保障房标准化实施在即 前期指导性推广无强制性

山后

经济观察报·蓝筹地产
　　保障房要建成什么样？该如何建设？

　　住房和城乡建设部曾组织过一次保障房规划设计展，各地报送上40多个保障房设计方案，但要从中评最佳方案，却让中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫直摇头，“乏善可陈”。刘东卫表示，一直在说保障房缺乏顶层设计，而设计和建设的各类技术标准，就应该是“顶层设计”的内容之一。缺乏规划和统一标准会造成保障房设计不合理，建筑质量差等诸多隐患。为此，住建部不得不开始对保障房设计、建设施工管理、监理等诸环节，进行技术标准化编制。

　　本报获悉，目前该工作已近完工，而率先公布并征求意见的则正是刚刚结束公示的《公共租赁住房优秀设计方案》。

　　对于住建部而言，保障房标准化施工，更意味着一场不可错过的住宅产业化革命。

　　标准隐忧

　　2月13日至2月19日，上述《方案》公开征集意见。按照计划，反馈意见经收集修改之后，《方案》将进入全国推广实施阶段。这一时间安排，恰好与2012年的保障房建设周期吻合。

　　依照保障房建设的进度安排，各地会在4月底前完成保障房的用地审批。5月份将是今年新一批保障房集中开工的第一个月。而在《方案》公示并最后修改完成的时间里，则正是各地同步进行项目的规划设计和报批工作的时间。刘东卫希望，这能让《方案》的实施赶上2012年的保障房建设。

　　“我们已经浪费了太多资源。”刘东卫称，作为国家强制推动的一项大型工程，在过去两年时间里，其实际建设过程却是各地自行其政，而最终的产品也是五花八门，水平参差不齐，“原因是我们对要建什么样的房子没有经验，没有通盘考虑”。

　　从第一步设计方案开始，一切问题都暴露出来了，几乎没几家建筑设计单位有保障房的设计经验。此前，房地产行业多年的高速增长与保障房并无多大关系，在此期间业务不断的各地建筑设计单位，也多将目光放在利润回报丰厚的商品住宅。

　　但保障房的设计显然与商品房大有差别。面积限制，便是其中最重要的一点。根据国务院的要求，公租房的建筑面积在60平方米以内，且应以40平方米为主。这样的硬性要求，意味着保障房的设计思路与商品房的截然不同，需要在极为有限的面积内实现基本功能和良好的舒适度。

　　没有多少设计师有这样的经验，不合理的设计因此也就在所难免。2011年9月，深圳发生了保障房申购者因不满保障房使用面积过低而拒签事件，当时交付的许多保障房实际面积使用率甚至不足70%，一些户型主卧室甚至只能摆下单人床。这显然只能归因于项目低劣的设计质量。

　　2011年由住建部组织的中国首届保障性住房设计竞赛上，诸多参赛作品也将建筑设计的问题集中暴露出来。“套型功能空间设计不合理、浪费面积”便被大赛专家组列为逐项问题之首。“一些设计方案甚至没去考虑住户的储藏空间问题，连衣柜的摆放空间都没留出。”一位大赛评委对本报表示。

　　一些方案不惜突破面积限制以实现功能完整，“面积甚至超过了90平方米”。另一些方案则打起了“偷面积”的主意，设计了大进深阳台，通过增加层高加设夹层等。“这显然与保障房建设的发展方向是不吻合的。”前述评委称。

　　上述问题都因保障房建设的急迫性，只能边上项目边解决。据本报了解，早在2011年初，住建部便依据国务院要求，开始了保障房建设各项标准和技术方案的编制工作。本次公示的《方案》就有26家单位参与编制，形成了7大类共23种方案，套型面积大都在40平方米上下。

　　不过，据接近住建部的人士称，最初上报的设计方案有上百种，“经过了三轮筛选以及反复修改”。按照住建部计划，《方案》暂时还仅是以指导性文件的方式在各地推广，并不带有强制性。

　　产业化远景

　　在住建系统专家的考虑中，上述《方案》或许还能带来住宅产业标准化的推进，并进一步解决保障房建设的成本控制、后期维护等等问题。“十几年后，保障房里的管道可能会出现老化需要更换的问题，如果3600万套保障房都是按照一个标准设计建造的话，更换是很容易的。”前述接近住建部的人士告诉本报，这就是住宅产业化，从本义来讲就是要实现住宅的工业化生产和供应，标准化则是一个前提。

　　尽管中国在上世纪60年代初便已制定了“建筑统一模数制”，80年代又制定了《建筑模数协调统一标准》，对于工业和民用建筑的标准化、工业化起到了积极推进作用。但由于长期以来建筑与部品模数难以协调，严重阻碍了住宅部品标准化、通用化、工厂化的进程。

　　2011年首届保障性住房设计竞赛上，很多设计方案便暴露出缺乏标准化、模数化的意识。“尤其厨房、卫生间的设计有欠考虑，存在厨房、卫生间规格尺寸凌乱的现象，为住户二次装修埋下了伏笔，成为了住宅产业化发展的拦路虎。”评审委员会上报住建部的报告中这样描述。

　　上述人士称，住宅产业化的市场竞争力在于低价，这需要形成规模之后才能体现出来，但商品房建设追求个性化的设计，差异化的竞争本身对标准化进程是排斥的，在商品房建设为主的市场里，想要推广住宅产业化非常困难，不过保障房建设为住宅产业化的推进提供了一个机会。“从国外经验来看，由政府主导的住房建设是推动整个国家住宅产业化技术发展的大好时机与平台。”上述评审委员会的报告称。在保障房建设过程中，政府可以直接操控，示范效应大，也便于推广，而在借此机会培育起住宅产业，并形成规模之后，产业化本身的低成本优势便足以对商品房建设产生吸引。

　　据记者掌握的情况，《方案》本身，就包含有住宅产业化的一些考虑。在一些建筑专家的眼里，住宅产业化应该从建筑设计标准化开始，不仅可以带来设计费用的大幅降低，还能就此为部品部件通用化、工厂化打好基础。