关于车位，网上看到的，给大家参考

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房地产企业车库、车位、地下停车场产权之争？

一、地上、地下停车位权属规定

依据法规：《物权法》（2007年10月1日起施行）第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

二、人防工程非战时做车库或车位，所有权的归属

依据《人民防空法》规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但国家可以在战时征用人防工程。”

人防工程车位的投资人究竟是谁？

对于非战时目前存在两种说法：

1、业主是投资人说，如果人防车库建设成本做公配分摊入可售成本，则地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人；

2、开发商是投资人说，因人防的建议投入是开发商直接投资的；

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三、司法案例对地下车库、车位产权归属，法院的判决结果也不尽相同

1、南京市鼓楼区星汉城市花园案例——地下车库产权归业主共有：

2003年11月，南京市鼓楼区法院做出全国首例判决----星汉城市花园的地下车库归业主共有。这是法院对车库权利归属问题作出的一个典型判决。星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。
   
开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。
   
2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

对于此案判决结果，司法界也有很大争议：

混淆概念一：土地使用权和地下空间开发权：在南京市鼓楼区人民法院的判决中，其中一个非常重要的理由是该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，开发商不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。这里法院忽视了非常重要的一点是小区地下车位是建设在该小区的地下，其利用的不是小区土地上方已有的空间，而是在地下开挖的空间，地下车位正如地上房屋一样，都是发展商经过投资建造形成的，不同的只是存置于地上与地下。因此，地下车位与地上的房屋一样存在所有权，所有权在未转让前都属于项目的投资人，即属于发展商。全体业主取得的土地使用权包括的范围仅仅是地上空间部分权利，也就是计算建筑面积，影响容积率，决定土地出让金金额的部分。而地下车位是不计入建筑面积，也与容积率无关。

混淆概念二：公共配套设施和共有配套设施：地下车位是整个小区或整个商务区的公共配套设施这一点没错，但是这仅仅决定了其使用性质。共同配套设施，只要其没有计入房屋公摊面积、开发商没有承诺赠予全体业主，其所有权就可以是开发商或第三人的，这一点最明显的例子就是小区内建设的学校和邮局，两者都是小区的公共配套设施，但学校及邮局的产权却显然不属于全体业主共有。因此，此种简单地将共同配套设施等同于共有配套设施的观点，在法律上是没有依据的。

概念混淆三：计入成本核算＝拥有所有权：一种观点认为地下车位的建造成本已经计入商品房开发成本，因此，该车位权属应归全体业主共有。这种用经济学上的成本计算来决定法律意义上的权属归属的做法，是需要探讨的。实际上，商品的价格构成的成本计算与所有权转移无关，例如生产汽车的生产线的建设成本必然要计入汽车价格，但显然汽车生产线的产权并不属于购买该种汽车的全体消费者共有。在一个交易完成后，该项交易中商品的成本还可以因企业管理策略等的变化而调整，而此种调整并不改变商品所有权归属的结果。

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2、青岛市南法院太平洋中心工程案例——地下车库产权归业主共有

地下有两层车库，约189个车位，业主们原本每月向物业交400元便可停车。2003年底，开发商竟突然开始“外卖”车位，6平方米售价8万元！原来，开发商青岛四和房地产发展有限公司已于2003年1月拿到了市国土资源和房屋管理局为地下车库核发的产权证。
   
第一战　业主向市南法院提起诉讼，要求撤销该产权证。2004年8月，一审判决：因核发的产权证没有车库的具体位置，造成产权证有重大瑕疵而撤销该证。当年 10月 28日，开发商对车库重新登记后，市国土资源和房屋管理局再次为其发证。
   
第二战　2005年3月，9名业主以“地下车库不是土地上的建筑物不该发证”为由，联名将市国土资源和房屋管理局告上法庭（开发商为第三人） 2005年 8月，市南法院审理后认为，开发商申请发证的地下车库也是“土地上”的建筑物，驳回业主请求
   
第三战　业主上诉至市中院。市中院认为“青岛太平洋中心工程”项目，除了本案争议的停车场外，并未建有其他停车场所。换言之，作为配套设施和唯一的停车场，应归所有业主使用。据此，法院判决撤销产权证，业主赢了官司。
详情如下：2004年2月，青岛五四广场附近太平洋中心的9名业主联名向青岛市市南区人民法院提起诉讼，要求撤销小区停车位的产权证。2004年8月，青岛市市南区人民法院作出一审判决，判决认为：青岛市国土资源和房屋管理局发给青岛市四和房地产公司的产权证没有标注车库的具体位置，属于重大瑕疵，因此撤销了开发商的产权证。

然而仅仅过了一个月，开发商就标注了红线图，重新对地下车库申请登记。于是，2004年10月28日，开发商四和房产公司又取得了地下车库的房产证。重新拿到房产证的开发商又开始销售车位，太平洋中心的业主们感到十分气愤，他们认为，地下车库不是地上的建筑物，房产部门不应当发放房产证。于是，9名业主再次提起了诉讼。2005年3月，青岛市市南区人民法院第二次开庭审理，然而，这次的判决，业主们却输了。“法院认为，这个地下车库也是地上建筑物，属于地上的房屋，所以应当颁发产权证。” （解释：地上的“上”字是法律意义的“上”，而不仅仅是地理空间的“上”）

对于这样的判决，太平洋中心的业主们不能接受，上诉至青岛市中级人民法院。业主们主张，车库是小区的配套设施，应当归全体业主所有。开发商却认为，地下停车场的整体建筑面积，并没有分摊到整个小区的公摊面积中去，车库是自己投资的，根据“谁投入，谁收益”的原则，自己应当对地下停车位享有权益。
   
