多部委密集发力保障房

山后

经济参考网
　　近期，包括国土部、发改委、财政部等与保障房建设相关的部委，纷纷出台针对性政策，发力于2012年保障房建设。业内分析认为，2012年的保障房供应将分流商品房8%至10%的购买需求。多部委此番密集表态，显示了中央关于保障房建设的决心。对地方政府而言，仍然面临着如何拓展融资渠道和灵活供应土地的考验。

　　声音 多部委近期密集表态

　　22日，住建部表示在保障房质量安全上将逐步落实质量监管责任，推行参建单位负责人和项目负责人责任终身制。住建部将开展以保障房建设质量为重点的安全检查，把保障房工程质量管理纳入对各地督察、约谈和问责范围。对出现质量问题的一查到底。

　　住建部同时称，为缓解保障房资金压力，中央将继续加大资金补助力度，2012年中央补助资金不低于2011年1526亿元的标准。而此前，住建部曾表示正在研究扩大公积金援建保障房试点。

　　21日，国土部在《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房的情况》新闻发布会上强调，今年保障性住房棚户区改造住房和中小户型普通商品住房用地不低于总量的70%。保障性安居工程用地依然实行计划指标单列，由国土部安排计划指标。

　　国土部要求，除已经试点的北京、上海以外，将按照相关限定条件，继续在其他地方开展利用集体建设用地建设公租房的试点工作。各级国土资源主管部门将确保做好以保障房为重点的城乡住房供地和监管工作。

　　20日，发改委下发《关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知》。文件称，2012年是保障房在建工作量最大的一年，也是开工、竣工、分配、管理任务并重的一年，要求各级发展改革部门把保障性安居工程建设工作摆在突出重要位置。

　　发改委强调2012年中央进一步加大了资金支持力度，地方政府也要加大资金筹措力度，确保保障房年度建设任务完成。地方发展改革委则要配合住建、财政、金融等部门做好建设资金平衡工作，协调落实政府财政性资金、企业债券、金融机构贷款等方面资金，确保保障性安居工程年度建设任务的完成。

　　2月6日，财政部下发通知，要求地方拓宽保障房资金来源渠道，加大保障性安居工程投入力度，不留资金缺口。财政部提出，个人住房房产税征收试点地区取得的房产税收入将专项用于保障性安居工程。要求各级财政部门根据2012年住房保障目标责任书中确定的任务，严格按照规定的资金来源渠道落实资金，并具体分解落实到各类保障性安居工程项目。

　　措施 多省市建立投融资平台

　　国务院办公厅在《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》明确了土地供应、财政投入、企业融资、信贷、税费减免等支持政策。

　　住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤22日表示，资金和土地落实是保障性安居工程建设的基础条件。2012年中央补助资金不低于2011年1526亿元的标准。目前，国家发展改革委会同住房城乡建设部已经下拨421亿元。

　　中国房产信息集团分析人士刘志杰告诉《经济参考报》记者，2012年中央财政关于保障房的预算规模虽有扩大、但仍然难以承担主要资金需求。“由于各地财政状况不同，差异将会很大，保障房建设中最大、最重要的来源还是社会资金。”

　　业界普遍认为的是，资金来源是保障房建设一大瓶颈。事实上，从2011年开始，各地方政府已经先后开始着手解决资金问题。

　　2011年，北京市国资委代表市政府作为投资中心出资人，北京市财政直接以货币形式出资100亿元作为注册资本金，成立了“保障性住房建设投资中心”。投资中心通过财政拨款、公积金贷款、银行贷款、债券等金融工具，经营保障房投融资、建设、收购、租赁。

　　公开数据显示，2011年北京市新开工建设、收购各类保障性住房23万套，超额完成全年20万套任务，创历史新高；竣工10万套，比2010年翻一番。平台成立且发挥作用后，为确保其可持续运营，北京市财政将定期注入资本金，对保障房建投中心进行增资。

　　此外，作为广东两大保障房建设试点城市之一的广州市，同样表示正在创新保障机制和工作方法突破保障房建设瓶颈。据悉，广州市政府已批准组建保障房投融资公司，通过市场化运作方式，统一组织实施市本级主导的保障性住房的投资、融资和建设，并争取在2012年一季度前组建保障房融资平台公司。

