房屋贷款--秘密

日泊云岭 · 发表于 2012-4-2 15:40:34

来源：天涯社区

本人在商业银行工作了七年(商业银行并不只是城市商业银行，工、农、中、建、光大、招商、广发等等都是)，主要负责贷款，现已离职，因为看不惯银行的种种黑幕，在这里就冒生命危险为大家讲一下房贷的注意事项，希望对各位准业主有所帮助。

一、银行的选择

1、一手房

如果你所购买的是一手房，即在开发商手中买过来的期房(是就未办理房地产权证的房子)，所能选择的贷款银行非常有限，因为受到开发商所开发的楼盘是否在哪家商业银行办理准入的限制，比如：A开发商所开发的B花园，在工行、建行已办理好楼盘的准入，那么你只能选择工行或建行，如果只有在工行准入，那么你只能唯一选择工行了，就要看开发商办理楼盘准入的情况而定。在这里就要注意了，建议准业主们在两家银行以上申请房屋按揭，因为受所谓的“贷款额度规模限制”，即使商业银行审批通过你的按揭申请，也未必能放款或即时放款，这样会影响到开发商交楼给你。

2、二手房

如果你所购买的房屋是二手房，即在个人或法人(非开发商，前手已办理好房地产权证的房子)，你可选择的贷款银行较多，你可去多家商业银行问问，是否接纳二手房贷款申请，条件如何，你可比较一下，哪个划算些，当然，你也可以向多家银行申请贷款，这个就需要你所购房屋的前手配合(技巧：你和前手谈，向多家银行申请的好处是哪家银行批复快，哪家放款先，你就在哪家办理贷款，这样前手自然得到尾款也快)。

二、银行贷款利息及费用

1.利率

银行的贷款以中国人民银行当时的存贷款利率基数所定，以自身管理层的决策定价，对基准利率上下浮动，一般浮动值在+-50%之间。比如：10年期的房贷，应参照中国人民银行5年期以上贷款年利率7.05%(2011年07月07日调整数据，具体的数据可上网查)，上浮指是的加码，下浮指打折，如上浮20%，实际年利率=五年期以上贷款7.05%×(1+20%)=8.46%。这个浮动值一般是由商业银行的总行类机构所定，很难有得讲价，这是要走多几家银行的原因所在，有时会相差好远，所要注意的是，我上面的例子是年利率，但有些银行是以月利率计算，所以你就要折算一下，月利率=年利率÷12，不要给数字迷糊了你。

2、费用

(1)一手房所需要的费用较少，其中包含律师见证费(或公证费)、贷款印花税、房管部门查档、抵押费、代办费。律师见证费就是你和银行所签贷款合同由第三方人来证明法律的真实性，一般计算方法是你的贷款额的0.1%~1%，这个你看你的口水了，你口水多到把银行淹了，那你肯定是最优惠的;贷款印花税这个不用说了，这个交国家的，5元钱，相信这个没人讲价;房管部门查档、抵押费这是当地房管部门的霸王条款，房管部门怎么收你就得怎么交，这个没得商量的;代办费用就是律师或其他人帮你和银行跑脚办理抵押登记手续的费用，这个有得商量的。如果还有其他费用，肯定是银行或是和银行有利益分成关系的了，这个地球人应该懂的吧。

(2)二手房所需承担的费用项目比较多，除了一手房的费用外，还有二手房评估、房屋按揭贷款保险、二次查档等。二手房评估一般是由银行指定的房产评估公司评估，这样才能通过房屋抵押手续，可商量的，最低可打3折，也要看当地情况，技巧是不要发票能更低些;房屋按揭贷款是银行的保障条款，说白了就是你的房屋因灾害或是倒塌之类的事故，银行没了抵押物，就找保险公司要钱，这个买了对自己也好，费用呢，可以商量，看你的关系和口水了;二次查档，还是房管部门的霸王餐，不说了;

(3)还有些附加费用，如理财费、按揭费、额度占用费，那银行的附加费用或是房产中介、销售公司无中生有的费用，这些费用的处理就见人见智了，有一点提醒大家的是，国家曾出台过一些什么文件，说房贷不能夹带理财产品一起销售的。