物业企业与居委会的关系（一）

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　我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。

　　《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。

　　我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。

　　由于物业管理在我国是一个新兴的行业 ,是社区管理的重要组成部分 ,关系到千家万户的切身利益 ,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体 ,如何协调和理顺这几者之间的法律关系 ,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面 ,乃是摆在我们面前的重要课题。

　　然而，在物业管理中 ，出现了业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间 ,职能交叉 ；物业公司与居民委员会之间 ,多头管理 。上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此 ,有必要理顺物业管理法律关系 ,以形成各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力 ,共创和谐的物业管理局面。

　　一、当前物业管理法律关系中存在的问题
　　应该说 ,当前物业管理的实际运作总体上是好的 ,一些小区做法较为规范 ,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加 ,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见 ,行政管理工作人员工作较为努力 ,充分发挥了指导、协调的作用 ,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位 ,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。当然 ,毋庸讳言 ,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。

　　归纳起来 ,这些不良现象主要表现为以下几方面 :

　　(一 )、在业主、业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘。

　　首先 ,存在于业主与物业公司之间的法律关系 ,主要体现为业主直接享受物业公司所提供的服务上。有些业主抱怨 ,物业公司说话不算数 ,作出的承诺不兑现 ,环境差、噪音大、管理乱、报修难 ,投诉难 ；有的小区门口门卫形同虚设 ,小偷可以长驱直入 ,以至居户被撬 ,自行车、摩托车甚至是汽车被盗 ；有的小区雇佣退休工人看楼护院 ,臂缠袖章 ,坐在楼道前 ,实为聋子耳朵 ,无济于事 ；有的小区公用楼梯、庭院、道路、绿地无人清扫 ,下水道堵塞、污水横流、臭气熏天而又无人问津 ；但物业公司的代表则提出 ,部分业主素质差、不自觉、不遵守业主公约 ,不讲公共卫生 ,随地倒垃圾 ,随便破坏绿地 ,有的小区居民竟在草坪上种起了瓜果蔬菜 ,还有的业主毁坏建筑物的承重结构进行违法装修、违章搭建 ,严重影响房屋质量和其他居民的安全 ,而物业公司却缺乏相应的制约手段 ,往往是通知了、警告了 ,一些业主又偷偷摸摸进行了违法装修 ,其结果也往往是违法装修、违章搭建一日 ,而要拆除则要耗费数月。可见 ,在业主与物业公司之间 ,矛盾突出。这种突出矛盾的反映 ,主要体现于收费问题上 ,许多业主不断抱怨物业公司收费没有什么依据和标准 ,价格高 ,乱收费 ；而物业公司则满腹委屈 ,因为现在最大的问题就是收费难 ,物业公司已经到“入不敷出”的艰难境地 ,倘让物业公司真正走向市场 ,靠收取管理费来维持生存 ,其后果是不堪设想的。业主代表强烈反映物业公司对业主委员会不重视、不信任 ,视业主委员会为物业公司的一大障碍 ,处处不合作 ；而物业公司则普遍抱怨，许多业主常拒交管理费与租金 ,直接威胁物业公司的生存。可见 ,在业主与物业公司、业主委员会与物管企业之间 ,矛盾较为突出 ,关系较为紧张 ,倘不理顺解决 ,不利于物业管理的良性发展与企业的健康运作。

　　(二)、在业主委员会与居民委员会之间 ,职能交叉。

　　由于业主委员会委员本人 ,既是物业的“业主” ,又是小区的“居民”,在业主委员会与居民委员会之间 ,难免出现职能交叉的情形 ,如何协调这二者之间的关系 ,是摆在我们面前的崭新课题。在多次业主委员会主任会议与居民委员会主任会议上 ,代表们普遍反映 ,在业主委员会与居民委员会之间 ,要么互不理睬 ,关系疏远 ；要么过于密切 ,融为一体 ,甚至居民委员会的主任直接兼任业委会的主任 ,导致二者职能混淆。有的代表甚至鲜明提出 ,业主委员会没有存在的必要 ,对于业委会的工作 ,应由居民委员会直接来处理。

