大手笔进军不动产 百亿险资“集结”北京保障房

山后

来源：上海证券报

去年12月，本报率先披露了“国内保险巨头拟与一地方土地储备中心合作，以债权投资方式参与政府土地储备项目”的消息。随着相关债权投资计划的上报，这一涉及数百亿资金的大项目终于浮出水面。

　　按照知情人士的说法，项目的主体是北京保障房，参与团队声势浩大——集结了太保、国寿、平安、人保、华泰、泰康、太平等国内7家保险资产管理公司。项目共分两期，首期有望于4月底启动。这将是去年9月《保险资金投资不动产暂行办法》出台后，保险资金进军不动产的最大项目。

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　　据一家参与该项目的保险资产管理公司人士透露，项目分两期，首期将于4月底启动，两期共涉及金额约七八百亿元。该项目为保险公司与北京市政府合作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。

　　保险资金参与此次北京保障房项目的具体方式为：由上述7家保险资产管理公司通过发行债权计划把百亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，主要指保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等准备，而不参与后期二级市场开发。

　　资金来源为：上述7家保险资产管理公司以及愿意认购债权计划的其他保险公司。额度分配的原则是：根据7家保险资产管理公司的公司资产规模来按比例分配，7家保险资产管理公司拿到额度后，再分配给保险业其他公司。这一债权投资计划的期限是7年。

　　“按规定，我们最多只能认购这个计划的60%，其余40%必须分配给同业机构。”据某保险资产管理公司相关人士透露，“该项目将分7个债权计划上报，也就是说虽然条款合同都一样，但7家保险资产管理公司各报各的文件，各走各的流程。”

　　“严格意义上来说，我们并没有真正参与保障房开发，而是给土地储备中心提供了一个土地前期整理的融资渠道。”至于还款来源，上述人士透露称，是土地出让后的收入。“因为是政府项目，还款有保证，风险较小。”

　　收益率下浮之论

　　自去年《保险资金投资不动产暂行办法》出台后，具有公益性、长期性、稳定性等特点的保障房成了保险资金投资不动产的重要“出口”。

　　既然是公益项目，那利润目标必然不同于商业地产投资。作为《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的最大手笔的项目，业界对其收益率的关注度不言而喻。

　　知情人士向本报透露称，收益率是由保监会牵头统一谈的，最后谈下来的结果是“在五年期贷款利率的基础上下浮11%，按季结息付息”，而非此前有媒体报道的“在存款利率基础上下浮”。

　　“虽然收益率不算高，但仍在我们可接受范围内。至少要比投资国债收益高。”上述人士坦言，以北京市土地储备作为担保，有政府的资信作为后盾，风险在可控范围内。

　　诚然，对于保险资金来说，赚取高额利润并不是目的，追求资金的规模效应，讲求长期和稳定的收益来源才是保险资金投资保障房的初衷。

　　除保障房外，保险资金投资不动产的另一大出口就是养老产业，泰康、国寿、合众等都在计划投资高级养老社区。另外，保险巨头在商务楼项目储备上也表现出时不我待的迫切感。在近一年来北京、上海等地核心商务区地块投标现场，保险公司身影频现。

　　业内人士认为，保险公司开始扎堆拿地，一方面是因为去年相关政策开闸后，险资投资不动产“名正言顺”；另一方面，保险公司对国内经济前景长期看好，而且目前进入时机不错，房地产调控政策使得房价趋于稳定。

　　此外，随着保险公司业务规模的不断扩大，保费增速加快，新增资金不断增多，保险资金运用压力较为严峻，进入收益稳定的保障房、养老产业以及商业不动产市场，亦是一个不错的选择。