2005年12月5日，市中院终审撤消了市南法院的判决，青岛市中级人民法院对此案作出判决。判决认定，本案所争议的停车场是属于小区的配套设施，应当归全体业主使用，撤销青岛市国土资源和房屋管理局为开发商核发的房屋产权证。

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3、北京华展公寓业主案例——开发商胜诉，业主败诉

将开发商——北京北辰创新高科技有限公司(下称北辰创新)告上了法院。

天津赵某认为，地下车库应当为全体业主共有，开发商无权出售车位，由此提起诉讼要求开发商为自己提供车位。

法院经审理认为，依据物权法，地下车库的归属应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。本案中，被告开发商通过出售的方式约定小区地下车库车位的归属符合法律规定。

并且，在双方签订的补充协议中，原告赵某明确表示不购买小区地下车库的车位，因此对原告的诉讼请求不予支持。

4、北京市海淀太月园小区案例——
   
2005年2月2日，北京市海淀区太月园小区正式成立业主委员会，该小区共有住户1900多户，共有停车位800多个，地上和地下停车场各占一半，许多业主向业主委员会反映小区停车难的问题。经查，发现太月园小区的开发商早就取得了小区地下停车场的产权。在业主们和开发商的几次交锋中，一些疑点出现了：根据太月园小区业主提供的资料显示：小区的地下车库并没有交纳相应的土地使用权出让金。也就是说，开发商在没有交纳车库的土地使用权出让金的情况下，却取得了土地的使用权，相应地获得了车库的产权证。然而，随着事情的一步步发展，太月园小区的业主们还发现了一个更令他们吃惊的问题，那就是开发商竟然也取得了小区人民防空工程(简称人防工程)的产权证！

2005年12月，太月园小区业委会的5位业主，就开发商获得的土地使用证问题，到北京市建委反映情况，并向北京市政府提出行政复议。而北京市政府的复议决定认为：房地产公司取得《土地使用证》符合相关法律。5位业主对此表示不服，于2006年先后向北京市第一中级人民法院、北京市第二中级人民法院提起行政诉讼，但是均被法院驳回。随后，太月园小区业主将地下车库产权纠纷案经北京市人民检察院抗诉，上诉至北京市高级人民法院，高院已于2007年5月28日开庭审理此案。

2007年7月16日，北京市高级人民法院作出终审裁定：撤销北京市第一中级人民法院(2006)一中行初字第921号行政裁定，将本案交由北京市第一中级人民法院继续审理，上诉费由北京市政府承担。最终，业主也同样赢了车位官司。

另外，因为物业公司收费不合理、财务公开不透明等原因，业主委员会代表业主行使权力，将物业公司告上法庭。2009年6月19日法院判决，同样支持了业主要求辞退代表开发商利益的太月物业管理有限责任公司的诉讼请求，要求老物业公司于判决生效七日内把物业管理权利交给业主委员会新聘的物业公司。

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产权问题总结：

【1】地下车车库，合同明确约定所有权

与其它可销售的开发产品处理方式相同。

【2】地下车车库，合同明确约定使用权

出售使用权，按照出租不动产处理，需要计算营业税等

【3】如合同没有明确约定

如果在商品房买卖合同中没有明确约定，则产权属于全体业主所有，但由物业公司统一管理，则按照出租不动产处理。

占道停车位

占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

对应的占地面积可以作为基础设施费，分别计入普通住宅、非普通住宅和非住宅项目的基础设施费

租金收入一般由物业公司按月收入，统一计算缴纳营业税。

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四、各地对地下车库、车位是否缴纳房产税规定

1、辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复

辽地税函[2011]183号

同意自2011年1月1日起，暂免征收我省人防部门收取的、已纳入财政预算管理的平战结合工程的房产税。

2、山东省地方税务局关于房产税有关政策规定的公告

2013年10月14日 山东省地方税务局公告2013年第4号

对出租的房产，凡有与之配套的相对独立的机器设备及露天停车、仓储等用地的，其租金部分，可由当地主管地方税务机关核准，在计税租金中予以扣除。

3、天津市地方税务局关于地下停车场【位】等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知      

津地税地【2012】16号   

（1）对房地产开发企业长期(不低于20年)出租的地下停车场(位)，视同不动产销售，不征收房产税；对停车场(位)的实际使用人征收或免征房产税，凡实际使用人为应税单位的，车位价值应并入房产原值征收房产税，凡实际使用人为免税单位或个人的，免征房产税。
　　
（2）对房地产开发企业、物业公司定期收取车位租金的地下停车场(位)，按已出租车位房产原值征收房产税。
　　
（3）未使用、未出租的地下停车场(位)属于房地产开发企业的待售商品，不征收房产税。

唯心逍遥

freetina 发表于 2014-9-19 14:42
产权问题总结：

【1】地下车车库，合同明确约定所有权

北京华展公寓业主案例——开发商胜诉，业主败诉
法院经审理认为，依据物权法，地下车库的归属应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。本案中，被告开发商通过出售的方式约定小区地下车库车位的归属符合法律规定。
并且，在双方签订的补充协议中，原告赵某明确表示不购买小区地下车库的车位，因此对原告的诉讼请求不予支持。
这里应该就是有合同或者补充协议里注明了“地下车库需要另外通过出售的方式取得”，业主才败诉了

步军

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