　　(三)、在居民委员会与物业公司的关系上 ,多头管理。

　　对于一些设立了居民委员会的小区来说 ,有的小区居民委员会与物业公司关系处理得较好 ,基本上形成了业主委员会自治管理、物业公司专业管理和居民委员会监督协调的有效监督制约机制 ,通过物业公司抓硬件 ,居民委员会抓软件 ,互相支持 ,各司其职 ,使该小区成为本市物业管理的优秀住宅小区 ；而有的小区 ,在此关系的处理上 ,矛盾较为突出 ,这主要表现为 :一是有些居委会 ,对物业公司的管理工作不支持 ,不配合 ,甚至与物业公司作对 ,导致物业公司工作的开展非常困难 ;二是有些小区的物业公司对居民委员会不理睬 ,擅作主张 ,从而对整个社区的管理带来障碍。比如有的小区内存在超生现象，物业公司不向居委会报告，对居委会的检查也不配合;三是部分小区物业公司与居民委员会的“多头管理”现象严重。由于历史原因 ,老的居住小区普遍存在着物业公司与居委会管理职能交叉的现象 ,如小区绿化、治安、清洁卫生、停车管理等 ,影响了小区管理的统一性、协调性 ,不利于物业管理专业化的进程 ;四是居民委员会和物业公司对于小区内的一些收费项目、“创收措施”,争相管理 ;对于难点工作 ,相互推诿 ,这就导致了小区内的一些死角、乱角无人管理的局面。当然 ,对于一些新建商品房住宅小区 ,由于尚未成立居民委员会 ,故不存在“多头管理”、“职能交叉”问题。

　　综上所述 ,在物业公司、业主、业主委员会、居民委员会和行政主管部门之间 ,关系尚未完全理顺 ,职能交叉、职能混淆、相互掣肘、执法不力的情形大量存在 , 因此 ,有必要反思我国现行物业管理体制的弊端 ,克服可能发生的流弊 ,以期构筑我国新型的物业管理法律体系。

　　二、当前物业管理法律关系中存在问题的成因

　　通过上文的论述 ,我们知道 ,在业主、业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘 ;居民委员会与业主委员会之间 ,职能混淆 ；物业公司与居民委员会之间 ,职能交叉 。上述状况 ,严重影响了小区物业管理的良性运转 ,不利于现代物业管理法律关系的成功构建。

　　我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状况 ,已有的相关规定散布于宪法、民法通则、合同法、土地管理法、城市房地产管理法等文件中 ,尽管 1994年国务院建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》,作为指导我国物业管理的权威性文件 ,但是条文太粗 ,过于简单 ;而在地方性立法方面 ,深圳、北京、上海、厦门等地相继制定了相关地方性法规。

　　直到2003年6月8日国务院制定了《物业管理条例》，从根本上解决了立法上的不足，应该说，我们现行的这些法规总体上是好的 ,但在实施中也产生了一系列问题 ,产生这些问题的主要症结之一 ,就是由于实际操作上所致。我国的物业管理是舶来品，其基本原则是参照市场化机制高度发达的香港、欧美国家制定的，与我国市场经济的发展进程固然遥相呼应，但忽略了我国长期以来在城市基层依托社区居委会管理居民公共事务的基本国情，因此，在基层操作中，在同一区域或交叉区域出现了两个能代表居民或称业主（在居民区内具有自己房屋产权的居民就叫做业主，在房改已接近尾声的历史背景下，“居民”与“业主”的身份重叠性越来越高）利益的自治组织，而且两个自治组织之间没有任何法律关系，在具体工作中发生矛盾冲突实属难免;比如《物业管理条例》第十四条规定：“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会”。第二十条规定： “住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议”。既然是“应当告知” ,那么倘若不告知呢 ?这样的“业主大会或者业主代表大会”所作出的决议是否有效 ?条例未有规定。可见 ,《物业管理条例》的有些措施不配套 ,也无相关的罚则保障 ,从而引发了现实中物业管理法律关系某种程度混乱的情况。综上所述 ,由于深受传统计划经济物业管理模式的影响 ,加之现行立法的先天不足 ,以及居民素质的影响 ,造成了我国目前物业管理法律关系不甚和谐的现状。

