违法租赁，但业主不一定理睬，政府是否能有效支持业委会。而且，中国传统的邻里概念是基于熟人社会的，业委会是否能敢于得罪人，也是个问题。私拆承重墙比群租对其他业主侵害更大，但还没有多少业主起诉的案例。

　　——朝阳区百子湾家园业委会主任陈凤山

　　【征集方式】 5月25日前，市民可将意见通过传真或电子邮件反馈给市住建委。

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影响

　　有利于安全和缓解房租上涨

　　北京中原市场研究部总监张大伟认为，上述规定出台除了有利于租户的居住安全之外，也将延缓房租上涨。因为群租房的存在，使得二房东及小中介可以以比较高的租金吸纳房源，提高了市场的平均房租，而其他正常租赁的业主往往也比照定价。

　　但张大伟同时指出，规范群租房，除了要有明确规定外，还需要执行到位，因为租赁行为的隐蔽性，使得群租房难以被监管，虽然政策出台已经到位，真正影响市场还需要多部门执法到位。

　　征求意见

　　方式

　　截止日期：2012 年5月25日 传真：010-59958684

　　电子邮件：bjfdc@ vip.sina.com

　　调查

　　百环家园阳台上竟有上下铺

　　要说群租最严重的当属双井地区著名的经适房百环家园，按照规定，经适房是不能出租的，但是这里的经适房不仅很多在出租，而且大部分都是群租。

　　记者日前在百环家园一套三居室看到，20平米的客厅摆了两张上下铺，足足住了四个人，而两间卧室内总共有8张上下铺，如此一来，两居室住了20个人，屋内脏乱不堪。

　　这还不算最严重的，据劲松街道办事处相关负责人表示，还查到群租房中竟有在阳台上放上下铺的。而一套130平米的房子住40个人也是常有的事情。这些房子大多是周边的美容店、小饭馆的老板租来给员工居住的。

　　“别的不说，光用电就足够危害全楼人的”朝阳警方相关负责人对记者表示，群租人一般都喜欢用电棒烧水，这极易引发火灾。

　　由于群租人员同住一室却互不相识，素质参差不齐，盗窃的现象也时有发生。

　　据了解，劲松派出所和街道办事处已经以每次百人队伍的规模对群租房进行摸查并勒令整改，并从上月开始，对拒不整改的单元房进行强拆，主要是将上下铺拆成单铺。

　　在强拆过程中，一些中介公司知道自己理亏尚能配合，但一些房主和二房东则顽固一些。目前整改还在继续当中。

　　群租房中介年渔利300万

　　群租的罪魁祸首还是中介公司。 在当下楼市萧条的背景下，这些靠群租房收益的中介公司赚钱却是又快又多。

　　据记者调查，百环家园有一个专门从事该业务的中介公司，手中的群租房就有60多套。而按照每套房子20个床铺，每个床铺月租500元计算，每套房子的月收入就已上万。如果60多套房都租出去，除去给房主的租金以及运营成本，中介公司一年盈利可达300多万。

　　劲松派出所相关负责人表示，有些房主为了多盈利也对群租睁一只眼闭一只眼。因为相比出租给某一户而言，这样群租，中介公司给的月租金更高一些。如一套普通三居一般市场月租价为5000元，而群租中介能给到7500元。

　　●相关链接

　　中介群租最高罚10万

　　去年7月12日，本市发布了《北京市房屋租赁管理若干规定》，昨天发布的 《征求意见稿》，是对此的量化补充。 《征求意见稿》规定，经纪机构违反规定的，由房屋行政主管部门责令限期改正；逾期未整改的，依法予以处罚，并记入信用档案、向社会公示。

　　根据《北京市房屋租赁管理若干规定》，出租人违反出租房屋限制条件的，责令改正，情节严重的，可处5000元以上3万元以下罚款；房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务违反出租房屋限制条件的，责令改正，处3万元以上10万元以下罚款。

加糖苦咖啡

屁话连篇，光说不练，都甭说什么中介，随便去辛庄桥那边的村子看看，那个不是起的四五层的小楼，那个不是群租，怎么整治啊            

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北京群租现象依旧 新政不给力整治困局难解
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