房租的北京速度：10年涨幅146%

沙粒

经济观察报
　　房租的北京速度：10年涨幅146%
　　经济观察报 记者 胡芳洁 2009年以来，北京房价总体急速上涨，高企的房价，已经使得众多后来进入北京的年轻人失去了购买房产的机会。而本来应该更具包容性的租赁市场，因为租金的上涨，情况也在变得更为严酷。
　　北京房租是在奥运以后才开始快速上涨的，而在此之前，基本上每年的上涨幅度都不超过5%。全市平均租金从2004年的1723元/月/套，上涨到了今年3月的4238元/月/套，涨幅达到146%。
　　涨价
　　从2007年7月开始，大学毕业的小雅开始了租房生活。至今近6年过去了，房租的上涨，成为每一年必须面对的事件之一。
　　2007年7月，小雅和几个同学一起合租了东四环附近的一套一居室，价格1200元/月。2008年、2009年续签租约时，房租每年都会上涨400元，上涨幅度分别达到33%、25%。
　　到了2010年7月，房东又要涨价400元，小雅和同学放弃了续租，于是继续找房。这次因熟人介绍，她们在东四环附近，租下了一套两居室，到2011年，这套房子的租金为2600元/月。2012年7月，房东因家事收回了这套房子，这次再找房，小雅发现市场已经大不一样。附近的两居室租金已经达到4000元/月，而且房源紧俏，经常和中介公司约了去看房，结果房还没看，就已经被租出去了。
　　最后，小雅和两个同学合租了一套东二环的三居室，因为房屋建成的年代较早，且楼层不是很好，最后以4500元/月成交。
　　以小雅2007年至今所租的房屋为例，一居室、两居室，2个人合租分摊房租，三居室3人合租分摊房租，这样每个人所要承担的房租从2007年的600元/月，到2012年1500元/月，5年上涨了150%。
　　这是北京租赁市场中一个非常普遍的情况。从2004年至今10年来，这是北京租赁市场变化的一个缩影。
　　早在2004年，北京央立行房地产经纪有限公司发布了一份当年的北京二手房市场年度分析报告，其中提到当年一居室、两居室、三居室的平均租金分别是1415元/月、1711元/月、2032元/月，取其中间值，可以匡算出，北京市2004年房租平均值为1723元/月。
　　伟业我爱我家控股集团副总裁胡景晖也表示，北京房租是在奥运以后才开始快速上涨的，而在此之前，基本上每年的上涨幅度都不超过5%。
　　根据我爱我家公布的数据，2006年，北京租金均价是1862元/月/套。对比上述2004年的租金情况，变化并不大。
　　到了2007年，租金出现了明显增长，全市租金均价达到2249元/套/月，但是这一趋势在2008年全球金融危机后，得到了缓解，2009年，租金均价是下降的，同比降幅4.17%。
　　北京租赁市场的狂欢真正到来是2010年。根据链家地产的数据，2010年，北京租金均价同比上涨18%，此后，2011年、2012年，同比涨幅分别达到15%、14%。到了今年3月，全市租金均价已经达到了4238元/月/套(按每平米租金均价55.77元、套均面积76平方米估算)。
　　更直观的来看，全市平均租金从2006年的1862元/月/套，上涨到了4238元/月/套，涨幅达到128%。
　　目前北京市租赁市场的总体成交规模，根据链家地产的2012年租赁市场年报，其估算北京租赁成交规模是100万~150万套之间。而胡景晖表示，目前总成交规模约为120万套。
　　而根据中大恒基2007年公布的数据，2007年北京总成交套数估算为48.94万套，2006年为45.13万套。
　　胡景晖表示，2006年之前几年的总成交套数没有太大变化，估计在50万套左右，而2007年以后按平均每年增长10万套计算，到2012年超过100万套。
　　按此逻辑估算，2004年至2007年，每年租赁成交套数为50万套，2008年至2013年，平均每年增长10万套，分别是60万套~110万套。
　　这样计算得出十年来北京市租房者所支付的总租金金额约为2053亿元。
　　根据链家地产的数据，早在2010年，全市总出租套数就达到100万套左右，这一估算结果是相对保守的，实际金额应该会超过2053亿元。
　　趋势
　　从目前的市场状况来看，租房者所面临的租金压力并不会得到有效缓解。
　　为了缓解租金压力，众多租房者选择合租或者到近郊区租房，但是这两种方式，都在面临非常现实的挑战。
　　“2011年60平方米以下的两个面积档位的租金涨幅超过15%。而2012年90平方米以上户型租金涨幅最高。”链家地产在其2012年租赁市场报告中表示。此外，2012年近郊区四个主要租赁城区租金同比涨幅高达15.6%，而2011年涨幅仅为5.3%。
　　在影响价格的供求关系方面，北京租赁市场房源一直处于供不应求的局面。今年4月北京楼市调控细则公布以后，使得新增租赁房源出现增加，即便如此，目前租赁房源供需比依然在1:3的水平。
　　根据第六次全国人口普查的数据，2010年北京常住人口668.1万户。被调查的样本家庭中，通过市场行为租房占总户数的32.7%，按此比例，相当于总家庭数中，217.8万户需要通过市场行为租房。这一比例仅次于上海，需求压力居全国第二。
　　“每年新增的外来人口，加限购政策，是租金上涨的重要因素。”胡景晖说。限购使得部分能买房的家庭，无法卖房，而进入租赁市场。
　　2011年和2012年，北京新增外来人口分别达到37.5万人、31.6万人。这些新增外来人口绝大部分要通过租赁市场来满足居住需求。而根据链家的统计，自2010年限购以来，购房者中首次置业和换房的比例在90%以上，投资者的退场，也使得每年的新增交易房源，难以释放到租赁市场。
　　根据我爱我家的统计数据，2009年至2012年，新增租赁房源同比涨幅是，44%、57%、-47%、-36%，而同期新增租赁客户的同比涨幅则高达237%、233%、64%、34%。供应的增长，远不及需求的增长。
　　“市场上还有大量的俗称‘黑灯房’的空置房屋，投资不转化为出租。”胡景晖表示，这些本来应该可以供应到租赁市场的房源，没有发挥作用。
　　如果通过水电费等指标来判断房屋空置不准的话，直接看市场上二手房交易中的毛坯房的比重，应该会更客观。胡景晖表示，毛坯房以前占二手房交易的比重能达到7%~8%，现在这一比例下降了，也有5%左右。
　　按目前北京500多万套的存量房规模计算，空置房屋规模将达到20万-30万套。
　　尽管租金在上涨，但现实是，北京的房价上涨是超过租金上涨的。以2012年3月这一时间点的每平方米平均租金49.7元、二手房均价22233元来计算，出租收益率只有2.7%，而到了2012年12月，这一收益已经降为2.5%。逐年提高租金，成为房东们的不二选择，剩下的只是幅度大小的问题。