限价房利润之衡 中铁建长阳国际城尾房难入市

山后

长阳国际城项目的利润率目前还没有核算出来，但他表示肯定是非常低的水平，甚至可能不挣钱。

　　观点地产网 见习编辑 周文静 “认购现场非常的火爆，到来的人数远远超过我们的预期，”长阳国际城项目的代理销售商世联地产的工作人员告诉观点地产新媒体。

　　4月17日，北京首个中小套型普通限价商品房--中铁·长阳国际城首期1594套全部完成选房认购，比预售方案公布的选房时间提前3天结束。中铁建表示，均价1.25万元每平方米，比周边楼价低至低5000元。在此前的摇号中，有9011人参与，而具有优先认购的家庭有7260户。

　　虽然长阳国际城推出即受到热捧，但对其开发商中铁建来讲，这样的状况并没有给他们带来更多的兴奋和安慰，原因则是与之前预测的高达15%的资金回报率相比，这些已售楼盘实际为公司带来的净利不过5%，更让其担忧的是，除了已经销售的部分外，长阳国际城还有800套尾盘目前无法入市。

　　800尾房无法销售

　　4月15日，北京首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目长阳国际城开售，引来各方关注。根据北京市房地产交易管理网显示，项目01及08地块已获得预售许可证，全盘销售均价为12500元/㎡，价格上下浮动范围在600元/㎡之内。

　　17日10点左右，长阳国际城项目最后一个购房者完成了认购选房。仅3天时间，北京首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目——长阳国际城项目的1594套房源销售一空。

　　虽然认购数量显示该楼盘已经售罄，但开发商相关负责人表示，不排除经过审核后，有些购房人因资格不够，不能买房，从而再次出现待售房源的可能。

　　资料显示，长阳国际城位于房山区长阳镇长周路与长阳大街(长杨路)交汇西北角，临近京石高速，紧邻城铁房山线长阳站。项目总用地面积约16.6万平米，其中建设用地面积约16.65万平米，总建筑面积28.66万平方米。户型以80到90平米为主，兼具120平米的住宅。

　　所谓“限房价、竞地价”，就是在拍地之初即对项目的销售均价进行限制，开发企业通过竞地价，取得土地开发权。2010年5月，中国铁建房地产集团有限公司通过这一模式拍下房山区长阳镇起步区6号地，“长阳国际城”成为北京首个“限房价、竞地价”项目。

　　事实上，根据北京市房地产交易管理网发布的预售方案显示，该项目的规划住宅户数为2394套，而此次推出房源为01和08地块的1594套，还有02地块的800套未售。

　　面对长阳国际城一经推出就供不应求的情况，开发商为何不讲剩余的800套楼盘全部推出？根据查询的预售方案上显示，02地块暂不具备销售条件。

　　然而有知情人士向观点地产新媒体透露，事实上，项目的02地块也是具备销售条件的，从之前施工现场的考察来看，整个项目是同时开工的，其施工进程也一样。

　　该人士称，房山区有意通过区政府收购这800套房源用于政府内部销售或分配给招商引资进来的企业，所以不发预售证。

　　随后，观点地产新媒体就此事向开发商中铁建方面进行求证，但中铁建方面并未给出具体回复。

　　而有北京业内人士就此表示，对于带有政策性的房子，分配环节是最容易出问题的。时下兴建的保障性住房的分配的确是一件令人头疼的事情。

　　意料之外的利润率

　　其实，除了800套房源无故不能获取销售许可证之外，另一个让开发商最为头疼的或许是将在此项目上分毫无收。

　　之前，参与了限价房推进的北京住建委相关负责人曾表示，限价房低于普通商品房的那部分钱，从地价和开发商利润中出，但只要开工不拖沓，开发商会有盈余。

　　事实上，在拿地之时，中铁建曾自己算了一笔帐，当时预测该项目销售利润率约为10%，并不算太高，但是看好项目的资金投资回报。

　　按中铁建当时的计算，该项目投入一万块能赚800元左右，相对6095元的地价投入大概会有15%的资金收益。按计划在拿地6个月后开盘预售，以一年计算的话资金投资收益率可达30%，而这也是吸引中铁建参与此项目最重要的原因之一。

　　虽然此前中铁建的计算结果看起来很是诱人，但从项目最新的销售情况来看，情况并不如想象中顺利。

　　据一位接近中铁建的人士透露，尽管价格比周边项目低5000元左右，但因在三天之内就完成销售，使得资金回流可以十分迅速，对公司来说是非常有利的。

　　然而一个意向不到的状况是，长阳国际城的预售许可证是近期才拿到的，比开发商预期时间延迟了四个月，此外因调控而出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》政策，要求楼盘预售资金必须转入监管账号专款专用，不能直接回到开发商手中。

　　以上突如其来的种种因素导致长阳国际城项目的资金回流速度变慢。上述人士称，“这使得企业资金成本增加，降低了资金回报率。”

　　长阳国际城项目的利润率目前还没有核算出来，但他表示肯定是非常低的水平，甚至可能不挣钱。

　　显然，这都是中铁建预料之外的事情了。