超小户型大有市场 建“租得起”的公租房

山后

来源：中国建设报

目前，公租房的套型面积已明，确定每户40平方米左右为主。而此前一些城市公布的公租房套型则多为50平方米~60平方米。不久前，住房城乡建设部组织编制的公租房优秀设计方案显示，其中最小的套型不足34平方米。有人提出疑问：这类套型是否能满足期待租房群体的要求呢？

笔者认为，未来套内面积15平方米~21平方米的超小套型公租房，未来需求量将是很大的，各地政府和相关部门应给与足够的重视和支持。原因主要有以下两点：

一是目前期待租住公租房的中低收入群体、农民工和正求职、刚就业的年轻人，大部分是单身，不需要付高额租金租住34平方米及其以上的住房。二是企事业单位、科教单位、服务行业就业时间不久的白领，由于工资还不高，又租不起面积较大的住房。特别是北京等一线城市中，40平方米左右的一室旧房，租金也已经涨到每月3000元左右。

小套型亦能满足生活需要

此前，万科集团在西安万科城，推出了15平方米极小套型住宅商品房。2011年11月又有消息披露，万科迷你套型有望首先使用在北京回龙观金域华府公租房项目。据万科集团介绍，极小套型住宅是万科集团的创新产品，其概念来源于日本和香港的超小城市公寓，力求在极有限的空间内，通过巧妙室内设计、智能科技和多功能家具等手法，结合社区公共配套和物业服务实现舒适，时尚，方便的居住感受。

万科集团决策人的上述表态，使笔者产生共鸣，也证明超小套型公租房确有存在与发展的必要。下面的任务就是如何做出舒适、方便、耐久而租金低的超小套型公租房设计。

笔者认为，优秀的超小套型设计，应实现下列几个要点：

首先是面积虽小，卧室、卫生间、厨房、阳台和储藏空间不能少。建筑设计、室内设计、家具设计须密切配合，实现一体化，提高质量，降低成本。特别是在设计方案环节，不能只画套型平面，只算出套内建筑面积，只有画出组合体实例，才能算出套型建筑面积和使用率。

其次，关于超小套型的面积标准，也应有一个上下浮动的范围。目前万科推出的超小套型方案是15平方米、18平方米（套内建筑面积）。宜增加为12平方米、15平方米、18平方米、21平方米，四种套内建筑面积，形成系列，扩大适用范围。至于套型建筑面积，因为是个随着不同的组合体而改变的未知数，不能作为套型设计的面积标准。

卫生间方面，应采用整体式盒子卫生间。这种卫生间是用玻璃钢在工厂制造的，把坐便器、洗脸盆、淋浴设施连成一体，舒适、卫生、美观、安装快捷，价格低廉，日本上世纪80年代起已经广泛应用。我国近几年已陆续开始研发、生产，如箭牌、中宇、科逸等企业已推出自己的新产品方案。

厨房方面，则须有直接的自然采光、通风；必须设燃气灶、排油烟机、排烟道；必须设洗涤池、操作台和冰箱的位置；还必须在厨房与卧室之间设玻璃隔断和门，防止厨房的油烟等污染卧室空间。

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总体而言，公租房建设应走设计标准化的道路，为建造工业化创造条件。工业化生产能提高质量，提高效率，生产过程更节能环保，而且它所具备的标准化生产、大规模复制、现场组装的流程，大大减少了施工人员，堆积材料和建筑垃圾，并提高项目周转率，从而降低了建筑造价和公租房的租金。另外，应根据各地的具体情况，尽量利用可再生能源，例如太阳能热水系统、被动式太阳能采暖降温系统、太阳能光伏发电系统等。

按套内面积计算租金更合理

公租房能否直接按租用的套内建筑面积计算租金？笔者认为，只有这样才是合理的、公平的。

首先，套内建筑面积的差别可能很大，如有150平方米的，也有15平方米的；而他们的公摊面积如楼梯，走廊的宽度相差并不大，造成大套型的使用率较高，一般在85%左右；而超小套型的使用率大约在65%左右。

其次，公摊面积和套内面积的建造成本计算方式是不同的，且差别很大。套内的建造成本包括承重墙、隔墙、楼板、卫生间的洁具、厨房的灶具、卧室的家具、吊柜、顶柜、门窗、水暖电管线等。而公摊面积主要部分是套型宽度x中间走廊宽度的一半，建造成本只有楼板、吊顶棚以及顶棚中的水暖电管线。因而平均到每平方米的造价、走廊比套内少得多。而计算房租时，走廊每平方米的租金却和套内每平方米的租金相同，这是不合理的。

最后，目前我国有《建筑工程建筑面积计算规范》，而没有计算住宅公摊面积的规范，计算无章可循。算出的公摊面积，购房者也无法核对。公租房不是为赚钱而建的商品房，而是为低收入群体建设的保障房。因此，房租应按可丈量、可核算的套内建筑面积计算。套型建筑面积就是套内建筑面积。这样做可能成本回收年限长一些，增加的贷款利息可由首层商业高租金中补充，或由政府统筹解决。

（作者单位：北京三磊建筑设计公司）

■ 渠箴亮/文