【楼市解读】北京今年供地能提供多少住房 区域房价怎么走

山后

今年北京二月份和四月份公布了两次土地供给计划，新版供地计划今年能否完成？供地能够提供多少套住房？能够稳定房价吗？以下带来克而瑞高级分析师王玉勤的解读。

　　这张图是今年的4月12日调整完的供地计划，可以看到2017年总的供地规模4140公顷，二月份公布的时候只有3900公顷，增加了240公顷，主要的调整是在商服用地和住宅用地的调整，住宅用地由二月份的610公顷，增加到1000公顷，商服用地由230公顷降低到150公顷。此外，北京市政府为了提高供地量，另拿出200公顷集体用地来建设公租房。

　　今年新增的1000公顷的住宅建设用地，其中200公顷用来建设自住房，450公顷建设商品住宅，还有350公顷是建设保障房的。保障房用地包含了定向安置房，棚户区改造，还有中央单位，军队住宅用地。此外，加大供应的就是公租房用地。

　　如上图，公租房是这27公顷是用的国有建设用地，此外还有200公顷的集体用地，也是建设公租房的；但是建设用地建设出来的住房是属于有产权的，集体用地的是没有产权的。

　　为什么北京今年要做这么大的调整供地计划？

　　因为第一版二月份出台的供地计划的住宅供应的用地相对于2016年下滑了5成，2016年1200公顷，如果说今年还大幅度减少住宅用地，对于本来处在高位的房价对于市场是一个火上添油。

　　可能是出于这方面的原因，政府调整了这次的供地计划，住宅用地的大幅度的增加，一方面是可以缓解供需矛盾，起到稳定房价的作用。另外一方面也可以引导市场的预期，因为土地的大幅度增加，房价上涨的动力就没有了。

　　商服用地由原来的310公顷减少到150公顷，减少了50%以上，主要是因为商服用地整体市场成交比较低迷，跟3月26日北京市政府出台的商办政策有关，这个政策出台之后，整体的市场是遇冷的，不少地块底价成交。

　　2011年保障房加上商品住宅达到2550公顷，到了2017年整体的趋势就是递减，保障房和商品住宅都是呈逐年递减的态势。到的13、14年，2000公顷下降到1650公顷，到了15、16年的时候，下降到了1200公顷，还不如2011年供应用地的一半。

　　2017年的保障房用地350公顷，商品住宅用地650公顷，加起来是1000公顷。无论是保障房还是商品住宅用地，其实跟前面几年相比均是一个下限。

　　2011年到2016年整体商品住宅用地（代表自住房和普通商品房的用地，没有考虑保障房）的完成度，只有2013年的完成了，完成率115.1%，另外五年没有一年的供地计划完成，只要今年的供地计划能够足额完成，实际的供应远高于2013年之外的其他年份的用地供应量。

　　哪怕提供的地并不多，但是如果都能完成的话，老百姓也是最开心的一个事情。

　　今年的供地计划能不能完成？

　　今年3月31日的时候，北京市规划国土委做了一个通报，今年一季度北京已供应经营型用地230公顷，其中161公顷是商品住宅供地，而且这个供应量是去年同期的6.2倍，大家知道去年的供地主要集中在上半年，下半年基本上没有，而且这610公顷是去年全年商品住宅的实际供应量的1.5倍，今年仅前三个月就是比去年一年的供地量都多，并且第一季度还包含了春节，实际上供应的还主要是靠三月份。那么一季度如果说今后的三个季度能够保持现有的供地节奏，今年的供地计划肯定会完成。

　　今年的宅地供应650公顷，现在已经完成了161公顷，就前三个月，已经完成了24.8%，尤其是今年的当前的政策背景下，政府肯定会竭力完成17年的供应计划，稳定市场预期，如果最后完成不了，缺口也不会特别大。

　　未来几年的供地计划

　　北京发布2017年第二版供地计划的时候也说到了未来五年的住宅用地的计划，也明确了未来五年整个北京市计划供应住宅用地达到了6000公顷，这样一算的话，年均1200公顷，保障150万套的住房建设需求，其中产权类的住房100万套，公租房50万套。

　　我们按照占地面积估算一下，如果100万套产权住宅，50万套租赁住房，产权住房每万套用地34公顷，租赁用地每万套26公顷，定向安置房五年供应26.17万套，自住房五年供应21.70万套，普通商品房供应52.13万套，租赁用房50万套。这个数据是什么样的力度呢，对比一下过去的五年，2012年到2016年，整个住宅供应了252233套，年均50446套，过去的三年自住房，2012年提出要建，所以2014年是大量入市的时候，过去一共供应了5.8万套，年均不到1.2万套，供应和成交都是差不多的。