　　

山后

学习了！感谢分享

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不用谢，我在一个老旧小区做物业。跟居委会打交道比较多。听居委会人讲，现在北京市比较重视居委会社区管理，对业主委员会不太鼓励。

步军

物业管理条例是为了明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。

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个人见解:
        业主……  系指在小区内持有  法定房屋(含商铺、地下车库、人防设施等)产权和相应土地使用权的  权属所有人(或法人)。即小区物权的主人。
        业主享有小区内涉及法定 物权、由物权衍生的各种用益物权的利益。
        居民……系指在小区内居住的家庭人员，居民不涉及房屋土地权属问题。
        业主可以是居民，但居民不一定是业主，公租房、私人租房中间的居住人员都可以是居民。居民不涉及 物权 权属权益问题。
         居委会  系   对小区居住居民的  社会管理(不涉及物权)。系政府与居住人员管理沟通的最末端机构。
        业委会  系  由持有小区  物权的  所有人(或法人)依据物权法及相关法规，一般小区即按所有人人数，根据法规各个阶段的程序启动 选举 成立业委会。由业委会 制定小区 物权 及 衍生的各种权益的  管理 规则，代表业主 对各种 固定资产管理做出重大决策;   对  区内固定资产 进行管理服务的企业  重大问题进行监管。
         物业服务有限公司  是一个纯粹 服务性质的企业。是一个不涉及任何  小区物权的 经济实体单位。
             对小区按照相关规范进行服务。

           理顺   业主、业委会、居委会、居民、物业服务有限公司 五方面的定义法定关系，认识就不一样了。就会跳出误区。
           现实中  喧宾夺主  浑水摸鱼   变通控制小区物权 获取利益的 物业公司不在少数，但绝不是法理他们 理所应该。
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物业服务企业其实也是由建委政府部门管理的，它对物业企业也有一定的考核机制，其实质也是为提高物业服务企业服务水平，保证社区设备设施工安全运行，居民安居乐业。物业服务企业既要为居民服务，也要保证生存。而根据我对居委会的了解，政府通过居委会加强社区管理越来越严格，为做好社区工作，完成各项任务，他们也是经常加班加点的。象许多地方老旧小区，由于产权单位破产，物业无法生存撤出，都是由居委会接管的，而费用是由政府部门托底的。而我们单位北边是一高档小区，也有业委会，七、八年时间，物业费涨了好几回，停车位售价，从8万涨到了20万。但人家物业也和我们物业一样听从居委会管理，没听说业委会象咱们山后网上这样作用这么大。

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         物业公司系企业  ，  是一个  商业经营  活动的  法定主体  ，其依据   政府行业 管理游戏规则 予以经验。
       没有任何 政府职能。没服务  辖区中的任何 物权。
       居委会  系政府对划定居住区、厂矿、机关区域范围
内的居民进行社会行政活动服务管理的  基础机构，非企业，不涉及物权和经营。
       业委会、物业是改革开放过程中的新生事物，过去没有业委会和物业存在，旧制度过渡到新制度 不完善的问题，政府托底正常。
        业委会的职责物权法 赋予的。
        能不能担负物权法赋予的 权益，是业委会成员的能力水平。
        业委会不是 锅碗瓢盆都管的  老婆婆。主要是监管 小区物权等重大事宜的最终决策、监管。 责任重大，难度很高，做好很不容易。
       物权法  从法律上认定了“私人资产”，业委会从机制上保障了小区私人财产(房产)的自主管理形式。
       管好管不好是  具体人员水平、素质、能力问题了。