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北京保障房提速 资金缺口有增无减

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发表于 2011-1-22 14:59:00 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
《华夏时报》记者近日获悉,2011年北京保障房的目标是实现“两个60%”,即新开工和收购保障房20万套,占新开工住宅套数60%以上;公开配租配售保障房10万套,公租房占60%以上。

  “十二五”期间,北京计划建设收购各类保障房100万套,其中包括公租房30万套,限价房和经适房20万套,定向安置房50万套。今年北京两会,保障房建设提速成为代表们热议的话题。

莫慌!此次主力仍然在假摔? 套牢的股票很可能有救了! 3月股市很可能发生巨变? 拉锯战背后暗藏的资金动向!   不过,在多轮调控之下,房地产行业资金趋紧,而北京要实现上述宏伟目标,2011年对保障房的投资力度如何,这些资金又从何而来?

  对此,多位接受本报记者采访的专家均认为,2011年,北京保障房融资渠道将获得更大突破,比如加大银行信贷力度,发布REITS(房地产信托投资基金)计划,允许保险资金参与保障房建设等。

  5年投资3000亿元?

  与全国一样,北京建设保障房的资金缺口日益严重。那么,“十二五”期间北京保障房规划100万套,投入的资金总量究竟是多少呢?

  尽管政府没有直接给出答案,在“十二五”期间,北京将建设保障房100万套,解决400万困难群众的居住问题,但按照北京公布的最新数据,在“十一五”期间北京投入了1035亿建设保障房,解决35万户群众的住房问题。

  也就是说,过去北京投资1035亿建保障房,实际解决35万户住房问题,今后5年北京要解决100万户的住房问题,据此反推可知,如果北京完成上述保障房的任务,那么至少需要投资3000亿元以上。就此得出2011年,北京保障房的投资在600亿左右。

  为解决保障房建设的资金需求,住建部要求各地土地出让金中不低于10%的收益要用于保障房的建设。本报记者查阅北京土地整理储备中心的数据显示,截至2010年12月31日,北京土地市场2010年通过招拍挂共计出让276宗土地,成交金额1638.5亿元,创下历史新高。

  对此,北京财政局新闻发言人孟景伟1月15日纠正说,2010年北京土地收入完成1319.1亿元,比京土地整理储备中心的数据少300多亿元,而2010年北京从土地收入中拿出1190.74亿元,其中提取国有土地收益基金廉租房资金等政策性支出157.79亿元,占13.3%。

  “从土地出让金中提取廉租住房保障资金,是廉租房保障资金的主要来源。”据孟景伟披露,2010年北京从土地收入中提取41.06亿元用于包括廉租房在内的政策房建设,当年财政投入资金10.4亿元支持公租房建设。

  按照土地出让金中不低于10%的收益用于保障房建设估算,2011年土地出让金中用于保障房的资金为130亿元。然而,单凭土地出让金的增长来弥补保障房资金的缺口,这并不现实。

  以2010年来说,北京各类保障房完成投资525.4亿。不过,审计署的专项审计结果显示,以北京为代表的多个城市,未按照规定将土地出让金中30%专项用于保障房建设,或者比例更少。但如果按照30%的话,2011年土地出让金中用于保障房的资金接近400亿元。这显然为保障房提供了很大一笔资金。

  针对保障房建设的融资,财经评论员马光远认为,希望投资者可以更多元。如果按照2010年保障房资金构成的方式来计算,有机构为2011年加码的保障房建设算一笔账,给出的数据总量为4838亿,距离今年国家1000万套保障房投资1.3万亿的海量,资金需求缺口8162亿。

  就北京而言,保障房今年的缺口有多大呢?有人说200亿元,有人说400亿元,尽管算法不一样,但肯定的是,北京在2011年保障房的建设资金缺口也不小。事实上,“除了依靠银行信贷之外,可选择的余地并不多。”中原地产分析师张大伟建议,北京要创新融资渠道,多方解决保障房资金缺口。

  多路资金进场

  “支持保障房建设,是我行今年一项重要的业务。”1月20日,北京某国有银行人士告诉《华夏时报》记者,但尚不清楚2011年的具体指标。

  “从经济效益上考虑,商业银行对于保障房项目兴趣不大。”上述北京某国有银行人士告诉记者,相比于商业银行,包括信托资金也希望在保障房建设市场中寻找商机。“尽管保障房项目的整体收益只能做到6%—7%,但肯定是今年一个重要的业务领域。”西安信托总经理崔进才说,相比于其他类型的保障房,公租房的收益要稳定一些。

  不仅如此,民间资金也瞄上了公租房巨大的市场。据悉,日前一支以民间资本投资为主的保障房建设投资基金——建银精瑞公共租赁住房建设投资基金,得到全国工商联的认可和支持,已报送至发改委并抄报住建部。

  除此以外,北京市场化的金融支持体系也在逐步完善。在北京两会期间,北京金融工作局局长王红向指出,今年将继续推进公积金贷款、商业银行贷款、保险资金投资等融资方案,支持本市保障房建设融资。

  就公积金贷款来说,除直接发放建设贷款外,公积金贷款还开始被用于回购保障房,2010年北京涉及34个项目,贷款额度209.02亿元。“北京安排了150亿元公积金贷款投入保障房建设。”

  本报记者在采访中发现,尽管国家要求各地以土地出让金的一定比例投入到保障房建设中,但单靠这些有限的资金建设6亿平方米的保障房,地方的财力显得捉襟见肘。“各地财政的配套资金很难到位。”北京一位政府官员私下说,全国保障房的资金缺口越来越大,具体数据不好说,而北京也在其列。

  此外,北京的保险资金有望“投身”保障房建设领域。“不仅协调银行、北京住房公积金管理中心给予公租房资金支持,也在积极探索保险资金。”王红说,目前北京可投资于保障房的保险资金在300亿元至500亿元。

  不仅这些,在最近的中国地产金融年会上,北京住建委一位官员向本报记者表示,而今央行已释放出收紧信贷信号,因此北京正在考虑多方面融资,比如将保障房资产(廉租房和公租房)打包发行REITs.

  实际上,国务院早在2009年6月,已批准北京为REITs试点城市,但是当时推进的是“收益权质押加专项账户监管”保障房中的经济房开发贷款模式。但在2010年末因各种原因,REITs被一度叫停。

  “在房地产信贷趋紧之下,市场反而给了REITs创造发展的先决条件。”从事与房地产信托基金的全国工商联房地产商会副会长李晓东认为,现在REITs进公租房,相对来说市场比较好。

  显然,保障房建设骤然提速,催生了巨大的建设资金缺口。依据国家规划,今年全国保障房建设规模将达1000万套,预计投资总额1.3万亿,占全国房地产投资规模的20%。

  随后,央行、银监会等部门也表态,正在研究制定支持保障房建设的贷款政策,积极支持经济适用房、限价房、公租房、棚户区改造等。数据显示,截至2010年11月末,主要银行业金融机构经济适用房开发贷款余额751亿元,同比增长32%。

  “按照每套60平方米计算,保障房总量将达到6亿平方米,而2010年全国商品房成交量也就7亿到8亿平方米,足见保障房规模是相当大的。”中科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞如是估算。
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