　　对比刚才的五年计划的年均计划来说，商品住宅的年均市场供应是现在市场的供应量的两倍左右，自住房是现有市场供应的四倍左右，如果说这个数据能够实现的话，那么房价一定是可以趋稳的。

　　供地带来的房价预期如何？

　　现在的供地计划出来，包括政府也以实际行动表现出来，市场上涨的预期没有了，客户购房也会变得越来越理智。今年各个区县的成交套数都是远远高于市场的供应套数。供需矛盾一旦缓解，房价上涨的动力就不足了。

　　明年下半年大量的项目入市之后，这种市场供不应求的局面将会扭转，再叠加上现在的信贷政策不断的收紧，房价将失去上涨的动力，但是房价整体下跌的动力也不大，大幅度的下降金融系统肯定承受不了，但是市场会分化，有涨有跌。

　　北京四月份出了很多的自住房用地，尤其是限价房的用地，这些地块一年多的时间就可以入市，如果说现在区域的房屋售价已经是高出了限价房的售价，那么后期肯定是滞胀的可能性就比较大。

　　2017年推出的宅地集中在哪些区域，跟过去的市场成交做一个对比分析，如果这个区域的供应比较少，需求比较大，未来这个区域肯定是房价继续上涨的潜力区。

　　普通商品房的房价预期

　　首先分析一下普通商品房，这个是2017年度普通商品房用地的供应计划的区县的分解，可以看到，朝阳是普通商品房45公顷，海淀17公顷，丰台55公顷…上面的红色的数据是代表折算成套数，跟刚才一样，我们用用地面积换算，昌平和大兴供应面积是最大的，其次是朝阳、丰台、平谷，通州和怀柔则是供应量最少的，怀柔不用说了，通州是非常好的区域，供应量是最少的。

　　这是2014年到2016年普通商品房的成交情况，去年因为是供应比较少，需求比较大，所以去年单一年度的数据没有办法反映出整体的趋势，所以我们把三年的量加在一起，然后算了一个年均的去化的套数。

　　房山、朝阳、通州、顺义、昌平、大兴包括密云近几年的去化量是比较大的。

　　经过对比发现，供应少、需求大的区域只有通州，通州的供应折算成套数1395套，年均需求量是6000多套，不用说了，这个区域的房价肯定是看涨，严重的供不应求。除此之外，供需比在2以下，供应量是需求量两倍以下的区域是有海淀、房山、顺义、门头沟、密云。海淀的年均成交套数是2150套，而房山是7284套，顺义是3455套，门头沟是1746套，可以对比一下看到，这几个区域相对来说供应量是成交量的不到两倍，所以说这几个区域的房价未来有出现滞胀的可能性，其他的供需比超过2，有的超过4和5的区域，大概率会下跌，尤其是丰台、评估和石景山，这三个区域的供需比达到了4倍左右，有的达到了5倍，所以需要警惕房价下跌的风险。

　　丰台区，供应量是12000多套，但是丰台的年均去化量只是2500多套，翻了五倍。而石景山供应量是6000多套，而需求量只有600多套，平谷年均去化2600多套，但是未来平谷可以供应的房屋套数达到了10000多套，这几个区域房价下跌的风险比较大。

　　这里面需要说一下密云，大家可以看到密云的供给量很大，成交量也比较大，大家知道密云属于远郊区县，但是京沈高铁已经开建了，从密云到北京只有15分钟，而且有专门往返北京的高铁，还不是直达沈阳的，到时候会缩短密云和北京的距离，也是密云关注度上升的主要的原因，这仅仅是我们的一个普通住宅用地的供应量跟市场需求的对比。

　　但是未来区域究竟价格上涨还是下跌，还要叠加自住房的因素，因为大家都知道今年的自住房的供应力度非常大，自住房会分流一部分的商品住宅客户，因为大家都知道能买自住房的人肯定都会优先选择自住房，很多人买商品住宅是因为申购难度实在太大了，申购不上，转而向商品住宅的。

　　自住房的房价预期

　　因为自住房更多的是起一个市场补充作用，平稳房价，并且保障刚需需求，我们进行一个针对性的分析。

　　自住房大幅度增加供应的区域，主要是有丰台、怀柔和密云，而朝阳和门头沟的供应其实是有所缩减的，而且其他的区域供应量均有所提高，结合我们前面的普通商品房的分析，其实通州区域虽然未来商品房供应少，但是自住房供应还是比较大的，即便如此，自住房+商品房供应量也远远不能满足需求。

　　因此，通州这个区域是看涨的，大家都知道，毕竟还有一个副中心的利好。

　　我们分析普通商品房，丰台、平谷、石景山要警惕房价下跌的风险，这三个区域在自住房方面的供应量也是比较大的，两个因素的叠加风险加大，所以一定再次强调这三个区域要警惕。

　　（文章来源：微信公众号北京新浪乐居）

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