【深度聚焦】高端商品房入市是否影响北京楼市？

和群

转自BTV第一房产
      

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2018年北京楼市提到最多的就是限竞房和共有产权房。这两种类型房子的大量入市，为“房住不炒”这一政策的实践出力不少。但这并不意味着纯商品住宅已经淡出了市场，相反，多个纯商品住宅在2018年的年末取证入市了，北京楼市会因为这些纯商品住宅的入市发生变化吗？

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最近记者在调查北京楼市的时候发现，在10月里取得预售证的住宅项目达到了14个，其中限竞房占了大多数。但值得注意的是，这14个项目中出现了4个最近两年里少见的，超过8万元红线项目。从2016年“930新政”房地产调控以后，北京市住建委开始在一定程度上限制房屋预售审批价格，虽未明确发文，但业内多认为，这条预售价格审批的“隐形红线”实际存在，即申报单价8万元以上项目取得预售许可难度较大。不过如今，新取得销售许可证的4个商品房项目售价都在9万5到13万之间。为什么这次会破了所谓的高端楼盘限价红线呢？      

合硕机构首席分析师郭毅：今年因为这个公用产权住房和限竞房对房价的一种下拉作用，使得这些豪宅能够以一个相对适度的价格来入市。这样的话，一方面能够让企业手里面的库存尽快形成市场新的供应，从另一个层面上来讲，目前的这种价格，其实也是政府在大力地这种对房价有了这种相应的抑制的条件之下才进行的放行，所以这一部分高端项目，它本身目前的预售价格还是低于他们企业之前预期的开盘价格的。

共有产权住房是一种保障性住房，而限竞房也被“竞地价，限房价”。这两种住宅对于北京市的房价来说，起到一定的下拉作用。使得这些纯商品房能够后来以一个低于企业之前预期的开盘价格开始入市。也凸显了政府在对整个房地产市场价格稳定方面的工作起到了成效。

合硕机构首席分析师郭毅：其实市场这个红线只是大家在自己口径上意义的一种表达，就是从我们相应的政府的主管部门上来讲，其实并没有明确出来在什么样的阶段我一定什么样的价格就不批复。

业内专家对此表示，最近上市的纯商品房项目主要是满足高端改善客群的需求。纯商品房和限竞房的需求方不一样，政策对于纯商品房市场影响较小，加之高端商品房目前项目较少，只是在新开盘时，会有短期内的需求集中释放现象，并不代表高价商品房市场火热。而大量的限竞房需求人群则受政策影响较大，例如近期北京公布公积金新政，导致部分刚需受到抑制，而限竞房本身位置偏僻等缺点，也是市场销量平平的重要原因。因此当前市场，整体缺乏购房热情，购房选房周期明显拉长。因此，个别的高端纯商品房项目入市，并不会对市场起到明显的刺激作用。

纯商品房的入市调节了，如今被限竞房和共有产权房充斥着的北京楼市，增加了您的可选性。却不能对北京的楼市格局产生较大的影响和冲击。您如果对纯商品房有需求更加应该多走走看看，挑选一套自己满意的房子。