乐居探访全国最大小产权房社区 租售正常不怕拆

山后

图为太玉园一角


　　新浪乐居讯(编辑 邱瑟)在国家坚持楼市调控的基调之下，种种信号显示，大量滋生、屡禁不绝的小产权房将成为下一步的整治重点。那么在北京地区，小产权房生存现状如何？谁在购买？他们的生活状态、心态怎样？带着这些疑问，北京乐居启动《决战小产权》大型专题报道，揭开笼罩在北京小产权房上的层层面纱。
　　近日，北京乐居编辑对通州的小产权房进行了实地调查，发现在整顿风声很紧的情况下，通州还有部分小产权项目“顶风在建”，而成熟小区如太玉园、祥和乐园等租售一切正常，一片平静。

图为太玉园小区二手房售卖信息
　　顶风作案：租售一切正常
　　北京通州区张家湾张凤路是通州有名的小产权一条街，沿着张凤路分布着月亮湾晓镇、祥和乐园、欣桥家园等小产权社区，其中号称北京乃至全国最大的小产权社区太玉园也在此处。
　　新浪乐居编辑现场探访发现，太玉园、祥和乐园小区已经发展得较为成熟。太玉园小区外沿街开了几十家店铺，各色招牌立于店外，餐馆、超市、理发店，甚至洗衣店、宠物店等一应俱全。公交车站就在小区大门几十米开外，其中有802、806等车十分钟左右就能到城铁八通线始发站土桥站。
　　在沿街的这些小店中，有几家中介门面店大门上贴着太玉园二手房租售信息，租售一切正常，只是在听说编辑要买太玉园二手房时，工作人员稍为警觉地打量编辑，并仔细盘问具体情况。
　　而太玉园小区内，随处可见二手房租售广告，这些中介人员一般由太玉园的居民充当。一位承办太玉园二手房租售业务的大妈告诉编辑，太玉园一共开发了三期，从2007年开始往外卖，早卖完了，现在只有二手房。大一居、二居三居户型都有，面积有118平米、106平米、80多平米、120多平米、112平米几种。
　　“买这个二手房要交过户费，过户得去村委会办，6万元过户费。有房本，跟大产权房本差不多，就是颜色稍微深一些，还有就是公章不一样，小红本，房子是永久使用权。”
　　乐居编辑询问能不能看看房本，大妈称不能提供，买房自然就能看到了。
　　说到近期国家可能会清理小产权房的担心，该大妈自信地说，太玉园是全国最大的小产权房，几千户人家，不可能被拆了的。
　　“在这住的，超过80%的都是外地人，我自己就是东北人，在太玉园都有几套房子，有没有北京户口没关系，不存在给你扒了的可能。再说咱们也不占耕地，都是上面审批下来的，都是宅基地，没关系的，不用害怕。”大妈向编辑保证。
　　乐居编辑调查发现，除了太玉园等较为成熟的小区外正常租售外，通州位置更为偏远的村镇还在继续顶风盖小产权房。
　　在张凤路另一个小产权社区月亮湾晓镇，乐居编辑看到小区旁边有一处工地正在热火朝天地施工，已经有好几栋6层高的板楼拔地而起。该项目售楼人员告诉乐居，现在在盖的是村民的回迁楼，等到村民上楼了，再继续拆出来盖商品楼。
　　在该售楼人员手指指到之处，是相对集中的几十户小平房，和旁边的高楼显得格格不入。而上述人员告诉编辑，这周边很多都是在盖的小产权房，其中离月亮湾晓镇不远处正在施工的黄湖小区(音)也是小产权。

图为月亮湾晓镇的钉子户
　　均价6000多每平 价格低是小产权最大竞争力
　　乐居编辑走访通州太玉园、祥和乐园、月亮湾晓镇等几个小产权社区均被中介人员告知，他们在小区都有2、3套房子，不过那会是06、07年上述小产权房入市之初，每平米才2000多元。
　　由于交通配套的升级，小产权房的价格也水涨船高，资料显示，市场好的时候该区域的小产权房甚至直逼万元每平米。乐居编辑探访得知，该区域的小产权房目前均价每平米6000多元，如果有诚意购买价格还可以商量，而部分户型不太好或者业主急于出售的二手房大概5000元/平米就可以买到。
　　虽然每平米6000多元的均价也不便宜，而且还要全款购买，但是和大产权房比起来，小产权的价格还是存在很大的价格优势。根据公开资料，和太玉园小产权房地理位置较近的在售大产权项目金隅花石匠目前均价15000元/平米，华业东方玫瑰均价14500元/平米。
　　价格优势给这些小产权社区带来了人气，除了一小部分回迁户，在这里购买小产权房的大部分是外来人口，其中还不乏发现商机的投资者。
　　太玉园当地居民告诉乐居编辑，太玉园分东西两个部分，东区一共43栋楼，西区46栋楼。西区是回迁房，大概70%的本地人，东区主要是外来人口购买，本地人也就20%左右。
　　而另一个发展较为成熟、入住率较高的祥和乐园同样以外来人为主，根据负责该社区业务的中介介绍，祥和乐园分南区、北区和中区三部分，一共2000多户，本村人连小区10%都不到，总共才300个人。
　　除了自住，中介表示该区域小产权房也不乏投资客的身影。月亮湾晓镇售楼人员告诉乐居编辑，目前该社区的新房也已经售完，还剩几十套在施工队的手上。但编辑发现整个小区入住率并不高，除了前面开盘的几栋楼有95%左右的入住率外，其他楼栋入住率不到10%。
　　该售楼人员向乐居编辑解释，“这是因为这里有很多投资客过来投资，有些人是整层整层的购买，有些人一下子就入手几十套，投资客不住这边，所以房子看起来空的比较多”。
　　编辑手记：实地探访通州、房山北京两个小产权房聚集地，所见之景和我没到现场时所想的有很大的出入。也许是和我探访的都是发展较为成熟的小产权社区有关，刚走进号称北京乃至全国最大的小产权社区太玉园时，我根本没法想象这是一片很长时间以来一直处于政策阴暗面的房子。周围热闹的各色商铺，便捷的交通，小区整齐的规划等等，这些小产权房社区其实和大产权房从外观上来说没有多大差别，经过长时间的发展，大部分发展成熟的小产权房其实已经是在以商品房的模式在运作。和周边动辄贵上一倍的大产权项目相比，再对比较为成熟的小区配套以及要便宜得多的物业、取暖费，小产权房受热捧其实是可以理解的。
　　在探访的过程中了解到，不同的小产权社区对于政策冷暖的感受程度不一样。像太玉园、祥和乐园、金鸽园等发展较为成熟的社区一般对政策动向反应淡定，“这么多人住着，反正是绝对不会被扒了”是他们的定心丸。而像月亮湾晓镇这样入住率比较低、现在还有新房在卖的社区，对于政策的感受则相对比较敏感，他们很多人都在盼着自己的房子能够“转正”，而等了那么多年，有时候也都开始麻木了。 探访过程中，月亮湾晓镇开发公司的一位员工说的一句“有卖才有买”让我有很大的触动，小产权房从一开始兴建到现在的遍地开花，其实政府监管缺失是对这种行为的默认和助长，现在部分小产权房已经发展成熟，如果清理手段只是简单粗暴的推土机，那这种表面的平静将会彻底被打破。无论如何，居住在小产权房里居民的底气或者是惶恐，其实都是对于政府作为的一种审视。