公租房资金缺口达千亿 盈利模式考验社会资本

山后

中国经营报-中国经营网

自去年北京市保障性住房建设投资中心成立以来，截至目前，北京已经有6家企业完成私募债注册发行，累计发行221亿元，支持保障性住房项目26个，共计6.6万套，在最新一批36亿元私募债额度与保障房项目的成功对接后，粗略计算，北京保障房私募债的发债规模将达257亿元。在北京保障房融资平台上社会资金显得少有的活跃。

　　但在全国工商联房地产商会理事陈宝存看来，情况似乎并不乐观。“保障房分类中，公租房和廉租房较低的回报率需要政府资金支持，但这两类保障房需要10年乃至20年才能收回租金成本，在政策趋紧情况下，这种盈利模式对投资方来说无疑是雪上加霜。”他认为，政府希望通过社会资金的加持最终缓解保障房资金缺口的行为无异于望梅止渴。

　　融资难症结

　　事实上，社会资金投资保障房并不鲜见，在社保基金、公积金、养老保险等社会资金纷纷进入保障房领域后，保障房融资模式逐渐多元化。

　　此前，首开和住总等国企已尝试发行保障房企业债，缓解保障房资金压力。此轮，北京6家企业完成私募债注册发行后，虽然企业名单并未公布，但记者从接近消息源人士处获悉，6家企业最有可能的还是优先考虑包括城建、金隅在内的国企，“相比民企，国企对保障房盈利模式考验，以及回收成本问题没有民企在意。虽然政策也鼓励民企参加，但更多还是向国企倾斜。”

　　上述人士还透露，北京此次发行的36亿元私募债主要用于保障房中公租房建设。“国企对公租房长周期回收成本关注度相对较低，可能更利于项目开发建设。”但是，多元化的融资模式也在考验政府对公租房建设的规划。

　　住建部数据显示，2011年我国计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，建设资金突破1.3万亿元。2012年全年保障性安居工程开工总量为700万套，年内竣工的保障性安居工程总量目标为500万套。“而在保障房建设中，公租房的占比为20%，以2011年的千万指标计算，其中有200多万套的公租房需要政府直接投入资金，按照平均单套50平方米计算，平均1500元/平方米建安费，那么200万套公租房需要的投资额为1500亿元(不包括土地费用)。”中原地产市场部总监张大伟直言。

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根据住房和城乡建设部的测算，去年1.3～1.4万亿元的总投资中，公租房资金占比为1500亿元，占比达10%，“意味着地方政府要吸引同等甚至更多的社会资金参与公租房建设，因为和其他项目相比，公租房短期内几乎不盈利，而社会资金追求的是有回报的投资。”张大伟表示。

　　在他看来，当前部分人解读保障房投资额需要上万亿元的说法，实际上是误解了保障房的概念，“当前保障房建设资金缺口并不是最大难题，难的是公租房低回报不能吸引社会资金。”正如张大伟所言，社会资金投资保障房，其收益回报成为不可忽视的一个因素。

　　保障房收益的一组数据也可以作为佐证。

　　此前，相关机构曾做过一个测算，投资保障房中的限价房毛利率一般在10%～15%;经济适用房在5%～8%;投资地理位置较好的棚户区改造项目，可以在满足拆迁户要求外的土地上进行商品房开发;而如果投资公租房、廉租房的话，由于在租金等方面有政策上限，虽然可以搭配商品房销售，但却难以弥补公、廉租房利润的低下。也因此，公租房成为保障房建设中最不盈利的项目。

　　尽管如此，公租房占保障房的比重却在逐渐增加。数据显示，2010年全国计划新建公租房40万套，占590万套保障任务约7%;2011年全国计划新建公租房220万套，占1000万套保障房任务22%;2012年全国计划新建公租房230万套，占700万套保障房项目约33%。

　　中国房地产学会副会长陈国强告诉记者，“和公租房相比，限价房、经适房和棚户区改造可以转让产权给购房者，一般在期房就可以实现回款，融资相对容易”。他认为，廉租房、公租房的产权是不能转让的，资金回收难度大，在租金收取等方面存在很多的不确定性，融资难度较大。

　　土地出让金降收雪上加霜

　　在社会资金对公租房项目望而却步的时候，中央对保障房的支持力度显得掷地有声。

　　5月18日，财政部宣布，为支持城市棚户区改造和廉租房建设，下拨中央财政专项资金共317亿元。一周后，财政部会同住房和城乡建设部下达了2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元的通知，总资金达977亿元的专项资金，主要针对廉租房、公租房和棚户区改造三项，其中，东部地区获得166.7亿元、中部地区获得414.2亿元、西部地区获得396.1亿元。

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据悉，2011年中央共下达城镇保障性安居工程补助资金1526亿元，截至4月底，2012年以来，中央已下达地方1483亿元补助资金，可以肯定的是，在资金压力下，中央对保障房资金的补助将远超去年。

　　“以660亿元的公租房补贴来说，现在保障房建设任务已经下达到县级城市，全国建设保障房的城市数量也达到了600多个，粗略统计，每个城市可能只有1亿元的资金支持，这对公租房建设简直是杯水车薪。”陈宝存坦言。

　　凭借多年在房地产投资领域的经验，陈还向记者举例说明，根据以往经验，政府每年下发的保障房资金补贴一般都是按照当年土地出让金1.5%的比例发放，“以2009年、2010年土地出让金为例，中央对保障性住房的补贴标准基本维持在这个比例，因此一定程度上来说，中央在保障房资金额度补贴上并没有增加，其缓解资金缺口的作用也就不能从根本上破解。”

　　中国指数研究院监测显示，2011年全国130个城市，土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%，土地出让金的减少直接影响到财政收入。第一季度地方财政收入数据显示，23个省份中，地方财政收入增速回落超过10%的有15个，财政部在对全国税收结构分析时发现，全国税收总收入完成25857.81亿元，比去年同期增速回落22.1个百分点，创近三年同期最低。

　　“更重要的是，保障房大建并未完全起到弥补楼市调控对经济影响的作用。数据显示，在1～4月全国住宅新开工面积40606万平方米，下降7.9%。按照年内开工保障房228万套计算，平均每套60平方米的话，就达到了13680万平米，大约等于全国新开工住宅的33.7%。”张大伟认为。

　　因此在这样一个大背景下，公租房需要的社会资金依然不低于去年的水平。

　　仍以上述公租房计算标准，今年近230万套的公租房，按照平均单套50平方米计算，1500元/平方米建安费，那么230万套公租房需要的投资额为1725亿元，其中不包括土地费用。减去当前下发的660亿元补贴标准，仅公租房一项的资金缺口就为1065亿元。

　　按照今年230万套计算，合计补助660亿元，平均单套补助不足3万元，以公租房平均单套50平方米计算，平均建安成本在1500～2000元，那么单套的建安成本在10万左右。“公租房补助一定程度上可以增加地方执行保障房建设的建设量，但在目前情况下，地方政府在房地产税收及土地出让方面都面临非常大的压力。”张大伟分析认为。

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