北京房价结构性下降4.8% 保障房拉低成交均价

山后

21世纪经济报道

　　14847元/平方米——这是2011年北京市房价调控目标。按照北京市此前承诺，今年房价要在这个基础上，实现“稳中有降”。

　　6月15日，北京市房协副秘书长陈志在搜房网“首届中国房地产家居电子商务高峰论坛”上表示，今年1-5月份，北京市新建普通住房成交均价14127元/平方米，比房价调控目标下降了720元/平方米，同比下降4.8%，全年能实现年度房价调控目标。

　　而值得注意的是，“新建普通住房”是指面积140平方米以下、除廉租房以外的所有住房，诸如经济适用房、限价房等保障性住房均被统计在内。

　　保障房的价格与商品房差距甚大，如此纳入房价统计，得出整体房价下降的数据，是否合理？

　　“结构性”下降

　　新建普通住房与新建普通商品住房两个概念，差了“商品”二字，内涵相去甚远。

　　新建普通商品房是指140平米以下的普通商品房，而新建普通住房则是包含了保障房在内的住宅。

　　2011年3月29日，北京市发布《2011年新建住房价格调控目标的通知》时，作为第一个提出房价“稳中有降”的城市，曾经一度受到舆论鼓励。

　　但是，6月14日，北京市通过北京市房协、北京市中介协会等机构发布2011年房价调控目标时，正式将新建普通住房这一概念，解释为包括140平米以下的商品房、限价商品房、限价房、经济适用房在内。

　　北京中原地产分析师张大伟表示，2011年前5个月，北京市成交保障房面积102万平方米，同比上升了53.7%；商品住宅销售面积为312万平方米，同比下降了29.8%。

　　保障房大规模入市和商品房成交面积下降，此消彼长之间，保障房占比已经悄然跃升到全部住房成交面积的30%。

　　而保障房和商品房之间的价差，一般在50%以上，其对住房成交均价的作用不容小视。

　　以北京市通州区珠江地产开发的保障房项目嘉华家园为例，其周边商品房成交均价为1.7万元/平方米，而该保障房项目配售价格仅为6000元/平方米。2011年6月初，该项目1294套保障房在4天之内配售完毕，超过了同区域房屋成交套数3个月总量。

　　如果将此项目的成交均价和套数纳入统计，通州新城核心区2011年6月份房价必然会降低到1万元/平方米的低价，而这样的房价是否对该区域的商品房房价具有指标意义？

　　对上述疑问，陈志向记者表示，肯定会拉低房价，但是保障房也属于住房类产品，没有理由不计入。

　　而据记者了解，如果将140平方米以上的住宅价格也纳入统计，则5月份北京市房价达到22218元/平方米，环比涨幅12.4%。

　　陈志则认为，140平米以上的房屋属于高端住房，已经脱离了普通住房需求，不应该纳入普通住房价格。

　　北京房价结构性下调的另一个原因是，商品房成交楼盘多是低价商品房和限价商品房，多处于偏远的郊区。

　　据搜房网统计数据，2011年5月份，北京大兴、通州、房山等郊区楼盘成交量占到全市总量的一半。

　　限购或有松动

　　一面是环比上涨12.4%，另一面是同比下降4.8%。两个迥然不同的数据背后，是房价统计范围的界定之惑。

　　陈志在6月14日的房价调控目标通报会上介绍，北京市商品房房价5月份环比出现大幅度上涨，是因为当月北京市高档楼盘成交比例较高。5月份，北京单价3万元/平方米以上的楼盘成交占所有商品房成交比例的13.3%。

　　值得注意的是，从5月份开始，北京市基本每个月都将举行一次由北京市房协等代表北京市住建委的部门召开的房价发布会，这个数据发布与北京市统计局发布口径不同，目标直指“新建普通住房价格”，以见证北京市完成2011年度房价调控稳中有降的目标。

　　据中国指数研究院发布数据，北京市5月份新建普通商品房价格环比上涨0.53%。虽然已经持续数月没有明显上涨，但是新建普通商品房房价也没有出现任何幅度的下降。

　　就在此时，关于房地产调控是否要继续严格执行的争议又再抬头。本报记者获悉，北京市官方对严厉的限购政策持有不同意见。

　　2011年前5个月，北京市商品房市场交易萎缩带来土地市场成交冷清，1-5月土地市场成交250亿元，同比2010年下降60%。

　　与此同时，北京市保障房项目开工达到了历史高峰，在建面积2590万平方米，需要投资600多亿元。

　　有知情人士向记者透露，北京市政府有部分观点主张继续坚持严厉的限购政策到年底，另一部分观点则主张适当放松限购等政策，最有可能的是将限购政策中的纳税证明期限由5年调整为2-3年。

　　此前，有媒体报道称，北京市今年底可能取消限购政策。

　　而陈志就此接受记者采访时则表示，严格的调控政策会执行下去，北京市将严格执行国家调控政策，抑制投机投资性购房需求。

志清

别放松，什么时候再降30%，相信我们中的一部分人就不用死等限价房了