　　据不完全统计，截至目前已经先后有湖北、河南、云南、黑龙江、陕西、吉林、甘肃等省份成立了省级保障性住房投融资平台，以解决保障房建设的融资问题。

　　刘志杰告诉记者，2011年1000万套保障性安居工程的投资超过1.3万亿元，其中5000亿元资金由中央、省、市、县各级政府来筹集，另外8000多亿元建设资金则推向了社会和企业。“当前地方政府融资平台的债务已经超过10万亿元，如果无偿划拨保障房用地，以及将土地出让金10%用于保障房建设，将使不堪重负的地方政府举步维艰。”刘志杰说，未来保障房建设重点仍将在中央、地方政府、企业三者之间博弈，政策执行力度及实效性有待进一步观察。

　　隐忧 资金配套压力将更为严峻

　　中原地产告诉《经济参考报》记者，2012年的保障房供应将分流商品房8%至10%的购买需求，保障房建设也是本轮调控能够初见成效的重要原因之一。

　　在多部委纷纷表态力推保障房建设的背后，一些地方隐现保障房建设开工量下调。据住建部称，2012年全国保障房开工量从2011年的1000万套，减至700万套，降幅为30%。

　　从各地情况来看，广州、深圳、上海、北京等一线城市，及包括天津、武汉、成都在内众多的二三线城市公布的2012年保障房开工量与去年相比，均有明显下滑。

　　记者了解到，虽然明年保障房新开工数量虽然有所下调，但整体在建规模仍然很大。这对资金、土地、管理等都提出了一定的挑战。

　　据测算，明年实际在建工程量有1800万套左右，媒体援引一位参加全国保障房座谈会知情人士的观点认为，明年保障房资金压力可能会攀升到1.8万亿至2万亿元之间。

　　然而，对地方政府来说，则要面对房地产相关税收、土地出让收入下滑的现实。财政部14日发布数据显示，2011年全国税收总收入完成89720.31亿元，比上年增加16509.52亿元，同比增长22.6%。不过，房地产相关的部分税种增速下滑明显。其中，房地产营业税、契税收入比上年增速分别回落17.5个、30个百分点。

　　中国人民大学教授安体富告诉记者，与房地产相关的税收收入规模相比，楼市调控下地方政府土地出让金收入下滑对地方财政收入影响更大。

　　2011年5月财政部和住建部发文要求各地严格按照土地出让净收益的10%计提保障房建设资金。但由于土地市场低迷，相当一部分热点城市土地出让金收入下滑。数据显示，2011年全年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中住宅类用地12666.8亿元，同比减少23%。

　　中国房地产学会副会长陈国强此前接受记者采访时表示，今年保障房新开工数量虽然有所下调，但实际的年度在建规模以及竣工规模会超以往年份，相对应的对资金的需求也会创历史纪录。与2011年相比，2012年的保障房建设在资金配套上的压力将更为严峻。此外，部分地方保障房建设过程中的质量管理以及建成后的分配等环节也暴露出一些问题，有待进一步采取措施加以解决。

山后

700万套保障房投资缺口难补 今年需1.4万亿

21世纪经济报道

　　2月27日，接近住建部的人士透露，今年中央下达的保障房补助资金将在去年的1526亿元基础上加码至2000亿元，这意味着2010年以来中央用于保障房领域的财政资金补助三年实现了三级跳，2010年这一数字仅为800亿元。

　　不过，与去年高达1.3万亿的保障房投资额相比，来自中央的财政资金贡献度不足15%。在房地产市场萧条一片，卖地乏力的当下，令地方政府揪心的，恰是2012年“计划开工700万套以上，基本建成500万套以上”背后庞大的保障房资金缺口。

　　去年11月，一位人民银行的权威人士向本报记者透露，“我们测算了一下，五年3600万套保障性住房资金需求量在5.2万亿左右，特别是2011年和2012年，要拿出1.3万亿和1.4万亿。这将是又一个四万亿政府项目。”当时就有部委提出了保障房投资计划减速调整的方案。

　　去年银行信贷不足二成

　　2012年全国保障房开工目标从2011年的1000万套缩减至700万套，折射出保障房建设更趋于理性，但仍然面临一大现实挑战——资金和土地资源问题。

　　前述接近央行的人士曾经算过一笔账，“以2011年建设保障性住房需资金1.3万亿元计算，所需资金占当年全年7.47万亿新增人民币贷款的17.4%，这种规模巨大的新增资金需求会加剧当前资金的供需矛盾。”

　　按照住房城乡建设部住房保障司副司长张学勤给出的数据，去年保障性安居工程实际开工1043万套，基本建成432万套，提前超额完成了开工建设1000万套的任务；为完成这一目标，当年全国保障房建设完成投资近1.3万亿元。

