长租公寓只是替罪羊，高房租的结局必将是下一轮房价上涨！

和群

转自腾讯房产

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现实社会中，谣言总是流传最快、普及最广的，因为人们更容易被所谓的内幕吸引，更愿意窥探人性丑陋的一面，从而失去理性辨别真伪的能力。最近网络上炒的火热的“长租公寓推高租金”一事就是如此，戏剧性、阴谋论更容易戳中大家的G点。善良纯朴的民众始终认为，在相关部门严肃查处罪魁祸首之后，世间将恢复太平，房租一定会稳定，如果你也这么想，那你真是太幼稚、太愚昧了！

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替罪羊

在这一轮全国房价暴涨即将全面结束时候，我们才开始意识到房租上涨也达到了前所未有的幅度。根据21世纪经济研究院发布的数据显示，2018年7月房租同比去年，成都涨幅32.4％、广州30.7％、深圳30.5％、重庆25.1％、天津23.9％、北京20.3％、上海19.2％、杭州19％、南京16.3％、青岛15.9％、厦门10％，上述11个城市过去一年房租平均涨幅达到了22.12%。

由于大家正陶醉于房产升值带来的喜悦之中，房租上涨彻底被掩盖了，如果没有以下两件事的曝光，房租问题仍然不会引起关注。

一件事是一个北京房东发帖称，自家天通苑三居室要出租，原本心理价位是7500元/月，结果两家长租公寓x如和x壳轮番加价争夺房源，最终x壳以10800元/月拿下。

另一件就是时任我爱我家副总裁的胡景晖，在接受采访时火上浇油式的表态，他说长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场20%到40%的价格争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场。

于是乎，民众对高房价高租金由来已久的憎恨全部借此发泄出来，声讨黑中介和资本的丑陋面目。巧合的是，住建部正在全国开展为期半年严厉的打击炒房、哄抬价格的行动，于是管理者顺水人情、杀鸡儆猴，以平民愤。

可悲的是，没有人敢出面澄清房租暴涨的真相，也没有人愿意在此时为长租公寓辩解，痛打落水狗，墙倒众人推，反正有人背锅就可以了，真相对于大众而言，并没有那么重要，因为，真相往往更加的无法接收，人们更愿意相信阴谋论，不是被欺骗的感觉有多好，而是只要是阴谋，就可以找到解决的办法，没能力解决的真相，还是不知道更好！

根据贝壳研究院数据显示，全国租赁机构化比例最高的城市是北京，占比为10.3%，其次是杭州和上海，分别为 9.2% 和 7.6%，也就是说在租赁市场的房源中，90％以上都是房东和中介在对外出租。

《2018年中国住房租赁白皮书》显示，北京租赁人口863万人，目前租赁房源总数为350万间，租赁缺口400万间以上。而在8月17日被住建部约谈之后，x如和x壳等10家长租公寓运营商承诺拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

12万套也就是相当于30万间存货，这仅仅相当于北京市场350万间10％的量级，如何能够垄断市场、炒高房租。

长租公寓企业即便心有委屈，也无法辩解，在严打的威严之下，被当做典型示众，只能伏法，拿出窝藏的12万套赃物，体现企业担当，表达社会职责。

千万别被资本“炒高房租”的假象蒙蔽，以长租公寓的体量，它根本没有那个操控全局的能力，它只是比普通民众早一步明白了房租即将暴涨的真相而已，所以提前布局、抢占市场。主谋根本算不上，最多算是个煽风点火的从犯罢了！

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高房租的真相

在当下这个社会，如果一个产品的价格持续性的上涨，那么只有一个原因：供应短缺。我曾无数次的说过，高房价和高房租的根源只有一个，那就是供求关系。

根据《2018年中国住房租赁白皮书》的数据，北京租赁人口为863万，上海租赁人口为951万，北京上海租赁人口占常住人口的40%，北京的租赁缺口超过400万间。而北京提出在未来五年，建设租赁住房50万套，上海将在十三五期间增加租赁住房70万套，实乃杯水车薪。

深圳的情况更为严峻。深圳实际管理的2000万人口中，80%的人租房居住。全市1041万套的住房总量中，商品房只有179万套，集体土地上村民自建房为497万套，这么多城中村住房绝大部分都是以租赁形式存在。而深圳在“二次房改”中，提出到 2035 年新增公共租赁住房34万套，真是远水难解近渴啊。

截至目前，我国租赁人口共计1.68亿人，预计到了2030年，中国的租赁人口将达到3亿人，基本全部分布在一二线城市。

我国城镇化的实质就是，年轻人口持续不断的涌入一二线城市，抢人大战硕果累累。2017年，深圳常住人口新增62万，广州新增45.49万，杭州新增28万，成都新增12.7万。完全可以看出，房租大涨的都是人才引进最多、人口增量最大的城市。

