北京：开发商投资保障房动力加大

山后

北京商报

限购执行一年以来，商品房销售持续下滑，而保障房销售却不愁卖。

在去年的住宅市场中，保障房成交占比大幅上升。保障房在新建普通住宅市场的成交占比由2010年的21%上涨到36%。记者从北京市房地产交易管理网了解到，去年北京共有33个保障房项目入市成交。

“保障房固定收益的优势已经明显显露出来。”一位开发商向记者表示。

2月10日，大兴区采育镇F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地顺利成交，该宗地内的居住用途建筑面积全部用于建设“回迁安置房”。该宗地出让地价限定为9.136亿元（含土地开发建设补偿费8.64亿元），居住用途房价挂牌起始价为人民币9000元/平方米，房价竞价阶梯为人民币20元/建筑平方米，竞买保证金为人民币2.7亿元。

按照最终房价9000元/平方米的价格计算，该项目的平均楼面价仅为3645.7元/平方米，平均项目建安成本在2500-3000元/平方米左右，加上部分税费及财务成本，开发商的利润空间并不大。看似开发商的利润空间并不大，只有1000元/平方米左右，但是在目前的市场情况下，由于可以定向销售，固定投资回报对于开发商显得弥足珍贵。

记者了解到，目前在大兴采育镇区域的成交价在9500元/平方米左右，如阳光绿景嘉园签约均价为9120元/平方米。而该块土地在2010年4月16日成交时的土地价格为4503元/平方米，因此对比两块土地的回报率而言，保障房的投资回报率高于经营性地块。

“我在冷泉买的保障房价格为8000元/平方米，而目前附近的位置比我们这个项目好的一个商品房项目价格却在9000多元/平方米，而两者的地价却相差1000多元/平方米，两者的利润基本差不多，而保障房现在销售一空，而那个商品房却销售不畅。”一位购房者向记者表示。

北京中原市场研究部分析目前的土地市场认为，由于新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工也成为房产商无奈的应对。根据国土部公布的数据，截至2011年10月，全国未开工的住宅用地共计16.5万公顷，未竣工的住宅用地35.5万公顷。这些已供应但未及时开发的土地，由于数量巨大，将对一级市场土地的公开出让形成压力。粗略计算，如果按照前10个月全国16.5万公顷的未开工住宅用地以及1.5的容积率计算，约将带来24.75亿平方米的住宅供应。按照目前的销售速度，未来存量的土地还需要30个月以上的时间来消化。北京、上海等一线城市的住宅库存量都有明显上涨。

目前开发商大部分能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，全国楼市行业已经入冬，在这种情况下，现金为王，使得土地市场冷清。