北京自住房合同纳入监管范围 政府将出台专属规范文本

山后

北京日报

自住房购房合同行文应保证不出现无效的“霸王条款”；开发商也应为刚需购房人说清合同条款内容。政府则请来专家为合同把关，同时出台专属于自住房的购房合同示范文本。记者13日从市住建委和市住保办了解到，自住型商品房合同将纳入监管范围，政府将出手对合同文本进行规范，以防购房人吃亏。
　　业内人士分析，这将有效避免“霸王条款”出现，还有望扭转开发商始终强势的“行规”。
　　同是退房 赔偿金额差五倍
　　近期，一个自住房项目因为合同条款问题，引发了市住建委负责人的关注。按照这份合同，购房人需要将契税交给开发商代缴，这些钱要在开发商手里无息存放两年。其结果必然是开发商受益而购房人吃亏。
　　与此同时，市住保办专家决策组的法律专家也在对本市自住型商品房的购房合同进行评估。
　　“对于购房人来说，重要的是平等。现在的合同中约定，因购房人原因退房需赔偿总房款的5%，而因开发商原因，退房仅需赔偿1%。”一位法律专家说，这种“差五倍”的霸王条款毫无道理。“要么都1%，要么都5%，这才是对等。”
　　13日上午，一场研讨会在市住建委办公楼内召开，专门针对自住型商品房的“霸王条款”。
　　“自住型商品房不同于普通商品房，有政府提供住房保障的功能，所以，政府要对开发商行使监管职责。”市住保办专家组成员、对外经济贸易大学法学院副教授郑雅方说。
　　“购房合同条款里的不合理，就是行规。”头发有些花白的市住保办专家组成员、中央财经大学教授易成栋一直在研读合同，并在一张空白A4纸上不停记录着内容。他说，合同中很多条款，都应该是开发商和购房人双方协商的。
　　市住建委一位法律顾问也建议，开发商提供的格式合同中，有些条款虽然被开发商写进了合同，但在法律判决中，通常会对这些“霸王条款”进行无效认定。“政府应该监管这些无效条款，以及会在现实中影响到老百姓住房保障福利的条款。”
　　自住房合同将严于商品房
　　此前，市工商局、市住建委曾经联合推出房地产交易示范性文本。然而，记者从一位从事房地产业超过20年的开发商相关负责人处了解到，大多数开发商会在示范文本中“添枝加叶”，由此逃避一些自己应负的责任。
　　“最大限度缩小企业责任，这确实是行规。”这位开发商负责人并不避讳这个问题。
　　目前，市住建委官网已经公布了商品房现房、预售的合同示范文本。而据市住保办相关负责人说，本市已经联合多位法律、法务专家，就起草自住房购房合同示范文本进行讨论。专属于自住房的合同范本条款会更加严谨。
　　这是由自住型商品房的特性决定的。自住型商品房由开发商承建，价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上缴财政。
　　截至6月底，全市自住型商品房共推出46个项目。在启动选房的31个项目中，有2.9万套实现了销售。已经进入销售环节的自住房项目，仅剩1142套未售出。
　　“好事就要做到位”
　　市住保办相关负责人说，市住保办将牵头建立合同评估制度，让合同和老百姓见面之前就先被“捉虫”。
　　“开发商在领取预售许可之前，有几个月的时间可以制订合同。我们会建议开发商把合同事先提交给市住保办专家组，请专家评估后，出具修改意见，再由住保办反馈给企业。”这位负责人说。
　　而郑雅方建议，开发商草拟购房合同时，首先要经过严格的法律论证。“开发商与取得购房资格的老百姓是平等主体，要在双方合意的情况下，才能签署合同。”她说。
　　来自物业管理、住宅质量管理等部门的负责人，也对未来的自住房合同条款，提出了一些更清晰的建议。
　　“如果说这些合同条款的措辞还得用言语补充解释，那就应该在合同中直接标注清楚，让老百姓看得明明白白。”一位业务处室负责人说。
　　从2013年启动供地开始，自住房的管理体系一直在完善过程中。市住建委已经倾注了大量精力监管自住房的施工质量、户型结构等细节内容，同时，也在进一步细化对自住房“全生命周期”的监管。“从申请、提交审核，到摇号、购房，再到后续的持有、交易，每个环节我们都在推进更精细化的管理。”市住建委相关负责人说。
　　“自住房是纳入住房保障体系的新型房源，我们的原则是，好事就要做到位。”他说。