人口迁移的决定因素只有一个：工资收入。只要大城市的工资高于小城市，就必定会吸引年轻人口的持续迁入，直到工资水平持平才会停止。

然而，我们国家多年来的房地产政策则正好相反，一二线城市减少土地供应，三四线城市疯狂供应，就造成了一二线人口持续膨胀，房子供不应求，三四线人口流失，却到处鬼城。

供需错配的结果就是，房价上涨，政策压制，房价反弹，限购升级，供需恶化，房租上涨。从本质上讲，高房价和高房租就是无视经济规律、强行人为干预的恶果！

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租赁时代到来

无可厚非，租赁时代即将到来。2018年5月10日，人民日报发表的《北京房市：价跌租涨背后》认为，租金在房产收益中所占比重将越来越大。潘石屹在8月20日微博中也说到，房产投资正常的租金回报率应该是银行贷款利率5％再加1%-2%，也就是6%-7%，而北京、上海、深圳的住宅租金回报率只有1%。

在严控房价的现阶段，让租售比和租金回报率合理上涨，达到国际水平是最正确的政治方向。在“房住不炒、租购并举”的新时代，租赁是高层钦定的市场风口，有巨大的政策红利和利润空间。

所以，我们看到在数次大放水后，热钱虽没有直接进入房地产开发市场，但是却以融资的形式进入到了房屋租赁企业。 2017年，20家租赁企业融资超过400亿元。截至2018年5月31日，x如、x壳等10家融资总额75.792亿；魔方公寓、V领地等10家融资总额71.15亿。

资本的灵敏度不用怀疑，资本的智商根本轮不到你质疑，永远记住，只有稀缺品才值得被投资。不是资本推高了房租，而是房租的上涨空间和利润根本挡不住资本的进入，租赁已经成为下一个风口！

随着各大城市开发商的自持租赁项目大量上市，要保证不亏本，租赁的投资回报率至少要达到6％-7％，才能基本覆盖银行贷款利息，那也就意味着，房租需要在现在的基础上翻两番，相当于现在的4倍。

这样看来，今年年初，北京的万科翡翠书院，90平两居室月租1.5-1.8万，180平四居室月租3-4万，10年租期180万至480万一次性付清，根本不算贵，而是非常合理。

在政策的支持下，在资本的助推下，随着开发商自持租赁项目和长租公寓分散租赁项目的崛起，以及我国严重的房地产供需错配，一二线城市的租金水平必定会显著提高，在租金回报率逐渐回归合理之后，房租将会和房价一样，难以忍受。事物发展都需要遵循客观规律，不管你能否接受，如果你是租房者，那么请做好准备，迎接高房租的到来！

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看清这个时代

8月17日，北京市住建委集中约谈了x如、x寓、x壳等10家主要住房租赁企业负责人，并要求做到“三不得”、“三严查”。

如果你认为在约谈之后，房租就会长期平稳，你可以一辈子租房，安享晚年，在租售同权的庇护下坐享其成的话，那你就太幼稚了。房改二十年里，高房价是如何在严打和承诺中茁壮成长的？当年大明湖畔的夏雨荷，你是否还记得？

过去十几年，我们房产投资的唯一目的就是寻求房产增值，对于少得可怜的租金收入完全可以无视。但这个盈利模式在未来一定会发生巨大的变化。因为，租金收益将逐渐成为房产投资的重要驱动力。

对于99％的房产投资者来说，即使房价增值数倍，也还会选择长持，而非卖掉套现，所以，房价上涨对于普通人来说根本无法兑现。而随着租售比的价值回归，租金收益将成为持有房产的最重要收益来源。

当租金覆盖你的月供时，恭喜你，你持有房产的成本是零；当租金是你月供的2倍时，可喜可贺，生活对你已没有压力。所以，对于普通投资者来说，投资房产的首要决定因素，应该是好租的，租金高的，当然学区房除外。

过去一轮的房价暴涨阻断了刚需客的买房梦，所以才会导致租房需求居高不下，没有房票，没有积蓄的年轻人在陌生城市的合租房里，没有盼到加薪的到来，却忍受着房东的一轮轮剥削。当高房租难以承受，并且短期内看不到租售同权的前景，反而投资房产的租金回报率大幅上涨之时，大量的年轻刚需势必会再次转向买房市场，从而进一步推高房价。

在我国，房租和房价总是互相联动、互为诱因、交替上涨的。未来5-10年，一二线城市房租快速上涨，房价稳步上涨将是大势所趋、势不可挡。

在我们的人生中，房子将是一生无法摆脱的魔咒，租不起、买不起的时代正在到来。对你来说，或许最好的选择就是主动拥抱它的来临！

来源：柯谈（lincolk）