海淀唐家岭公租房遇资金瓶颈

狂暴飞轮

中国房地产报

本报记者 张凤玲 北京报道

　　2012年全国两会到来之际，唐家岭——两年前全国政协委员曾亲自探访的北京市“蚁族”聚集地，因被正式确定为北京市的集体建设用地建公租房的首个试点项目，再次成为关注焦 点。

　　2月28日，本报记者来到位于北京市西北五环外的唐家岭看到，回迁房正在紧张施工，而规划建设公租房的地块却荒草丛生，毫无开工动静。

　　虽然早在2009年北京市就提出了唐家岭试建公租房的方案，如今又被国土资源部批准为集体土地建公租房试点项目，但目前仍难于开工的原因在于：公租房建设资金由谁支付尚未确定，且由于缺乏集体建设用地使用权可以出租、转让的明确法律界定，集体土地上所建的公租房是不是“小产权房”，也存在争议。

　　今年1月，北京市海淀区区长隋振江曾透露，唐家岭10万平方米的公租房最快将于2013年年底前竣工。但就目前情况来看，唐家岭公租房何时开工还不能确定，2013年年底前能否竣工更是个未知数。

　　“小产权房”争议

　　唐家岭，位于北京市西北五环外的西北旺镇，曾因“蚁族”聚集而闻名，公租房在唐家岭并不是一个新名词。

　　“早在2009年拆迁时，就打算在集体土地上试建公租房。”唐家岭整体改造指挥部一工作人员表示，建设规划是在回迁房的南北方向，预留产业用地建设公租房。

　　2010年，北京市国土资源局牵头编制了在集体土地上建设公租房的试点方案，并上报给国土资源部。

　　至2012年1月，在全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史正式披露，允许地方试点集体建设用地建设公租房。其中，北京、上海已获批准。随后，唐家岭正式曝出已被北京市确定为集体土地建公租房的首个试点项目。

　　“唐家岭公租房前期的规划已经出来了，但还没有纳入我们的开工议程。”前述唐家岭整体改造指挥部工作人员表示。

　　据了解，2012年北京市海淀区的公租房任务是，要开工建设7000套公租房、配租7000套公租房。但海淀区的土地资源非常紧张，为确保公租房双“7000”目标的实现，海淀区将唐家岭作为利用村集体建设用地自建公租房的试点项目。

　　但让唐家岭人心里没底的是，未来在集体土地上建的公租房是不是“小产权房”？受不受法律保护？

　　“在集体土地上建设公租房不就是‘小产权房’吗？”北京市国土资源局海淀分局一工作人员反问记者。

　　“‘小产权房’是没有经过批准的，而公租房是经过政府部门批准的。”清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明如此解释。

　　“但租和售没有本质的差别，只是时间长短的问题。在城市里买的大产权房，你说你买房有所有权，但仅仅是房子的所有权。拿到的另一个证是土地使用权证，70年的使用期。事实上你花300万元也罢，花500万元也罢，买到的都是70年的住宅宅基地的使用权。这和租差不多。”蔡继明说。

　　“清理‘小产权房’是2012年国土资源部的工作重点，在集体土地上所建的公租房是不是‘小产权房’，高层还存在一定的分歧。”北京市国土资源局一内部人士告诉记者。

　　国土资源部曾于2011年5月12日发文，严令禁止在集体土地上建设公租房，然而到2011年底，又允许在集体土地上开展公租房建设试点。国土资源部的态度转变，让唐家岭人存在“集体土地上建的公租房是不是‘小产权房’、会不会受到法律保护”的疑问，而不敢贸然开工建设。

　　建房资金尚无着落

　　此外，从2009年的北京市试建方案中的“公租房”变为2012年1月国土资源部试点所要求的“公租房”，涉及到资金投入、分配机制、利益平衡等各方面更为复杂的问题，新的试点方案的编制实施也变得愈发复杂。

　　更为重要的是，虽然土地问题解决了，但公租房的建设资金谁来解决？

　　据了解，北京的土地拆迁成本至少为3000元/平方米，建筑成本和房屋设备设施安装成本、税费和贷款利息的成本约为3000元/平方米，两项相加，政府直接投入建设公租房的成本至少为6000元/平方米。如果采取唐家岭模式，可以减少融资成本和拆迁成本。这样一来，一方面可解决地方政府的资金压力，另一方面能顺利地完成保障房任务。

　　“因为不需要经过拆迁和土地审批等程序，所以减少了很多工序。如果正常建设的话，一般建第一层和地下室的速度大约须10天左右。不管盖多高，如果资金准时到账，今年下半年如果能够开工，还是可以如约竣工的。”据一位业内人士测算，唐家岭自建约10万平方米的公租房，按容积率2.3计算，所需建设资金约为2.1亿元。

　　“目前，唐家岭公租房的资金还未到位，所以还没有任何进展。”西北旺镇政府一位工作人员表示，虽然属于村民自建公租房，但由于前期资金压力过大，所以还是希望引进社会资本来参与，比如吸引企业以入股形式参与公租房建设等。

　　“2亿元的建设资金，如果全部由村民自己来筹集，不现实。”该工作人员说。