　　这1.3万亿天量资金到底从哪里来，目前尚是一笔难清的账。公开数据显示，1.3万亿当中，来自中央财政的补助资金1526亿元，占比仅11.7%。

　　银行资金一直被认为是保障房投资的主要资金来源。然而2月15日央行《2011年第四季度货币政策执行报告》显示，尽管保障房投资增速明显，但来自商业银行的贷款不足二成。

　　截至2011 年年末，全国保障性住房开发贷款余额3409 亿元，占全部房产开发贷款余额的12.5%，全年累计增加1751 亿元，占同期房产开发贷款新增额的50.1%，比年初提高31.7个百分点。

　　“这1751亿元当中，主要是国开行和四大行贡献的。”2月27日，一位股份行公司业务部主管告诉记者，尽管各家银行对保障房表态积极，但保障房尤其是公租房和廉租房“低收益”和“高风险”并存是不争的事实。

　　根据国开行披露的信息，2011年全年该行新增保障性安居工程贷款1095亿元，在同业中占比60%以上。

　　谁来填补700万套保障房的投资缺口？

　　除却中央财政补助的1526亿和银行保障房开发贷款1751亿外，1.3万亿保障房投资中的75%需要地方政府想法子，即承担9723亿元的筹资任务。

　　“目前硬性的规定，是要求地方政府至少每年拿出10%的土地出让收益用于保障房建设。”上述股份行人士透露，2010年，地方政府卖地总收入在2.7万亿元左右，那么至少拿出2700亿元用于保障房投资。

　　然而，这与9700亿元的口子相比，仍远远不够。

　　张学勤也表示，有关部门出台了政策措施，各地通过增加省级财政补助、安排中央代发地方政府债券资金、提高土地出让收益提取比例、安排财政超收收入、组建投融资平台等方式，多渠道增加投入。

　　再来一个1.3万亿？

　　作为保障房投资的典型样本，重庆市市长黄奇帆此前推出的“三年之内4000万平方米公租房”计划已经遭到了现实的阻力。

　　2月27日，接近重庆住建委的人士向本报记者透露，尽管重庆市2011年计划开工1350万平方米公租房建设，但实际完成计划仅为800万平方米，完成率不及六成；今年开工目标有可能下调至600万平方米。

　　相较于可供出售的经济适用房和棚户区改造，公租房和廉租房被普遍认为在融资难度上要大于前两者，而重庆保障房强力推行的便是此种

　　“公租房模式”，融资难题是摆在黄奇帆面前的现实问题。

　　一年前的“两会”上，黄奇帆曾算过一笔账，重庆市3年建设4000万平方米公租房，总投资需要1100亿元左右，其中财政投入约300亿元。市政府拿出3万多亩的城市储备地，以成本的概念注入到公租房建设中，再加上国家专项补助、地方财政拨款等，可以保证300亿元的投入一步到位。

　　另外所需的800亿元投资则通过社会融资解决。然而，据上述人士透露，2011年重庆公租房建设开发贷款占全部融资来源的比例仅仅10%。

　　“银行的配套资金不一定超过10%，不过重庆市政府也通过引入社保基金、保险公司和发行债券等方式加大社会融资力度。”上述人士告诉记者，2011年7月份，社保基金曾向重庆市提供了一笔高达45亿元的信托贷款，专项用于公租房建设。该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。

　　重庆并非孤例。“2012年，保障房同时在建项目绝对量应该超过了1500万套。”2月27日，某国有大行公司业务部负责人如是告诉记者，2011年开工1000万套，建成的只有432万套，今年这一目标已经提高到了500万套。

　　“要想五年内建设3600万套保障房，使保障房覆盖率达到20%，五年累计需投入资金得5万亿到5.2万亿。”上述接近央行的人士也告诉记者，根据央行相关部门的测算，2011和2012年是投资高峰期，开工、在建、竣工的保障房均为五年中最高。“未来五年的前两年年度资金需求将达约1.3万亿到1.4万亿元，之后三年每年约0.8万亿元。”他分析。

　　高华证券最新研报认为，住建部称去年1000万套保障房的相关投资为1.3万亿元，这一整体投资规模乍看上去相当庞大，但这是2-3年建设周期之中的总投资，而非2011年一年所需投资。

　　“2011年建设投资应该是当年在建房的投资，主要是2010年开工项目在2011年时的推进成本(因为当年新开工数主要集中于下半年)。”据高华测算，2011年在建总数为405万套/季度，对应的成本约为6880亿元。其预计今年全年开工数为700 万套，再加上2011年延续至今的项目，估算所需总投资额接近9770亿元。

　　接近国开行的人士透露，作为保障房投资的主要支持者，今年该行新增保障性安居工程专项贷款目标目前初定为1000亿元。